淺述不動產(chǎn)善意取得

韓曉星

摘 要：善意取得在學理上亦可稱為即時取得，是指無處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓標的物給善意第三人時，善意第三人一般可以取得標的物的所有權(quán)，所有權(quán)人不得請求善意第三人返還原物。善意取得作為一項重要的民事法律制度，最大限度地維護了交易安全和秩序。本文主要結(jié)合《物權(quán)法》以及《最高人民法院物權(quán)法司法解釋一》相關(guān)規(guī)定，對不動產(chǎn)善意取得制度做簡要論述。

關(guān)鍵詞：善意取得；不動產(chǎn)；善意；非善意；重大過失；合理價格

一、不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件

《物權(quán)法》第一百零六條對善意取得制度作出了規(guī)定，對于不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件可以分解成以下幾個要件：出讓人無權(quán)處分；受讓人善意；以合理價格轉(zhuǎn)讓、不動產(chǎn)已辦理登記。不動產(chǎn)具有公示性，故而與動產(chǎn)善意取得制度有所區(qū)別，下面簡單分析其構(gòu)成要件。

（1）出讓人無權(quán)處分。指無處分權(quán)人出讓他人不動產(chǎn)，與善意受讓人訂立不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的行為。可能存在的情形主要有錯誤登記、實際所有權(quán)人已變更尚未變更登記前而發(fā)生的無權(quán)處分、登記權(quán)利人系部分共有人、轉(zhuǎn)讓人是權(quán)利人但處分權(quán)受限制及其他情形。

（2）受讓人善意。可以明確排除并非善意的情形有不動產(chǎn)異議登記或者受讓人明知或應(yīng)當知道。

（3）以合理價格轉(zhuǎn)讓。即要求轉(zhuǎn)讓有償且價格合理，一般認為合理價格應(yīng)達到交易時交易地的指導價或者市場交易價的百分之七十。

（4）不動產(chǎn)已辦理登記。物權(quán)法規(guī)定除法律另有規(guī)定的外對于不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅未經(jīng)登記不發(fā)生效力。

二、善意取得中受讓人善意的認定

受讓人為善意，是善意取得適用的首要條件《最高人民法院物權(quán)法司法解釋一》第十五條對善意取得的認定標準作出了規(guī)定，對于受讓人善意的一般認定標準包含兩方面的內(nèi)容。

1.受讓人不知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分

認定受讓人的善意，最為基本的是對其轉(zhuǎn)讓人系無權(quán)處分，權(quán)人的事實并不知情。這是善意認定客觀方面的標準。

2.受讓人對不知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分無重大過失

對于重大過失的認定通常是以行為人欠缺一般人具有的注意為判斷標準，換言之，只要行為人稍加注意即可以避免出現(xiàn)認識錯誤或者發(fā)生損失，而其沒有盡到此注意義務(wù)時應(yīng)認為存在重大過失。

三、不動產(chǎn)善意取得中受讓人非善意的認定

《最高人民法院物權(quán)法司法解釋一》第十六條規(guī)定了五種不同情形應(yīng)當認定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，下面五中情形不屬于善意。

1.登記簿上存在有效的異議登記

由于基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動，以登記生效原則為主體。故不動產(chǎn)登記一般而言是完成不動產(chǎn)物權(quán)變動的最后環(huán)節(jié)，故在不動產(chǎn)物權(quán)變動過程中，受讓人最遲在完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，能夠知曉不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況，因此，如果在完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時登記簿上仍存在有效的異議登記，受讓人據(jù)此至少可以知道該不動產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵之可能，受讓人基于信賴不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為真實權(quán)利人的善意基礎(chǔ)即不復存在。故真實權(quán)利人只要舉證證明受讓人受讓不動產(chǎn)時登記簿上存在有效的異議登記，既可認定受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分。

2.預告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意

根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的不發(fā)生物權(quán)效力。因此，在完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之前，登記簿上存在有效的預告登記，并且受讓人沒有證據(jù)證明預告登記的權(quán)利人同意登記權(quán)利人處分不動產(chǎn)物權(quán)的。則受讓人基于信賴登記權(quán)利人為有權(quán)處分的善意基礎(chǔ)即不復存在，可認定受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分。

3.登記簿上已經(jīng)記載司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項

真實權(quán)利人能夠提供證據(jù)證明，不動產(chǎn)登記簿上存在查封登記等阻卻登記權(quán)利人自由行使處分權(quán)的其他障礙時。若受讓人仍無視該權(quán)利瑕疵而與登記權(quán)利人進行不動產(chǎn)物權(quán)交易，則受讓人善意的基礎(chǔ)就不具合理性。

4.受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤

對于受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤，要求真實權(quán)利人提交證據(jù)能夠證明受讓人對于登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤即轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分這一情形的知曉是處于積極主動的狀態(tài)。通常表現(xiàn)為受讓人事先知曉登記權(quán)利人與真實權(quán)利人的法律關(guān)系，或受讓人知曉登記錯誤狀態(tài)的事實。例如真實權(quán)利人能夠提供證據(jù)證明，對于該不動產(chǎn)登記錯誤的發(fā)生，受讓人本身亦是參與者其了解其登記錯誤的發(fā)生過程。再如受讓人知道轉(zhuǎn)讓人承租真實權(quán)利人的房屋只是登記簿記載錯誤而記載的權(quán)利人為轉(zhuǎn)讓人。

5.受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)

關(guān)于受讓人知道他人已經(jīng)依法取得不動產(chǎn)權(quán)主要是指，無須登記而取得物權(quán)的情況，主要情形有《物權(quán)法》第28-30條非基于法律行為而取得物權(quán)；土地承包經(jīng)營權(quán)，地權(quán)的受讓取得；宅基地使用權(quán)的受讓取得。在實踐中應(yīng)當注意根據(jù)生活常識和交易習慣等因素加以合理限定。比如非基于法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動不能以法律文書已生效就推定為受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分，而應(yīng)當以受讓人知道該法律文書為判斷依據(jù)。

四、不動產(chǎn)善意取得的善意判斷時點

不動產(chǎn)善意取得的善意判斷時點應(yīng)當選定為“依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記”之時。作為受讓人想要取得善意取得制度的保護，實現(xiàn)從無權(quán)處分人處取得的不動產(chǎn)物權(quán)獲得法律的認定，需要在完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，始終保持主觀善意。故以此作為時點最大可能的抑制了善意取得的負面效果。

五、善意取得中合理價格的認定

《最高人民法院物權(quán)法司法解釋一》第十九條對合理價格的認定作出了規(guī)定。即轉(zhuǎn)讓價格是否合理的首要考量因素：轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格；轉(zhuǎn)讓價格是否合理的次要考慮因素：轉(zhuǎn)讓標的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式、交易習慣等。

參考文獻：

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