新型城鎮化背景下的住宅產業化發展研究

劉萱芝

摘 要： 中國正處在城市化和工業化快速發展的時期，隨著城鎮人口的增加和人民群眾生活水平的提高，在對住宅的功能和質量產生更高需求的同時，我們也面臨著資源、環境等更大的壓力，住宅的傳統建造模式和方法已經很難適應經濟社會發展的需要。因此，只有加快促進住宅產業化，才能完善住房供應體系、解決廣大城鎮居民的居住問題，才能推動住宅產業的持續、穩定、健康發展，建設社會主義新農村，實現新型城鎮化的目標。本文從新型城鎮化大背景出發，分析了我國農村住宅產業化的現狀，并借鑒了以日本為例的國外住宅產業化發展經驗，以此提出了相關的政策建議。

關鍵詞：住宅產業化 新型城鎮化 城鄉一體化

中圖分類號：TU241 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2016）09-0098-02

農村住宅建設是一個一直被人們所忽視但又亟待解決的問題，是關系到我國9億農民安居樂業和社會穩定的重要因素。在推進全面建設小康社會的進程中，農村住宅建設水平起著至關重要的作用。一方面，農村的住宅建設量大面廣，切實關系著廣大農民的人居環境問題；另一方面，它作為小城鎮和中心村建設的重要組成部分，對于加快人口向小城鎮和中心村集聚、促進城市化的健康發展、加快城鄉一體化和農村現代化將起著巨大的推動作用。推進農村住宅產業化是調整農村產業結構、帶動經濟發展的重要工作，也是為遷入中心村和小城鎮的人口解決居住問題的有力措施。

一、住宅產業化與新型城鎮化

1.住宅產業化

住宅產業化的內涵隨著住宅產業化的實踐探索而不斷豐富和發展。1968 年日本提出住宅產業化的概念，目的是通過產業化提高住宅建設的質量和效率，并降低成本。20 世紀 70 年代，住宅工業化技術不斷提升，住宅供需矛盾逐步緩解，人們已不再滿足有房可住，而是要求住得更舒適，工業化住宅重點轉向質量和性能階段。90 年代后，能源危機、氣候變暖、環境狀況惡化迫使人類必須要解決“生態居住”問題，住宅產業化的重點轉向降低資源和能源消耗，注重生態環保，不斷提升住宅科技含量，發展智能化住宅。到2005年，日本也提出“可持續性住宅建設的思路”，并建立了“資源循環型住宅”的評價技術指標體系，對日本當代住宅產業化產生了新的影響。隨著住宅產業化實踐在世界各國的推廣，人們對住宅產業化有了更為成熟的認識。

總的來看，住宅產業化包含四個方面的含義：一是住宅建筑的標準化；二是住宅建筑的工業化；三是住宅生產、經營的一體化；四是住宅協作服務的社會化。

2.住宅產業化與新型城鎮化的關系

新型城鎮化作為城市化的轉型，建設模式成為一大重點。而作為城鎮化建設的重要載體的房地產業，在城市化轉型時謀求轉型也是形勢必然。房地產行業的轉型應以新型城鎮化建設為契機，大力發展長壽命、高品質的綠色低碳節能環保型建筑，促進可再生能源應用和資源的循環利用，提高技術含量和發展質量。受業內專家認可的綠色低碳節能環保型建筑簡單而言就是綠色建筑。

那么如何生產出綠色建筑呢？這就涉及到與其關聯緊密的一大關鍵詞：住宅產業化。房地產業要轉型升級和長期發展，關鍵是要轉變發展方式。首要目標則是實現住宅產業化，這是實現產業現代化的方向。作為一種完全不同于傳統建筑的泥水瓦匠的方式，住宅產業化是機械化程度不高和粗放式生產的生產方式升級換代的必然要求。采用住宅產業化生產出來的住宅具有質量好、效率高、綠色環保等特點，正是綠色建筑的特征所在。

二、我國農村住宅產業化現狀及問題

1.我國農村住宅產業化現狀

對于新農村的建設而言要充分考慮農村的容積率，對于住宅的飽和程度進行相應的規劃，同時要做好對于城鎮的整體規劃與設計，實現村鎮建設中就業與住宅的合理搭配。我國尚處于農村住宅產業化發展初始階段，我們從表1、2中的數據可以看出：農村住宅的新增面積，最近兩年開始放緩，增速開始下降。鋼筋混凝土的使用，就年末的實際居住情況而言，農民使用的混凝土的長遠增速從1990年開始的以及實際居住增加已經遠遠超過磚木結構，從這個層面也可以看出，農村住宅產業化的在單項技術上的推廣是有效的。

2.我國農村住宅產業化發展面臨的問題

2.1農村住宅產業化觀念缺位，傳統建設模式仍占主導地位

政府對農村住宅產業化的熟悉程度不夠，地方各級主管部門缺乏對農村住宅產業化發展的統籌規劃和專門的政策扶持，沒有把農村住宅產業化納入到村鎮發展戰略中。農村住宅產業化的規劃、設計、開發、施工、銷售、治理服務，以及材料、部品的研發和生產在農村住宅建設中沒有形成有機的、完整的生產經營體系，沒有形成住宅的生產、供給、銷售和服務的一體化組織形式，沒有形成適應市場經濟要求的住宅產業。

2.2農村住宅建設長遠規劃不統一

農村住宅建設缺少統一的住宅規劃，沒有住宅建設的整體意識和全局觀念。在大部分村莊，住宅基本上以戶為單位建造；在小城鎮，也缺少統一的住宅區規劃，住宅結構松散，布局零亂。建房地點隨意，濫占耕地，基礎設施落后，交通不便，既不能適應農業現代化的需要，也不便于組織生產生活和節約耕地，還使農村地域空間難以形成現代村鎮體系。

2.3農村住宅產業化缺少政策支持

在我國，農村住宅產業化的發展缺少相關產業政策、鼓勵性稅收政策和金融政策的支持。從歐美等國的經驗來看，住宅產業化及節能技術得以迅速發展的最主要因素之一，就是國家提供的各種政策支持，對研發、生產和使用新型住宅的產業進行政策扶持。因此，要加快住宅產業化的發展、順利推廣節能住宅，實現節能省地目標，迫切需要相應的政策支持。

2.4農村住宅開發建設模式落后，技術含量低

長期以來，農村住宅建設主要是采用居民自建自住，分散建設的模式，住宅商品化率極低，住宅和住宅區的工程質量，功能質量與環境質量差。住宅施工技術落后，沿襲傳統工藝與方法，勞動生產效率低，新工藝應用水平低。

2.5傳統建材仍是農村住宅建設的主要材料

我國農村建筑材料中，墻體材料中70 %以上是小塊實心粘土磚。盡管自1999年以來，國家先后頒布多項法規文件和采取多種措施限制，禁止實心粘土磚的生產與使用，但是現在我國新型墻材生產量占墻材生產總量的比重也只有30%左右，而且大量新墻材積壓，質量高、性能優良的新墻材得不到廣泛應用。

2.6農村住宅設計規劃落后，能耗高

我國建筑能耗高主要表現在三個方面：一是建筑物本身是采用水泥等高耗能建筑材料建造的產品；二是建筑物保溫本身需要耗能；三是由于供熱系統達不到理想狀態而引起的效率耗能。農村住宅的高能耗主要表現在住宅建設的規劃布局沒有節能理念，圍護結構的保溫隔熱性能差，供熱系統的綜合效率低，以及天然能源的利用效率不足等方面。

三、國外住宅產業化現狀及借鑒思考——以日本為例

1.日本住宅產業化現狀

1.1工業材料

日本的農村的住宅都是傳統的磚瓦結構，但是由于日本的工業發達，鋼產量大，施工方面，由于其較低的成本而且與混凝土結構相近的特性使輕鋼結構占到工業化住宅的80%。同時由于日本的災難頻發，使得日本對于住宅的材料選擇以及以此為基礎的抗震性等數據極為重視，通過日本的住宅質量管理機構以及由政府主導的住宅設計標準化使得日本的住宅化有著良好的安全保障。

1.2政府扶持

政府扶持是對日本農村住宅產業化的重要保障。日本的政府保障主要從兩個層面。一是日本專門設立通產省和建設省為住宅產業的管理部門。并且以此為主導設計住宅體系的標準化和部件化的模數等標準條件，以及節約性和節能性材料和標準的研究，從而從整體為住宅產業化提供指導。日本政府頒布了 “市、町、村農業振興地區整治建設規劃”，《村落地區整治建設法》等法律，從農村住宅產業化的規劃，住宅的防災減災，環境治理層面，全面對農村住宅產業化做出了法律約束。二是日本在1950年設立了住宅金融共庫，為中低收入的中低層次居民提供貸款，同時通過“供應住宅法”為住宅建設集團、團體以及重點工程提供貸款。

1.3居民住宅自治

日本在政府的統一扶持下，也著重發展農村居民的居民住宅自治，日本政府根據地域性以及文化性的不同，在設計層面推出了村民參與性規劃和民主主體型規劃兩種方式在標準化建設的基礎上充分保障了地域的文化性、功能性等特點。

2.借鑒及思考

2.1市場化程度

日本的住宅產業化的發展的基礎是以市場的需求為導向，而不是強行的創造需求，并且日本的住宅產業化發展的基石就在于住宅的私有化、商品化、市場化。而這些方面在中國有著不同程度上的缺乏，因而如何優化農村居民的宅基地制度，如何對于富裕的農村采取商品化的市場化的銷售模式，使得產業化真正能夠在農村中形成，這是一個基礎性的問題。

2.2規范立法，制定相應標準

轉變住宅產業發展方式，除了發揮市場機制的作用，還要建立和完善相關法律法規，為住宅產業化向低碳綠色轉型提供制度保障。要完善法律制度，明確法律責任。同時要建設管理制度，完善監督管理體制。

2.3政府的扶持力度

政府和管理部門要從戰略上認識發展農村住宅產業的重要性，加強宏觀調控，對農村住宅建設實施監管和扶持。國家要有相應的技術政策和經濟政策，并給予政策性的鼓勵。建立有效的管理機制和體制，充分發揮政府組織協調和管理功能，為農村住宅產業化的實施創造良好的外部環境。

2.4技術進步

日本通過制定技術開發的計劃以及相關的課題來促進科技的進步，如通產省提出的"新型住宅開發計劃"（1979-1985）、“21世紀公寓式住宅開發計劃”（1984-1990年）、“21世紀住宅開發計劃”（1990-1995年）等。近年來，我國住宅產業化技術逐漸走向成熟，為新農村住宅產業提供很好的技術保障。經過10年的技術實踐與發展，在建筑關鍵技術領域，已形成一批成套技術。因此，在住宅產業化技術成熟的條件下，城鄉統籌新農村推行住宅產業化是可行的。

四、結語

作為近14億人口的大國，擴大內需是推動城鎮化的重要環節，我國城市地產周期性將引導產業資本分流或部分轉移到農村建設中。新型城鎮化建設的逐漸深入，將大大釋放農村消費能力。因而，能夠促使土地集約、住宅功能合理、結構安全、低碳環保的住宅產業化在新型城鎮化的背景下是具有重要實踐意義的。

參考文獻

[1]趙東軍.我國農村住宅產業化面臨的問題及對策[J].中共青島市委黨校青島行政學院學報，2010（1）：83-88.

[2]龔建文，李偉龍.低碳經濟與中國住宅產業化之路[J].江西社會科學，2011（12）：44-48.

[3]許健，肖烽.建立五種機制，有序規范農村建房管理[J]城鄉建設，2009（01）：8.

[4]尹建中.湖南省村鎮住宅產業發展戰略研究[ M].長沙：湖南人民出版社，2005：30-31.

[5]滕明.淺談我國住宅產業化推進對農民工就業的影響及對策[J].經營管理者，2013：224.