“營改增”背景下房地產企業應對策略

◎劉婷

“營改增”背景下房地產企業應對策略

◎劉婷

稅制改革對房地產企業提出了很高的要求，經測算，“營改增”后企業必須做到取得的可抵扣進項稅額達到取得的銷項稅額的比例的50%，才能使企業稅負不高于營業稅稅制情況下的稅負水平。為了達到這個目標，企業應該加強財務風險的防范意識，做好納稅籌劃工作，并且梳理日常經營活動中的重點涉稅事項，做到規避風險，平穩過渡。

加強財務風險防范

提高財務人員素質和會計核算質量。“營改增”之后房地產企業看似只有稅率和計稅方法發生了變化，實則不然，稅制改革對企業內部的賬務處理方法、供應商選擇、合同訂立以及稅務籌劃等都提出了新的要求，所以企業必須順應改革要求提高財務人員素質，優化會計核算質量。

自今年5月全面“營改增”以來，財政部，國家稅務總局發布了諸多方案和制度，并結合當下實際情況制定了過渡性政策，例如規定房地產老項目可以采取簡易征收辦法繳納增值稅，將賬務處理上作為固定資產核算的不動產納入抵扣范圍，規定進項稅可以在取得后的兩年內抵扣，抵扣比例分別為第一年60%和第二年40%。對于這些新政，一方面財務會計人員要緊跟“營改增”的步伐，提高學習意識，增強業務技能；另一方面企業要結合稅制改革做好相關部門的培訓工作。“營改增”對企業的影響面非常廣，企業可以根據培訓對象的不同，分別從供應商選擇、合同訂立以及稅務籌劃等多方面開展培訓，幫助企業規避風險，平穩過渡。此外，企業負責稅務管理的工作人員還要做好和各業務部門的溝通協調工作，對相關部門的涉稅業務做出指導并提供建議，這對專門從事稅務管理工作的人員提出了更高的要求，他們必須具有較高的專業知識，對稅制改革新政了然于胸，能夠隨時為企業經營過程中遇到的稅務問題出謀劃策。

提高企業內審和內控的有效性。稅制改革新政實施初期，由于跨期業務的存在和經辦部門對新政理解上的偏差，可能會出現開具了增值稅專用發票卻不能抵扣的情況。增值稅專用發票開出后，必須在180天內認證抵扣，否則會形成滯留發票。滯留發票容易引起稅務機關的關注，會給企業帶來稅務風險。為了防范這種風險，企業應該加強審查力度，一方面控制源頭，對采購業務獲得的增值稅發票嚴格把關；另一方面對已獲得的增值稅發票登記入冊，嚴格審查，確保全部認證抵扣，不出現滯留發票。

“營改增”后，完善企業內部控制管理，加強內部審計工作也十分必要。將內部審計結果與企業目標制定、員工獎懲以及管理層的業績考核相關聯，防止企業內部經濟犯罪的發生以及違規舞弊現象的出現，確保企業內部稅務管理工作的合法性和合規性，提升企業形象和市場競爭力。

開展納稅籌劃工作

銷項稅納稅籌劃。房地產項目有兩種銷售方式——全款和按揭，但無論企業采取哪種方式銷售商品房，在合同簽訂的過程中售價也隨之確定，銷項稅額也可以根據售價計算得出，因此，房地產企業銷項稅的納稅籌劃空間非常有限，但企業可以從銷售方式、開票時間等方面入手。

一是采用折扣銷售方式。根據規定企業在開具發票時，如果將銷售額和折扣額填寫在同一張發票上并能明顯區分開的，可以以銷售額扣除折扣額后的余額作為銷售收入征收增值稅，如果銷售額和折扣額分別在兩張或以上的發票上注明，則不得采用這種方式。這種采用折扣銷售方式開展納稅籌劃的方法，為企業在經營過程中實現節稅提供了思路。

二是選擇開票時間最為有利的銷售方式。增值稅發票的開具時間和收入的確認的時間是一致的，即不同的結算方式有不同的收入確認時點，開具發票同時就要確認收入。采用直接收款開具發票的方式銷售貨物納稅時間最早，賒銷和分期收款方式銷售貨物納稅義務時間最為靈活。采取預售貨款方式銷售和代銷方式，也可推遲納稅義務時間。房地產開發企業可以把開具專用發票時間與銷售方式、收入確認時間結合起來，選擇對于企業納稅最為有利的方式，合法推遲納稅義務發生時間，為企業資金周轉贏得寶貴時間。

三是將房屋自用。將自產或者委托加工的貨物用于非增值稅應稅項目，應視同銷售繳納增值稅。反之，將這些產品或貨物用于增值稅應稅項目，則不作為銷售處理，企業不發生納稅義務。房地產企業開發的項目，在未對外銷售且自身對辦公用房屋有需要時，可以留作自用。“營改增”后，房地產企業的經營活動屬于增值稅的應稅項目，那么轉做辦公用的房屋也自然屬于用作增值稅的應稅項目，不需要繳納增值稅。與先銷售商品房再用收入購置辦公樓的做法，這種方式將減輕稅收負擔。

進項稅納稅籌劃。增值稅的關鍵環節在于“抵扣”，抵扣的關鍵環節在于進項稅的獲得，“營改增”之后，企業稅負水平的高低很大程度上取決于進項稅額的多少。就企業納稅籌劃而言，進項稅的納稅籌劃空間相比銷項稅的籌劃空間操作性更廣泛。

一是企業在經營活動中要盡量多的獲得用于抵扣的增值稅專用發票。在供應商和施工單位的選擇上要注重納稅人資質的甄選和鑒別，無論從合作的可靠性還是企業節稅的方面考慮，都應選擇具有一般納稅人資質的單位進行合作。此外，還要加強對虛假發票的識別和規范，嚴禁關聯企業虛開發票，一旦被稅務機關認定存在虛假抵扣的情況，企業將面臨嚴重的稅務處罰。

二是在結算方式上做籌劃。一般情況下，企業為規避風險，都要求購貨方先付清款項，再開具發票，這種方式會增加購貨方當期的實際稅負，不利于開展納稅籌劃。房地產企業應該根據采購金額較大的優勢，爭取掌握談判主動權，使得銷貨方在未全額收款的情況下，全額開具增值稅專用發票，從而提前抵扣進項稅額，已推遲納稅時間，為企業爭取長時間的“無息貸款”。

三是擴大精裝修商品房的比例。目前在一二線城市，精裝修商品房占新房成交量的比例在不斷上升，“營改增”之后，房地產企業開發精裝修商品房的投入都可以取得相應的進項稅發票進行抵扣，既有利于集約高效利用資源，又對企業節稅有促進作用，可謂一舉兩得。大型房地產企業的精裝修商品房比例都很高，而對于中小房地產企業來說，開發的房屋多為毛坯房，在稅負壓力變大的情況下，也可適當轉型，增加精裝修商品房的建設規模，一定程度上能起到減輕稅負的效果。

加強涉稅事項管理

發票管理。“營改增”后房地產企業應提高警惕，加強增值稅發票的管理，將風險遏制在萌芽狀態。在發票的管理上，制定相關制度和操作手冊，由專人負責保管十分必要，再配合對各業務部門的培訓和指導，相信能夠起到防微杜漸的效果。我國刑法對增值稅犯罪規定了嚴格的刑罰，企業也必須做好法律宣傳和批評教育工作，杜絕一切經濟犯罪，維護好公司的權益和企業形象。對增值稅發票的管理應該貫穿于發票的領購、開具、保管和認證環節的全過程。

在領購環節，應由企業發票專管員向稅務機關辦理發票領購，一般一次領購的數量可以使用1-3個月，普通發票和專用發票要分別建立臺賬，領購回來需要逐條登記，并由專業人員進行管理。

在開具環節，購買方的不同“身份”決定了企業開具發票的種類。如果是一般納稅人購買貨物、應稅勞務和應稅服務、企業應當開具專用發票；如果是小規模納稅人或自然人購買貨物等，應開具普通發票；使用過的發票應妥善保管記賬聯，并及時登記發票臺賬。未實際發生購銷和勞務業務而開具發票，以及向稅務機關以外的單位購買發票都屬違法行為。

在保管環節，企業從供貨單位取得的增值稅專用發票不僅具有完稅證明的作用，同時也是抵扣上一環節進項稅的憑證，所以應妥善保管。財務部門還應按照開票日期、供貨單位、金額等項目建立臺賬，由專人妥善保管。

在發票認證環節，只有打印字跡清晰，公司開票信息準確，內容填寫完整，并加蓋發票專用章的抵扣聯才能通過認證。此外，專用發票認證有時間限制，即從開票之日起180天內在發票認證系統或是稅務機關進行認證抵扣，過期未認證則為滯留發票，會給企業帶來稅務風險。

供應商管理。“營改增”之前，房地產企業在選擇供應商時，不用考慮進項稅額的抵扣，更多的是考慮價格的高低，只要價格低廉，就可以入選供應商名單；“營改增”之后，企業應轉變經營思維和管理理念，在選擇供應商時，不能只考慮價格，同時也應該將供應商的納稅人資質以及所提供的增值稅發票是否可以抵扣等因素考慮在內。

“營改增”之后，房地產企業要對以前的供應商重新進行調研、競價，尤其是要對供應商的納稅人資質進行仔細的甄選和鑒別，符合條件的還要統一組織招投標，通過競標的形式中標后簽訂采購合同，正式確定供應商關系。

“營改增”之后的采購無外乎兩種方式，一種是從增值稅一般納稅人處購入，另外一種是從增值稅小規模納稅人處購入。無論是從合作的可靠性方面、提供商品服務的質量方面，還是企業節稅方面考慮，都應選擇具有一般納稅人身份的單位進行合作。

“營改增”后，在選擇供應商時，供應商身份的不同會對采購方的稅負產生直接的影響。所以，在選擇供應商時，尤其應注意采購價格的優惠幅度。采購一項商品或服務，企業在兩種采購方式中抉擇時，應該遵循二者成本孰低原則。這里我們只考慮增值稅的情況，忽略城市維護建設稅及教育費附加等其他稅費，假設從一般納稅人處購入的貨物（或勞務）價格為A（含稅），增值稅稅率為T，抵扣進項稅額后，貨物（或勞務）的成本為：

從小規模納稅人處采購的貨物（或勞務）價格為B（含稅），征收率為T',抵扣進項稅額后，貨物（或勞務）的成本為：

為了比較二者扣除進項稅額后的成本，得到如下等式：

如果企業采購辦公用品、固定資產等商品，選擇的兩家供應商中，一個提供稅率為17%的增值稅專用發票，另一個提供稅率為3%的經稅務機關代開的增值稅專用發票，根據上述公式：

如果企業采購交通運輸業、建筑業或基礎電信業的服務，選擇的兩家供應商中，一個提供稅率為11%的增值稅專用發票，另一個提供稅率為3%的經稅務機關代開的增值稅專用發票，根據上述公式：

如果企業采購規劃設計、勘察咨詢類的服務，選擇的兩家供應商中，一個提供稅率為6%的增值稅專用發票，另一個提供稅率為3%的經稅務機關代開的增值稅專用發票，根據上述公式：

根據以上測算可以得到如下結論：

如果企業采購的是辦公用品、固定資產等增值稅稅率為17%的商品，當小規模納稅人的含稅報價是一般納稅人含稅報價的88.05%時，企業在二者之間的采購成本相等。

如果企業采購的是交通運輸業、建筑業或基礎電信業等增值稅稅率為11%的商品或服務，當小規模納稅人的含稅報價是一般納稅人含稅報價的92.79%時，企業在二者之間的采購成本相等。

如果企業采購的是規劃設計、勘察咨詢等增值稅稅率為6%的服務，當小規模納稅人的含稅報價是一般納稅人含稅報價的97.12%時，企業在二者之間的采購成本相等。

可見，不同的供應商因為其抵扣的進項稅額比例不同，不能直接按報價進行比較，在選擇時需要將不同類型的供應商按照開具發票的情況進行分門別類，選擇最具價格優勢的供應商進行合作，從而確定能夠為企業帶來最大的利益。

（作者單位：大廠京御幸福房地產開發有限公司）