房地產物業管理中存在的問題與策略研究

張強

摘 要： 相比較發達國家，我國房地產行業發展起步晚，雖發展至今已有二十余載，產業結構初具規模，但仍然不夠完善全面，有極大的改進空間。物業管理是房地產行業中的重要組成部分，就現階段物業管理情況來看，由于缺乏健全完善的房地產物業管理制度，物業管理人員服務質量和管理水平始終差強人意，并隨著時間的推移，逐漸暴露出了諸多問題，嚴重制約了房地產行業的發展。基于此，本文圍繞房地產物業管理中存在的問題進行深入研究，探討相應解決策略，以供業內同行參考借鑒。

關鍵詞：房地產 物業管理 內部責任

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2016）08-0110-01

很多人認為，物業管理其實就是房地產這一商品的售后服務。物業管理的主要負責內容，是在業主入住戶，在房屋的使用期間出現的物業問題進行管理和維護[1]。然而，隨著房地產行業的飛速發展，物業管理的定義和職責均被賦予了更深層次的內涵。將物業管理視作“商品的售后服務”的觀念顯然是不夠合理的，眾所周知，房屋的設計與建造均無物業管理人員參加，但在工程竣工、業主入住后，物業管理公司又要負責處理房地產公司及各合作方在前期工作中埋下的種種隱患，這種設置顯然是缺乏合理性的。

一、概述

隨著市場經濟體制的不斷完善，房地產市場發展蒸蒸日上，與此同時，市場競爭也變得日益激烈。在此形勢下，傳統的物業管理服務顯然已無法滿足新時期的需求。但就現階段房地產物業管理情況來看，各種缺陷和不足暴露得越來越明顯[2]。為避免進一步影響房地產行業的發展，物業管理部門的管理結構、服務理念及服務質量均亟待改良。當前，物業管理部門應充分利用高新技術的強大功能，結合市場需求，做好準確定位，從根源上解決自身弊端，全面提升整體服務水平，才能在日益緊張的市場角逐中脫穎而出、拔得頭籌[3]。

二、房地產物業管理的內涵

物業是對房地產開發、建設過程中形成的最終產品，房地產其實是土地和不動產，兩者以建筑物的形式存在。而房地產物業管理的主要服務內容，是根據合同或契約中的相關要求，由專業人員和組織對前期開發階段和竣工項目進行驗收，以確保房屋建筑與合同或契約中的各項承諾相符，并對配套場地、基礎設施進行管理，包括建筑周圍的衛生條件、安保問題及綠化程度等[4]。同時，根據業主需求，提供相應的服務同樣極為重要，這是提高房屋使用舒適度的掛件，有利于為房地產項目塑造良好口碑、培養業主和物業的友好關系，營造和諧、文明的居住氛圍。

三、房地產物業管理中存在的問題

1.物業管理水平較低

我國物業管理的發展現狀并不樂觀，由于缺乏相關法律法規，其根本權益很難得到有效保障。同時，監督機制也未發揮應用的功能，形同虛設，同時，有關物業管理收費的問題，各地區高低不齊，國家并未發布統一收費的標準及規定，因此物業管理亂收費現象屢見不鮮，加劇了物業與業主的緊張關系[5]。部分物業單位過分追求搞理論，甚至會自行設立各項名目及規定，增加物業管理費用，并制定各類不平等條約，要求業主繳納押金以實現對業主的強制性管理。但凡業主對其管理提出抗議，物業就以停水、停電的方式擾亂業主正常生活，業主往往只能選擇屈服，最終變得敢怒而不敢言，生活質量也因此嚴重下降。同時，由于物業管理人員服務意識淡薄，對待業主服務態度惡劣，發生問題后相互推卸責任，根本沒有將工作的重心放在為業主提供優質服務上，最終導致業主與物業的關系日益緊張。

2.缺乏足夠的認識和理解

房地產物業管理質量的優劣，直接影響到房地產開發商的口碑及城市優質形象的樹立。然而就現階段情況來看，大部分房地產公司在物業管理方面了解甚少，甚至對其抱有錯誤的認知，十分疏于對這一板塊的管理[6]。而大部分物業管理人員并不具備專業技術和職業素養，服務意識淡薄，根本無法在日常工作中，履行自身職責和義務，不懂得尊重業主，為業主著想，針對業主提出的問題一味不作為或敷衍了事。據權威機構的市場調查結果獲悉，我國近4成的物業管理公司均未達到國家制定的行業標準，缺乏完善的管理模式，科技技術應用率低，修建的房屋質量也是良莠不齊，后期維護無法跟進，業主在使用房屋過程中存在極大的安全隱患。

3.物業管理結構單一

由于我國房地產物業管理發展起步較晚，因此在管理服務體系建設方面也嚴重滯后，相關法律法規還有待完善。近年來，經濟水平的不斷提升，使國民生活質量獲得極大改善，消費者對物業管理的服務水平有了更高的要求，而物業管理水平始終停滯不前，各類缺點和弊端也暴露得日益明顯，嚴重制約了物業行業的健康發展[7]。現行的物業行業相關法律規定以及提供的物業服務均無法讓業主滿意，業主與物業管理之間的關系也越來越緊張，雙方很難達成共識，甚至無法友善相處。此外，房地產物業管理一直沿用著傳統的管理結構，管理水平一直差強人意。服務方面也缺乏特色和個性化，在為業主提供服務時不懂得靈活變通。在此情況下，物業管理的服務品牌形象和口碑塑造更是天方夜譚。而物業管理行業的嚴重滯后，也會波及到房地產行業的發展，使其在激烈的市場競爭中，走上被淘汰的命運。

四、高房地產物業管理水平的有效策略

1.轉變物業管理服務觀念

新時代的到來，對物業管理行業而言，既是機遇也是挑戰。在物業管理發展過程中出現問題后，企業應先通過自我反省，從自己身上找原因，杜絕相互推諉責任、姑息養奸的行為，深度分析產生問題的主要原因，并予以解決[8]。此外，企業還應積極更新物業服務管理理念，始終將業主需求放在首位，永遠站在業主的角度看問題，為其提供特色化、個性化服務，與業主培養良好的合作關系，通過自身努力，逐漸化解業主對物業管理工作人員的誤會，逐漸獲取業主信任。同時，企業有必要進一步增強對物業管理內部責任的管理力度，明確管理人員的個人職責和工作內容。加強對物業管理健康形象和品牌口碑的宣傳與推廣，改變業主對物業管理的認知，構建和諧、穩定的居住環境。

2.建立健全管理制度

由于缺乏相關法律制度的約束，物業管理的日常工作帶有極強的隨意性特點，也正因如此，很多物業單位常鉆法律漏洞，借機謀取不法收入。有鑒于此，推動物業管理相關法律制度的立法及完善很有必要。新時期，物業管理行業應推行健全、可行的物業管理體系，通過前期的市場調研和相關法律規定，制定出規范、合理的收費標準，并將物業管理費的相關信息透明化，從根源上杜絕亂收費風氣的滋生。

3.加強監督檢查力度

過去物業管理監督檢查機制因缺乏可行性，因此并不能發揮其應用的作用，房地產物業管理服務質量也因此未能得到真正的優化。基于此，新時期物業管理企業務必要加強監督機制的革新與改良，積極引進先進的管理經驗，通過設置獎懲制度加強監督的權威性，以促進物業管理人員工作行為的不斷改良。同時，推動物業管理監督市場化，實現對整個行業的有效監督，全面推進物業管理日益完善，促進物業管理水平及服務質量不斷提升。

五、結語

綜上，在社會經濟高速發展的今天，房地產物業管理中存在的不足嚴重制約了該行業及房地產行業的發展。物業管理違規行為屢見不鮮，對業主的正常生活造成了不利影響，也降低了房屋使用的舒適度，不利于房地產良好口碑和優質形象的樹立。基于此，新時期相關部門務必要加強房地產物業管理制度，優化其服務質量，注重業主和物業管理人員友好關系的培養，服務理念及宗旨的轉換，以促進房地產物業管理行業的持續發展。

參考文獻

[1]任宇平.當前物業管理中的主要問題與對策研究[J].金融經濟，2009，12（8）：45-46.

[2]魯吉莉.房地產物業管理存在的問題及對策研究[J].科技創新導報，2012，11（25）：103-104.

[3]王葉萍.當前房地產物業管理中的問題與對策[J].經營管理，2011，8（14）：78-79.

[4]程鴻群.現代物業管理[J].湖北：武漢大學出版社，2009：9-75.

[5]王長勝.淺議物業管理的早期介入[J].住宅與房地產，2009（2）：31-32.

[6]馮新強.淺議現代企業安全管理[J].物流工程與管理，2011（7）：124-126.

[7]劉曉倩.物業管理早期介入如何貫穿房地產開發全過程[J].現代經濟（現代物業中旬刊），2008（8）：47-48.

[8]張玉萍.從物業管理角度對房屋建設設計的建議[J].建筑設計，2011（10）：55-56.