降低土地儲(chǔ)備成本的方法略談

毛華湘

中圖分類號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A 文章編號(hào)：1674-1145（2016）09-000-01

摘 要 土地儲(chǔ)備作為土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的核心內(nèi)容在具有諸多重要價(jià)值的同時(shí)，也涉及巨額的資金、伴隨著非常大的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在這樣的前提下，降低土地儲(chǔ)備成本，提高土地儲(chǔ)備過程中資金利用效率，就成為了降低土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。因此，筆者就結(jié)合自身的工作經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)降低拆遷征收過程中的資金成本、注意控制好土地儲(chǔ)備中的過程成本以及注意儲(chǔ)備期間閑置土地的合理利用等三種有助于降低土地成本的方法進(jìn)行了分析，希望對(duì)土地儲(chǔ)備工作的開展能夠有所啟發(fā)。

關(guān)鍵詞 土地儲(chǔ)備成本 土地開發(fā) 全過程管理

土地儲(chǔ)備工作的開展不但是政府調(diào)控土地一級(jí)市場(chǎng)，盤活存量土地資產(chǎn)，顯化土地潛在價(jià)值的重要手段，同時(shí)也是優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)的重要途徑。而土地儲(chǔ)備作為土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的核心內(nèi)容在具有上述諸多重要價(jià)值的同時(shí)，也涉及巨額的資金、伴隨著非常大的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在這樣的前提下，降低土地儲(chǔ)備成本，提高土地儲(chǔ)備過程中資金利用效率，就成為了降低土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。因此，筆者就結(jié)合自身的工作經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)降低土地成本的幾種方法進(jìn)行了分析。

一、注意降低拆遷征收過程中的資金成本

在土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)施拆遷征收的過程中，常常會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，例如：集體土地上的房屋拆遷通常違建和搶建的問題比較嚴(yán)重，這些問題一旦出現(xiàn)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)往往就會(huì)與被拆遷人就拆遷實(shí)施過程中補(bǔ)償?shù)慕ㄖ娣e產(chǎn)生爭(zhēng)議，并造成房屋拆遷過程中資金成本的上升；而國(guó)有土地上房屋征收的過程中，最常見的問題為“釘子戶”和行政復(fù)議與訴訟造成的項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)，這種情況往往也會(huì)使得拆遷征收過程中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)費(fèi)用走高。因此，為了降低土地儲(chǔ)備成本，在土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)施拆遷征收的過程中，一方面要注意提前做好基礎(chǔ)調(diào)查工作和控違工作，盡可能的降低因?yàn)檫`建、搶建等問題所造成的成本走高；另一方面，要注意科學(xué)協(xié)調(diào)拆遷征收過程中各方面的利益，在堅(jiān)持拆遷征收全過程“公開、公平、公正”基本原則的基礎(chǔ)上，盡可能的做到補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的前后統(tǒng)一。以成都市“北改”拆遷社區(qū)自治改造模式為例，在實(shí)施拆遷征收之前，政府就提前發(fā)布了模擬拆遷公告，并在公告中明確拆遷征收的時(shí)限和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，說明如果簽約率達(dá)到100%則項(xiàng)目啟動(dòng)，如果簽約率不足100%則項(xiàng)目中止，以此來避免因?yàn)轫?xiàng)目延誤造成資金成本上升的問題，并很好的避免了拆遷征收過程中常見的“先簽吃虧，后簽吃糖”的心理，確保土地項(xiàng)目實(shí)施拆遷征收過程中資金成本的切實(shí)有效控制。

二、注意控制好土地儲(chǔ)備中的過程成本

要降低土地儲(chǔ)備成本，就要注意土地儲(chǔ)備過程中成本的管理不應(yīng)簡(jiǎn)單的停留在事中的成本核算和事后的成本分析這兩個(gè)層面上，而是要在遵循土地儲(chǔ)備工作基本儲(chǔ)備程序的基礎(chǔ)上，從事前、事中、事后三個(gè)階段入手進(jìn)行全過程的管理，對(duì)土地儲(chǔ)備過程中的可控成本、變動(dòng)成本以及成本異常偏差等等進(jìn)行科學(xué)有效的監(jiān)控，以盡可能的降低土地儲(chǔ)備成本，將土地儲(chǔ)備成本控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)。具體來說，要控制好土地儲(chǔ)備過程中的過程成本，做好土地儲(chǔ)備成本的全過程管理，主要應(yīng)從如下幾個(gè)方面入手：

首先，注意做好事前成本控制。要做好事前成本控制，一方面要注意在項(xiàng)目實(shí)施之前，針對(duì)項(xiàng)目地塊內(nèi)的基本情況進(jìn)行認(rèn)真的摸底調(diào)查和分析，通過摸底調(diào)查和分析來科學(xué)的預(yù)測(cè)項(xiàng)目實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的補(bǔ)償費(fèi)用，做好事前預(yù)測(cè)和成本預(yù)算；另一方面，還要注意根據(jù)實(shí)際的土地市場(chǎng)情況和規(guī)劃條件等，對(duì)項(xiàng)目地塊的未來價(jià)值和儲(chǔ)備過程中的風(fēng)險(xiǎn)成本進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，以確保項(xiàng)目的可行性。

其次，注意做好事中成本控制。事中成本控制，主要涉及的是房屋拆遷征收過程中的資金成本，這一點(diǎn)在上文已有具體的闡述。除了房屋拆遷征收過程中資金成本的科學(xué)控制之外，要做好事中成本控制，還要注意土地儲(chǔ)備是政府行為，項(xiàng)目結(jié)算也必須要通過財(cái)政審計(jì)，因此，在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，如果能夠?qū)嵤└檶徲?jì)，不但有利于項(xiàng)目的最終結(jié)算，而且還能夠通過對(duì)成本的及時(shí)監(jiān)控確保事中成本控制工作的有效開展。

再次，注意做好事后成本控制。要做好事后成本控制，應(yīng)注意在項(xiàng)目完成之后，將項(xiàng)目的實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，并分析實(shí)際成本與目標(biāo)成本之間的差距，如果存在超支問題，還要注意探討導(dǎo)致超支的原因以及類似情況的預(yù)防和處理等等，為后續(xù)工作的開展提供參考，盡可能的以此來降低后續(xù)工作中超支問題出現(xiàn)的幾率。

三、注意儲(chǔ)備期間閑置土地的合理利用

為了降低土地儲(chǔ)備成本，在儲(chǔ)備期間對(duì)于已經(jīng)完成動(dòng)遷和拆遷工作，但是短時(shí)間內(nèi)卻沒有招投標(biāo)計(jì)劃的儲(chǔ)備土地，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行必要的管理，通過合理利用儲(chǔ)備期間閑置土地的方式來最大限度的避免拋荒和閑置等情況的出現(xiàn)。例如：在經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)的前提下，土地儲(chǔ)備部門在土地儲(chǔ)備期間，可以充分發(fā)揮短時(shí)間內(nèi)沒有招投標(biāo)計(jì)劃的儲(chǔ)備土地的臨時(shí)使用作用，根據(jù)儲(chǔ)備地塊周邊的實(shí)際情況靈活采用出租給綠化公司種植苗木或是作為臨時(shí)停車場(chǎng)等多種方式來以地養(yǎng)地，甚至是取得收益，并最終實(shí)現(xiàn)降低土地儲(chǔ)備成本的目的。

實(shí)際上在土地儲(chǔ)備工作開展的過程中，除了上述幾種有助于降低土地儲(chǔ)備成本的方法之外，建立土地儲(chǔ)備基金，以提高土地儲(chǔ)備資金投入中自有資金的比例；注意根據(jù)實(shí)際情況合理采用多種收購儲(chǔ)備方式，以盡可能的減少土地儲(chǔ)備過程中資金的占用等方法同樣也能夠在一定程度上降低土地儲(chǔ)備的成本，土地儲(chǔ)備部門在開展具體的土地儲(chǔ)備工作時(shí)應(yīng)注意根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和本部門的實(shí)際情況對(duì)上述方法進(jìn)行科學(xué)的甄選和運(yùn)用。

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