“營改增”對房地產企業稅負的影響及對策淺析

肖曼

摘要：2016年5月1日起，房地產業被納入“營改增”范圍，從此營業稅退出歷史舞臺。“營改增”是否能有效降低房企稅負受到相關學者的關注，文章首先對營業稅和增值稅進行概述，進而就“營改增”前后房企稅負變化進行對比分析，找出房企“營改增”后降低稅負的有效途徑，最后為房企如何采取有效措施，抓住“營改增”契機，轉變地產開發模式、加強增值稅發票管理等方面提出相關對策建議，為房企有效利用“營改增”減稅降負提供決策參考。

關鍵詞：“營改增”；房地產業；稅負

2016年5月1日起，我國將“營改增”試點范圍進一步擴大到建筑安裝、房產、金融以及生活服務業，自此我國全面實現“營改增”，營業稅退出歷史舞臺。“營改增”政策的全面實施，旨在減輕企業相關稅費，降低企業納稅負擔，為經濟發展增添活力。

一、增值稅、營業稅概述

營業稅是針對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產所得營業收入全額課稅，屬于流轉稅稅種，針對不同行業實行不同的比例稅率，房地產業按5%計征營業稅，由地方稅務局負責征收。

增值稅則是以商品（含應稅勞務）各個流轉環節增值部分為計稅依據而征收的一種流轉稅，屬于價外稅。企業以銷售商品或提供勞務獲得的銷售額為基礎，按一定比率計算銷項稅額，以購買商品或勞務支出為基礎按特定比率計算進項稅額，二者差額便是應交增值稅額。“營改增”后，房地產業適用11%稅率計征增值稅，由國家稅務局負責征收。

由于營業稅針對全額收入課稅，房企只要存在流轉收入，便需繳納營業稅，隨著全產業鏈的不斷延長，商品流轉環節將不斷增多，營業稅累計稅負必然加重，部分房企為了減輕稅負而人為削減流通環節，這將不利于社會專業化分工和價值鏈的增值，阻礙經濟發展。

而增值稅則以流轉環節的增值額征稅，無論商品流轉多少次，均不存在重復征收的情況，能夠較好地發揮稅收的中性作用。同時由于與收入的增值規模保持穩定比例而具有良好的稅收彈性，有效調節財政收入。“營改增”后土地成本不計入銷售額，建安成本及其他服務成本納入抵稅范圍，增值稅稅率均為11%。再者，由于實施購進貨物或勞務的進項稅抵扣制度，各環節貨物的購買方必須在限期內申報抵扣進項稅而要求賣方開具增值稅發票，進而避免以往銷售方以減免部分價款的方式不開發票，這從制度上對買賣雙方都構成一定的制約，減少偷稅、漏稅行為的發生。但進項稅的抵扣必須要開具增值稅專用發票（只能由一般納稅人開具），小規模納稅人不能單獨開具，這對購買其銷售產品或者勞務的企業增值稅的抵扣帶來不便，這無疑會影響到小規模納稅人的經營效益。同時增值稅只能扣除物化材料的成本，對于房企來說，占比重較大的勞動力成本因難以取得增值稅專用發票，而無法抵扣。這無疑加重了房企的稅務負擔。

通過“營改增”稅收政策的實施，房地產開發企業、施工企業、服務第三產業之間的稅收抵扣鏈條得以打通。新開工項目中以成本支出較大的土地、土建、安裝等成本為基礎計算的進項稅額都可以抵扣，不僅降低了房企稅負，也有效避免了重復征稅。同時，“營改增”政策還能促使企業更加注重稅收成本的管理，優化投資開發、設計、工程、造價、財務等各業務模塊的流程，促使企業的內控管理更加規范化、合理化。

二、“營改增”對房企稅負的影響

（一）過渡期政策對房企納稅的影響

為了保證房企稅負只減不增，財稅部門為其量身定做了一系列過渡性稅收政策。對于一般納稅人的房企，其在2016年4月30日前開發的房地產項目，可選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅；同時考慮到房地產開發成本中土地出讓金占比較大，對房企開發的新項目，允許扣除受讓土地時支付的土地價款。簡易稅率雖然與營業稅稅率相同，但由于增值稅屬于價外稅，其實際稅率為1/（1+5%）*5%=4.76%，過渡期房企的納稅負擔有所降低。假如某房企自“營改增”以來，通過銷售2016年4月30日以前開工的房地產項目獲取銷售收入10000萬元，若按照5%營業稅率計算，則應繳納營業稅為10000*5%=500萬元，而采用5%的簡易稅率，則應繳納增值稅為10000/（1+5%）*5%=476萬元，減稅達24萬元。

過渡期稅收優惠政策有助于調動房企采取促銷方式銷售庫存商品房的熱情，從而有效刺激消費者購房需求，同時由于“營改增”政策下企業的新增不動產所含增值稅可納入抵扣范圍，進而可激發企業購置自用辦公樓及廠房等不動產的熱情，這將緩解房企去庫存壓力，推動我國供給側結構性改革。

由于現行房企多采用預售制，即采用預收賬款方式銷售房屋，“營改增”以前，房企需按預收賬款的5%預繳營業稅款，“營改增”后只需按3%預繳。若某房企預售房屋獲得預收賬款10000萬元，在“營改增”以前需預繳500萬元稅款，“營改增”后只需預繳300萬元稅款，減少稅款占用資金200萬元，這一改變將大大提高房企流動資產比率，降低資金成本，緩解資金壓力。

（二）“營改增”一般計稅方法對房地產業納稅的影響

一般納稅人銷售不動產、提供不動產租賃服務取得銷售額扣除土地成本后按適用稅率11%計算銷項稅，將建安成本及其他服務成本納入抵稅范圍，按購進貨物、接受勞務企業所在行業適用稅率計算進項稅（一般為11%或17%）予以扣除。

下面以某房地產公司（一般納稅人）為例，分析“營改增”對房地產業稅負的影響。2016年5月1日以前，該公司按5%稅率計算繳納營業稅，2016年5月1日以后按一般計稅方法11%的稅率計算繳納增值稅，本文假設該公司2015年與2016年營業收入均為A，取得增值稅專用發票（假設增值稅率全部為17%）并可抵扣的物料性消耗含稅價為K，勞動力含稅價為L，由于房企勞動用工方式的不同，可獲得不同的進項稅抵扣金額。部分房企通過工程專業分包或勞務派遣公司提供勞務的方式可能取得稅率為11%的建筑業增值稅專用發票，而采用零散地雇傭臨時工人的方法，無法抵扣進項稅。因此，本文針對勞動力進項稅可抵扣與不可抵扣兩種情況下企業應交增值稅與營業稅稅負進行對比分析（不考慮所得稅），分析過程及結果見表1。

由表1計算結果可知，在考慮應交城市建設維護稅及教育費附加的前提下，在勞務派遣方式下，該房企2016年與2015年負擔的稅負差額為0.054A-0.16K，即當K>0.3375A時，“營改增”后企業相關稅負較之前有所下降；反之，則稅負上升。這意味著，如果房企取得增值稅專用發票并可抵扣的物料性消耗占營業收入比重達33.75%時，“營改增”便可達到減稅效果。與傳統的雇傭臨時工人模式相比，部分企業通過勞務分包方式可取得增值稅專用發票（即勞務成本可抵扣）。此時，當K+0.6875L>0.3375A時，“營改增”便可降低企業稅負。由于建安成本及勞動力成本占房屋建造總成本比重較大，這兩項耗費能否取得增值稅專用發票對房企減稅直接決定企業稅收負擔大小。因此，企業可從這兩個方面著重加強增值稅進項稅發票的取得與管理，充分利用“營改增”政策福利，達到最大減稅效果。

三、充分利用“營改增”政策優勢，有效減稅的政策建議

“營改增”后，大幅提高增值稅進項稅額在房屋成本中的構成比重，可達到顯著減稅效果。但目前房企在進項稅發票取得方面仍存在諸多問題，如現行多數房企的房屋建造人工費用不能開具相應的增值稅專用發票，而不得抵扣，這使得人工費不在費用的抵扣范圍之內，進而加大了企業建筑施工成本以及稅收負擔。因此，企業應加強增值稅稅收籌劃，抓住政策利好時機，努力節稅減負。

（一）加強對員工增值稅專業知識、技能的培訓，嚴格增值稅發票管理

“營改增”前，由于是對銷售額全額征稅，無需考慮購進貨物發票取得，這導致部分房企對發票管理過于疏松，不注意購進發票的取得，在“營改增”初期，可能導致企業稅負加重。為此，企業可專設稅收籌劃部門，邀請增值稅納稅籌劃專家為部門員工進行培訓，規范對增值稅專用發票的歸檔、整理，強化員工增值稅發票取得意識，防止部分人員因貪圖購進價格優惠，而不要求供應商開具發票，從而導致偷稅、漏稅的發生，也加重了企業的稅收負擔。

（二）嚴格把關供應商納稅人資質

在供應商以及勞務公司選擇方面，最好能在達成供應合作協議之前采用招標方式，將一般納稅人資質作為競標門檻，并要求供應商為房企做出針對性的稅收籌劃方案，爭取進項稅最大程度的取得，在此基礎上再詳細考察產品價格及質量。為了解決部分房企臨時性、零散性采購無法取得增值稅發票的問題，房企也可選擇規模較大，材料、配件供應齊全的供應商建立長期合作關系，以預付款方式購買零散零配件，從而能與批量采購合并開具增值稅專用發票。房企也應預先做好材料集中采購計劃，盡量避免零星采購造成的成本提升和資源浪費，科學合理減稅。

（三）積極實施房地產多樣化開發

由于“營改增”后，企業購買不動產可用取得的增值稅專用發票全額抵扣，這將吸引一批實力雄厚的企業采購商用辦公樓及廠房，因此房企應抓住這一機會大力開發商用地產，分散房企的經營風險。目前，位于一二線城市的知名房企如萬科、保利地產及碧桂園等大多把精裝修房作為其交房標準，這一方面有助于取得更多的固定資產及物料進項稅發票，另一方面可憑借其對供應商較強的討價還價能力，利用團購優勢提高毛利率，同時也滿足了顧客的多樣化需求。因此，大量開發精裝修房不失為降低稅負，提高產品競爭力的有效選擇。

參考文獻：

[1]楊雋.“營改增”對交通運輸業稅負的影響分析[J].會計之友，2013（13）.

[2]王玥菡.淺析“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].財經界（學術版），2016（07）.

[3]朱旭丹.淺析“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].全國商情，2016（10）.

[4]戚興國.“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃對策分析[J].財經界（學術版），2016（06）.

（作者單位：廣州華立科技職業學院）