“營改增”新政前后不動產自營工程會計處理探析

李迎盈

摘要：2016年5月1日，全面實行“營改增”后，中國許多行業都產生了很大變化。行業內的不同業務產生了不同的會計處理，在稅款繳納和資金流方面是降低還是增加，對很多企業來講不能做出正確的分析。通過對“營改增”新政的解讀，分析了“營改增”前后的不動產自營工程會計處理方法。關鍵詞：“營改增”；不動產；自營工程；會計處理

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2017）01-0093-02

自2016年5月1日起，按國務院的要求，各省市稅務局在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅（以下稱“營改增”）試點，此次“營改增”的一大亮點就是將固定資產進項稅額抵扣范圍擴大，所有企業新增不動產所含增值稅都納入抵扣范圍。

一、“營改增”新政下涉及不動產會計處理的相關規定

（一）不動產增值稅進項稅額抵扣范圍

2016年第15號《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）規定，允許抵扣進項稅額的不動產必須是2016年5月1日后新增的不動產。這些不動產包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。其中，納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬于不動產在建工程，也在《辦法》的抵扣范圍內。

（二）不動產進項稅額的抵扣辦法

新政策規定了不動產進項稅額可以抵扣，但不是在取得的當期一次抵扣，而是在兩年內分期抵扣。《辦法》第二條規定，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按同定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照辦法有關規定分兩年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

（三）對在建工程進項稅額抵扣的特別規定

納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規定分兩年從銷項稅額中抵扣。不動產原值，是指取得不動產時的購置原價或作價。上述分兩年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。納稅人按照《辦法》規定，從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，購進時已全扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計人待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

二、“營改增”新政前后不動產自營工程會計處理方法

（一）“營改增”新政執行前不動產自營工程的會計處理方法

“營改增”新政執行前，企業對于自營建造的不動產，建造時所涉及的增值稅的一般處理如下。

1.購買工程物資，其進項稅額直接計人到工程物資成本中，借記“工程物資”，貸記“銀行存款”等項目。實際使用是借記“在建工程”，貸記“工程物資”。

2.使用的原材料，按原材料成本貸記“原材料”，原材料進項稅全部轉出貸記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）”，按原材料的成本與轉出的進項稅額合計借記“在建工程”。

3.使用的本公司資產的庫存商品，按庫存商品成本借記“在建工程”，貸記“庫存商品”，同時，這部分庫存商品應當視同銷售，確認增值稅銷項稅額，借記“在建工程”，貸記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）”。

（二）“營改增”新政執行后不動產自營工程的會計處理方法

“營改增”新政執行后，企業對于自營建造的不動產，建造時所涉及的增值稅的一般處理變化如下。

1.購買工程物資，其進項稅額允許抵扣，分兩年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。借記“工程物資”，按照進項稅額的60%借記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”，40%借記“應交稅費——應交增值稅（待抵扣進項稅額）”貸記“銀行存款”等項目。實際使用時仍然是，借記“在建工程”，貸記“工程物資”。

2.使用的原材料，按原材料成本貸記“原材料”，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于當期從進項稅額中轉出，計人待抵扣進項稅額，并于當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

3.使用的本公司資產的庫存商品，按庫存商品成本借記“在建工程”，貸記“庫存商品”，而這部分庫存商品不再視同銷售，不再確認增值稅銷項稅額。

三、“營改增”新政前后不動產自營工程會計處理結果對比分析

迅達公司準備自行建造一座倉庫，10月至12月發生如下經濟業務。

10月1日，購入鋼材一批，價款為100 000元，增值稅稅額為17000元，款項以銀行存款支付。10月2日，工程物資全部用于庫房建造工程。11月10日，領用生產用原材料方鋼一批，價值為3 000元，購進該批方鋼時支付的增值稅進項稅額為510元，在購進時已全額抵扣。11月20日，領用庫存產品一批，成本5000元，計稅價格6000元。12月1日，支付工程人員的全部工資50000元。12月31日，工程達到預定可使用狀態交付使用。

（一）“營改增”新政前會計處理

1.借：工程物資——鋼材117000

貸：銀行存款 117000

2.借：在建工程——倉庫117000

貸：工程物資——鋼材117000

3.借：在建工程——倉庫3510

貸：原材料——方鋼

3000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）510

4.借：在建工程——倉庫6020

貸：庫存商品 5000

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）1020

5.借：在建工程——倉庫50000

貸：應付職工薪酬——工資50000

6.借：固定資產——生產經營用（倉庫）176530

貸：在建工程——倉庫176 530

（二）“營改增”新政后會計處理

1.借：工程物資——鋼材100000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）10200

——應交增值稅（待抵扣進項稅額）6800

貸：銀行存款117000

2.借：在建工程——倉庫 100000

貸：工程物資——鋼材 100000

3.借：在建工程——倉庫 3000

應交稅費——應交增值稅（待抵扣進項稅額）204

貸：原材料——方鋼 3000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出） 204

4.借：在建工程——倉庫5000

貸：庫存商品 5000

5.借：在建工程——倉庫50000

貸：應付職工薪酬——工資50000

6.借：固定資產——生產經營用（倉庫）158000

貸：在建工程——倉庫 158000

7.第13個月，待抵扣進項稅額（40%的部分），從當月銷項稅額中抵扣。會計分錄如下。

借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）6800

貸：應交稅費——應交增值稅（待抵扣進項稅額）6800

借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）204

貸：應交稅費——應交增值稅（待抵扣進項稅額）204

對比以上兩種會計處理結果，可以看出：其一，“營改增”前后，不動產自營工程的總成本不同，“營改增”前的總成本高于“營改增”后的總成本。其二，企業繳納的增值稅額不同，“營改增”后，企業增值稅繳納稅額明顯減少，從某種程度上減輕了企業的稅負。綜合以上分析結果，不難看出，“營改增”后，不動產自營工程的會計處理，使企業的資金占用量減少，加速了企業的資金流動，減輕了企業的生存壓力。

[責任編輯：王旸]