企業經濟適用房建設項目成本的全過程跟蹤控制

摘要：企業經濟適用房工程成本的全過程管理，指的是在工程設計、招投標、施工、竣工等階段，通過對工程成本費用等的調控，以最少的成本支出爭取獲得更高的經濟和社會效益。文章以深圳市桂龍家園經濟適用房項目為例，對經濟適用房的成本全過程跟蹤控制進行了分析，對企業的成本控制具有指導作用。

關鍵詞：企業經濟適用房；建設項目；成本控制；全過程管理；工程成本 文獻標識碼：A

中圖分類號：F407 文章編號：1009-2374（2015）17-0007-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.17.003

1 經濟適用房項目成本概況

1.1 經濟適用房的成本構成

建設部、國家發展計劃委員會、國土資源部聯合發布的《關于大力發展經濟適用住房的若干問題》對經濟適用房成本構成做了如下規定：（1）建設用地的片地和拆遷補償費、安置費；（2）勘察設計和前期工程費；（3）建安工程費；（4）住宅小區基礎設施建設費；（5）管理費；（6）貸款利息；（7）稅金；（8）3%以下的利潤。

1.2 經濟適用房建設工程項目的流程分析

經濟適用房雖然有自己的特性，但是也具有一般項目的特點，經濟適用房項目建設主要分為項目立項階段、項目規劃設計階段、項目實施階段、項目竣工交付階段。

2 深圳桂龍家園經濟適用房項目成本全過程跟蹤控制

桂龍家園項目為鐵路企業集資自建職工經濟適用房，項目用地面積5164m2，總建筑面積45071m2，其中地下2層，地上32層，共3棟塔樓，可售面積35879m2，總計358戶。本文將從立項決策、設計、招投標、施工、交付結算5個階段對桂龍家園建設成本控制進行分析。

2.1 立項決策階段跟蹤控制

立項決策階段是經濟適用房項目成本管理的一個重要階段，雖然從表面上看發生在立項決策階段的成本費用比較少，但是對整個項目的成本管理、成本控制具有十分重要的意義，直接關系到一個項目的成敗。

桂龍家園項目從立項之初就爭取政府支持，將該項目納入深圳市經濟適用房建設規劃范圍內。該項目建設用地為企業自有地塊，是由政府以土地劃撥的形式取得的歷史劃撥存量住宅建設用地。由于該項目納入深圳市經濟適用住房統一規劃管理范圍，因此項目繳交地價根據深圳市相關政策僅為市場地價的5%，約521萬元，建設過程中行政性收費減半征收，小區周邊配套基礎設施建設費用由政府承擔，并享受稅收等優惠政策，從而節省了大筆的資金。立項決策階段就為該項目的成本控制奠定了堅實的基礎。

此外，根據現行相關政策，企業不得墊付該項建設費用，為節約建設資金成本，通過預售方式向職工集資籌措項目建設資金。在取得項目《施工許可證》后，購房職工按預售認購價的40%繳交首期款，工程完成至±0.00再交40%房款，剩余20%尾款在住房交付使用時支付。建房款實行專款管理，專項使用，通過集資建房節省了項目建設資金貸款利息支出。

2.2 設計階段跟蹤控制

設計階段的成本控制是建安工程費控制的關鍵。開發成本中建安工程費占了很大一部分，建安工程費的多少又直接取決于設計階段的成本控制。有關資料表明，設計階段對工程成本影響幅度最大，達到75%以上。

桂龍家園項目基坑支護設計第一版圖紙采用全樁錨支護結構體系，工程造價約1200萬元。在工程開工前，為進一步降低建安成本，經過實地考察分析，在不影響安全的前提下，根據基坑四周建構筑物的相對距離對基坑支護體系進行了全面優化，支護樁長度根據不同位置適當縮短了1～2m，南側及東側支護體系進行了調整，將樁錨結構變更為上部放坡，下部為微型樁+復合土釘墻等結構形式，工程造價也相應大幅下降，調整后的基坑支護造價約為680萬元。通過優化設計方案，從而達到了對該項目成本的有效控制。

2.3 招標階段跟蹤控制

建設工程采用招投標確定施工單位，目的是把真正有技術、質量意識比較強、素質比較好并且有相當的工程建設經驗的單位招標進來，是建設高質量住房的保障。桂龍家園項目在選擇施工單位時，摒棄了以往鐵路建房由鐵路內部施工企業承包的方式，改由通過深圳市招標站公開招標的方式來選擇施工單位，確保由優秀的施工企業來承建該項目。施工招標中，先由專業造價咨詢公司編制標底造價在交易中心公開招標，有16個單位投標，經評標委員會評標確定中標單位，中標施工企業以10066萬元中標，此標底11772萬元減少1706萬元，下浮15.51%，為桂龍家園項目的成本控制打下了良好的基礎。

2.4 項目施工階段跟蹤控制

工程建設成本主要發生在施工階段，開發項目由于施工過程周期長、材料價格波動大、現場變更及處理方法等各種因素都會影響工程造價。對施工階段進行有效成本控制，既能降低建設單位的投入成本，增加項目利潤，又可以促使施工單位規范施工行為，有效的造價控制可以很好地調節建設方及施工方的行為和利益。

為有效控制建安成本，須做到以下兩點：

2.4.1 加強建設單位對造價控制的管理，及時組織合約交底。工程項目合約簽訂后，為保證總包合同、各分包合同順利執行，加深對合同主要條款的理解和認識，建設單位工程部、成控部會同監理單位向施工單位進行合約交底，說明工程的承包范圍、承包方式、合同條件、合同單價及總價、暫定金額項目、暫定供應單價項目及注意事項等。

桂龍家園項目招標時，鋁合金門窗工程由于造價較高，材料的市場變化較大，因此在招標之初被列為暫定價工程。在施工過程中，總包方對該部分進行了報價約680萬元，在對市場上同類工程及材料等詢價后發現總包方報價偏高，隨后建設單位邀請了深圳市多個具有甲級資質的門窗工程企業進行了投標報價，在經過多輪的比選及談判后，該分項工程在嚴格滿足設計要求的前提下造價降低到500萬元，從而達到了對工程建安成本的有效控制。

2.4.2 配合項目部加強現場監督及跟蹤管理，監督施工單位，嚴格按照設計圖紙施工，及時發現問題，并做好現場記錄及相關證據資料的收集，以便進行成本核減工作。對施工過程中的造價支出做好分析與預測，經常或定期向上級提交項目造價控制及其存在問題的分析報告。

桂龍家園項目地下室防水工程原設計為外防水，即用防水卷材粘貼防水，但在實際施工過程中發現部分地下室外墻與基坑邊距離不足50cm，無法在外側搭腳手架進行施工。經與設計單位協商，地下室防水工程由外防水變更為內防水，同時建設單位對市場的內防水材料進行了調研比選，并與施工總包方溝通協商，最終采用了美國筑金滲透結晶型內防水材料，其綜合單價低于原設計的外防水卷材施工，最終地下室防水工程在原投標價基礎上節省了10萬元，從而達到了對工程建安成本的有效控制。

2.5 驗收交付結算階段跟蹤控制

建設項目工程竣工驗收后，加強工程結算是一項非常重要而有效的措施，可以有效地控制建設成本。該階段的主要成本管理措施是：（1）通過成本核算環節，掌握工程實際成本情況。將工程實際成本與標準成本進行比較，計算成本差異，確定成本節約或浪費數額。分析工程成本節超的原因，確定經濟責任的歸屬。針對存在的問題，采取有效措施，改進成本控制工作，并對成本責任部門和單位進行業績評價和考核；（2）進行嚴格的工程結算審計和項目財務決算審計，及時總結經驗教訓，為今后的項目開發提供借鑒。

桂龍家園項目土方分項工程在招標文件中明確了投標報價風險，除政府因素不可抗力外，不對該分項工程綜合單價進行調差。但在結算過程中，總包單位并未按投標時的46元/m3結算，而是按當時的市場價70元/m3向建設方提交結算資料，在審查過程中，建設方嚴格按照招標文件及合同約定，確定該部分工程調差依據不足，在經過多次的談判后最終按原投標報價核減了該部分增加工程費用約100萬元。在結算過程有效地控制了成本，同時滿足辦理產權初始登記的要求，建設單位將造價咨詢公司審核后的總包施工工程結算送深圳市建設工程造價管理站審定，造價站審核后核減177萬元。

深圳桂龍家園經濟適用房項目在各階段實施過程中通過較為嚴格的管理，對項目進行了有效的成本控制，最終按期交付。最終該項目開發總成本按總建筑面積控制在2400元/m2，按可售面積成功控制在3500元/m2，同時也保證了企業按經濟適用房的相關規定獲得了3%以下的利潤，取得了合理的經濟回報和良好的社會效益。

3 結語

本文通過分析經濟適用房建設各階段成本控制的特點，闡述了各階段成本控制的重點內容，提出成本控制的主要方法。結合工作中的實際案例，用實際數據對房地產項目各階段的成本控制進行論述，將對經濟適用房成本控制具有一定的現實意義。

參考文獻

[1] 趙寧江.探析當下經濟適用房項目的成本控制[J].建筑界，2013，（2）.

[2] 劉斌.論經濟適用房項目的成本控制[J].建筑經濟，2006，（7）.

作者簡介：黃凡（1959-），深圳市廣深鐵路房地產開發有限公司總經理，經濟師，研究生。

（責任編輯：周 瓊）