中小房地產企業(yè)內部控制優(yōu)化途徑研究

曹型平

（重慶名都豐盛旅游投資有限公司，重慶400061）

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中小房地產企業(yè)內部控制優(yōu)化途徑研究

曹型平

（重慶名都豐盛旅游投資有限公司，重慶400061）

摘要：內部控制在中小房地產企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的過程中起著十分重要的作用。隨著房地產行業(yè)的競爭愈演愈烈，加上中小型房地產企業(yè)本身存在著資本實力薄弱、無法有效抵御各類風險等情況，想要更好地生存與發(fā)展，就必須充分利用內部控制，使其在企業(yè)經營管理過程中充分發(fā)揮作用。本文主要介紹了內部控制的內涵，闡述了目前中小房地產企業(yè)內控存在的問題，并有針對性地給出了提高內部控制效果的意見建議，對提高中小房地產企業(yè)的競爭力有著重要的現(xiàn)實意義。

關鍵詞：中小企業(yè)；房地產；內部控制；問題與建議

對于中小型房地產企業(yè)而言，通過建立、完善和執(zhí)行有效的內部控制制度，不僅能夠保證房地產企業(yè)的資金安全，還能夠有效控制經營過程中可能存在的資金風險，提高企業(yè)的經營管理水平。目前我國中小型房地產企業(yè)尚存在著較多問題，如缺乏有效的內部控制實施環(huán)境、信息溝通低效、內部監(jiān)督無效、風向評估機制不健全等，這些問題都是中小房地產企業(yè)亟需采取措施并加以解決的。

一、內部控制的內涵

內部控制是企業(yè)的董事會、管理層以及各級員工等為了保證財務報告遵循一定的法律法規(guī)、保證財務報告可能性并實現(xiàn)企業(yè)的經營目標等而實施的一系列保證活動的統(tǒng)稱。內部控制主要包括控制環(huán)境、控制活動、風險評估、信息與溝通、監(jiān)督這五個方面。

控制環(huán)境通常是指企業(yè)建立和實施內部控制時，起著影響與制約作用的因素的總稱，包括企業(yè)的組織結構、企業(yè)文化、企業(yè)權責利分配政策等等。控制活動是指企業(yè)在評估風險后，根據其制定的風險應對策略，采取一定的風險應對措施，將風險控制在企業(yè)可以接受的程度之內，包括授權、職務分離、預算制度、績效考評等。風險評估是企業(yè)內部控制的基礎，指的是企業(yè)就影響其內控目標得以實現(xiàn)的各項因素進行識別、系統(tǒng)性分析和評估時，采取的一系列措施，具體包括確定內控目標、識別可能存在的風險因素、對風險進行分析、制定風險應對方案、執(zhí)行風險應對措施。信息與溝通指的是企業(yè)在進行內部控制過程中，將相關信息有效并準確地收集起來，并且借助于有效的信息傳導機制，確保這些信息能夠在企業(yè)的各個層級之間進行有效傳遞和共享，具體內容包括信息收集、信息反饋、信息溝通機制等。內控中的監(jiān)督分為外部監(jiān)督和內部監(jiān)督，外部監(jiān)督主要是指聘請外部專家或者專業(yè)的中介結構等對企業(yè)的內部控制活動進行第三方監(jiān)督與檢查，內部監(jiān)督主要是指企業(yè)內部自身對內部控制的整個執(zhí)行情況進行自我監(jiān)督與檢查。

二、中小企業(yè)房地產內部控制的現(xiàn)狀

1、控制環(huán)境不理想

相比較于大型企業(yè)而言，由于中小企業(yè)自身實力有限，加上外部限制性條件較多，故其日常經營中往往面臨更高且更復雜的風險，在風險管理上也落后于大型上市企業(yè)。突出的劣勢，即中小型房地產企業(yè)的股東人數(shù)往往較少，在整個企業(yè)的治理結構設計上存在著一定的缺陷，大多數(shù)企業(yè)存在著由某一大股東全權管理企業(yè)的情況。在這種無效的治理結構下，董事會和監(jiān)事會就形同虛設，不能夠起到應有的決策、監(jiān)督、指導等管理作用。中小房地產企業(yè)治理層缺乏制衡與監(jiān)督，滋生了“內部人控制”與“道德風險”，使得治理失效問題更為凸顯。在這樣的控制環(huán)境下，內部控制要發(fā)揮應有的作用，實現(xiàn)對企業(yè)風險的監(jiān)督與管理，幾乎是不可能的。另外，在現(xiàn)實情況中，中小房地產企業(yè)在權責利分配上往往存在著分工不清的情況，有些企業(yè)對具體的項目實行的是直線型的管理模式，使得項目團隊自身獲得的權利十分有限，而在實際情況中上層的決策可能與實際情況脫節(jié)，嚴重限制項目效率，甚至產生本可以避免的消極影響。

2、信息取得與溝通效率低下

隨著信息化的影響越來越深入到生產與工作的每個領域，信息技術對于企業(yè)經營管理效率的提高也發(fā)揮著重要作用。但是信息技術的應用更多地被大型房地產企業(yè)應用，卻往往被中小型企業(yè)忽視。出現(xiàn)這種情況產生，其原因可能是中小型企業(yè)在經營觀念上存在著一定的滯后性，且信息技術的全面推廣會增加其成本承擔，造成資金壓力。在現(xiàn)實情況中，中小房地產企業(yè)往往只是簡單安排幾個信息系統(tǒng)管理員負責維護日常的計算機信息系統(tǒng)，并沒有在軟件設施條件的維護進行長期投資。在這種較弱的信息管理環(huán)境中，企業(yè)并沒有能力建立完善的信息溝通渠道來有效收集與共享內部控制需要的相關信息，使得內部控制的執(zhí)行流于形式，并沒有產生應有的控制效益。

3、內部監(jiān)督無效

企業(yè)的內部監(jiān)督通常依賴于內部審計工作來實現(xiàn)，目前很多中小企業(yè)并沒有設立專門的內部審計部門來負責內部監(jiān)督工作，而是由其他部門的人員兼任，導致內部審計失去獨立性，獨立性是保障監(jiān)督有效的前提所在。另外有些中小型房地產企業(yè)盡管設立了內部審計機構，但是這些機構大多流于形式，并沒有有效地履行其應履行的職務。作為內控制度有效執(zhí)行的保障，內部監(jiān)督的失效使得中小房地產企業(yè)的內部控制制度無法有效落實并貫徹實施，不利于引導企業(yè)可持續(xù)長遠發(fā)展。

4、風險評估機制不健全

由于中小房地產企業(yè)往往不注重對風險的管理，故其在風險評估與控制上相比于大型房產企業(yè)往往存在著明顯的不足，不僅表現(xiàn)在風險識別技術的落后上，還表現(xiàn)在風險評估指標體系不完善上。中小房地產企業(yè)較容易忽視所處環(huán)境可能存在的風險，有些索性只顧拿項目，完全沒有風險管理概念，這些企業(yè)要獲得長遠發(fā)展十分困難。有些企業(yè)盡管建立了一定的風險評估制度，但是評估體系很多只是照搬其他企業(yè)，沒有根據自身情況進行改進，故無法有效地對風險進行定性和定量分析，評估結果可參考性較差，直接使得風險控制的實施偏離方向。此外，中小房地產企業(yè)很難吸引專業(yè)的風險管控人才，很多地方只能借鑒其他企業(yè)的管理經驗，風險評估機制設計缺乏一定的科學性，使得企業(yè)的風險管理無法達到預期效果。

三、中小房地產企業(yè)內部控制優(yōu)化措施

1、改進公司治理結構，避免“內部人控制”的情況發(fā)生

中小房地產企業(yè)在設計組織結構時，應當根據自身的實際情況設計組織結構，避免機構設置缺失或重疊。在設計制度時，要明確董事會、監(jiān)事會、高管各自的職責，保證組織機構之間形成有效制衡。另外，企業(yè)的治理結構應該隨著環(huán)境變化以及企業(yè)發(fā)展階段變化進行適當?shù)男拚c改進，保持企業(yè)的組織結構等具有一定的活力。企業(yè)應當在運行過程中對其既已形成的組織結構進行定期評估，尤其針對設計和運行過程中暴露出來的各類缺陷，更是要及時地發(fā)現(xiàn)并進行有效糾正，確保治理結構能夠適應企業(yè)不同時期的發(fā)展。

2、完善企業(yè)信息化建設

由于中小房地產企業(yè)普遍面臨著資金量有限的問題，故在企業(yè)信息化建設上投入的資金并不足以構建先進高效的信息化平臺。要建立高效的內部控制制度，中小房地產企業(yè)必須要結合自身的實際情況，投資建設一個科學、高效的信息化平臺，不僅要增加信息化建設的資金投資規(guī)模，購買更多較為先進的硬件設備，還需要投入一定的資金吸收和培養(yǎng)信息化人才，引入先進的信息化管理理念，采取“硬件設備、軟件系統(tǒng)、人才技術”三者相結合的政策。只有建立高校系統(tǒng)的信息化系統(tǒng)，并且輔之高素質的信息化管理人才，才能顯著提高中小房地產企業(yè)內部控制信息收集與溝通的效率。

3、提高內部審計獨立性，充分發(fā)揮其監(jiān)督作用

中小房地產企業(yè)內部控制的有效實施需要內部審計作為保障，只有內部審計發(fā)揮應有的作用，內部控制才能充分發(fā)揮其激勵、制約等控制作用。首先，中小房地產企業(yè)應強調內部審計的重要性，在明確內部控制重要性的同時注意強調內部審計是執(zhí)行內部控制的重要保障，應在整個企業(yè)范圍內，尤其是企業(yè)治理層間提高對內部審計的重視度。其次，企業(yè)應當將內部審計工作融入到其日常經營管理活動中去，在內部審計中強調進行事前、事中、事后監(jiān)督相結合的監(jiān)督模式，及時發(fā)現(xiàn)可能存在的問題，充分發(fā)揮內部審計在完善企業(yè)治理、改善內部控制現(xiàn)狀和控制風險等方面應有的作用。最后，在強調內部審計監(jiān)督職能的同時，應當不斷提高內部審計工作者的獨立性，使其評價結果公正、充分，正確引導接下來采取的風險應對措施。

4、充分提高中小房地產企業(yè)的風險評估能力

中小房地產企業(yè)由于其一定的發(fā)展局限性，風險應對能力也較弱，在遇到較大的環(huán)境波動或其他威脅時，存活的幾率要大大低于大型上市房地產企業(yè)。為了更好地獲得生存與發(fā)展，優(yōu)化企業(yè)內部控制效果，中小房地產企業(yè)有必要進一步提高其風險評估能力。通過設計一套完整的風險評估流程，包括確定風險評估的預期目標、明確風險識別方案、篩選測算指標、分析風險和應對風險等，形成全面的風險評估與控制流程。第一，通過預期目標可以確定哪些因素可能會影響預期目標的實現(xiàn)，然后分別從這些方面試試風險評價。第二，運用已有的經驗知識等對風險進行判斷，提高自身預知風險產生的可能，提前防患于未然。第三，科學分析風險，為即將采取的風險應對措施提供充分有力的依據。第四，建立合理的風險應對措施，高校化解可能發(fā)生的風險，將風險控制在可接受的范圍之內。最后，要將以上流程以文檔的形式記錄與保存下來，作為后續(xù)回顧、評價與參考的依據。

四、結論

隨著目前房地產行業(yè)的整體發(fā)展趨緩，已經有越來越多的中小型房地產企業(yè)因無法生存而被大型房產企業(yè)吞并。對于這些中小型房地產企業(yè)而言，加快進行發(fā)展轉變，提高內部管理效率，加強內部控制有效性，對風險進行及時的識別與控制，都是其在競爭中得以生存與發(fā)展的重要保障。中小房地產企業(yè)必須通過進一步建設和完善內部控制制度，保證企業(yè)資本金的安全型與使用高效性，從根本上提高企業(yè)的管理水平。由于企業(yè)進行內部控制最終的目的是為了使其能夠有效地識別、控制與應對可能產生的風險。因此，中小房地產企業(yè)在對內加強內控設計提高經營管理各個流程有效性之外，還應當加強企業(yè)的風險管理能力，這樣才能在真正意義上實現(xiàn)其平穩(wěn)發(fā)展的愿望。

參考文獻

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（責任編輯：郭亞娟）