淺談銀行期房按揭貸款風險防范

【摘要】本文通過自身實務經驗總結，闡述了期房按揭貸款的概念及特點，總結了期房按揭貸款常見的風險點，并提出了具體的貸款風險防范措施。

【關鍵詞】期房 貸款 風險防范

一、期房按揭貸款概念

期房按揭貸款是指商品房預購人在支付首期規定的房貸后，由貸款銀行代其支付其余的房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。期房按揭貸款在期房階段并沒有發生所有權轉移，在性質上又不能和讓與擔保等同，此階段貸款銀行獲得基于預購商品房預告登記的預購商品房抵押權預告登記保證；在期房交付辦理房產證并辦理抵押登記后，期房按揭貸款就相當于現房按揭貸款，此階段在法律上轉變為不動產抵押行為。以上特點決定了期房按揭貸款比現房按揭貸款涉及法律關系更復雜、風險也更多。

二、期房按揭貸款風險點

（一）借款人信用風險問題

信用風險指的是借款人無法按期償還貸款本息的風險，包括客觀上個人財務狀況惡化無能力歸還；主觀上疏忽忘記還貸、期房產生問題而拒絕還貸或惡意拖欠等情況。

（二）樓盤交付問題

期房與現房相比，會受到多種因素影響，導致未能如期交房：一是存在相關手續缺陷、工程進度慢、房屋質量問題、房屋面積和格局與原規劃不同、交付房屋與廣告宣傳不符等；二是樓盤因開發商被起訴而被查封。如果遇到此類不利情況，銀行的債權安全性可能受到嚴重影響，可能出現購房者拒絕還貸、拒絕交房或無法交房導致房產證無法辦理及銀行無法落實抵押等問題。

（三）預購商品房抵押權預告登記效力問題

由于期房階段不能出房產證，期房按揭貸款一般會先進行預購商品房抵押權預告登記，待期房交付并辦理房產證后，再正式辦理抵押。這里存在兩方面風險點：第一，房產上設定的抵押預告登記，與抵押權設立登記具有不同的法律性質和法律效力。抵押權預告登記所登記的并非現實的抵押權，而是將來發生抵押權變動的請求權，該請求權具有排他效力。第二，自能夠進行房屋登記的三個月內，當事人未辦理房屋登記，銀行也未按期辦理預抵押登記轉為正式抵押登記的，銀行是否會對房屋喪失優先受償權，而現實中，銀行超期未辦妥正式抵押登記現象普遍存在，各家銀行對預抵押轉為正式抵押的貸后管理工作也表示非常棘手。

（四）“假按揭”風險

“假按揭”是指開發商以套取資金為目的，將手中持有的房屋以虛假買房人的名義向銀行申請房屋貸款的行為。近年，“假按揭”案件頻發，涉案金額高達數十億元：一是開發商利益驅使；二是部分銀行為爭取房貸客戶降低審批門檻甚至放棄原則未對客戶信用基本情況進行審核就放款。

（五）開發商喪失擔保能力

項目開發時限長，開發商資金投入較大，一旦出現開發商資金挪用，債務纏身等問題，開發商可能面臨倒閉，那么開發商的擔保能力也將喪失，那么銀行的債權安全性將受到嚴重影響，甚至會出現項目爛尾、樓盤查封、購房者拒絕還貸等連鎖反應。

（六）自然災害風險

現實情況中，因為期房不同于現房，無法購買財產保險，倘若發生毀損，或者遇到自然災害造成房屋摧毀等問題，因為房屋未購買保險，那么購房者將受到嚴重的財產損失，銀行的債權安全性也相應受到威脅。

三、期房按揭貸款風險防范

（一）加強對第一還款來源的調查

第一還款來源的調查主要內容包括償債能力、償債意愿、資金用途真實合規性、風險緩釋能力。其中，償債能力可以通過收入證明、婚姻狀況、工作單位情況等信息直接體現；償債意愿則可以通過以往的信用記錄情況、被執行信息等信息間接體現。

（二）嚴格準入，選擇優質開發商合作

準入時，選擇具有一定的開發經驗、自身或其控股股東信用良好，無欠款記錄，無虛假銷售記錄，開發項目無糾紛記錄的開發商。

（三）重點關注樓盤整體配套情況

樓盤應進行整體性評估，最好要由具有房地產估價師或資產評估師執業資格的專業人士出具意見書，也可委托獨立的具有房地產價格評估資質的評估機構進行評估。授信調查重點關注產權證能否順利辦妥、樓盤整體配套社區完善度等信息。

（四）加強貸后檢查

檢查方式包括現場檢查與非現場檢查。對按揭樓盤的檢查，可結合項目抵押登記辦理、工程進度、履約情況等風險因素，樓盤是否按進度施工，實際用途與規劃用途是否相符；樓盤地段是否較好，與周邊相比項目是否有競爭力。

（五）盡快實現抵押預告登記向正式抵押登記的轉化

重點管理超期未辦妥正式抵押登記以及已放款未辦妥預抵押登記的按揭類貸款，要求客戶經理定期了解貸款抵押登記辦理進度，對于超期未辦妥抵押登記的房貸業務，須及時采取貸后管理措施。

（六）引入保險機制

轉移銀行風險是各國商品房按揭的有效經驗。一是期房階段，讓購房人投貸款保險；二是期房交付并辦理房產證后，讓購房人投房屋抵押貸款綜合保險（簡稱房貸險），目前在期房階段，很少有銀行要求購房人投貸款險。所以，銀行需要和保險公司根據房屋不同階段向社會提供真正配套實用的保險產品和相關服務。

（七）加強與房產部門的溝通，及時了解產權證辦理情況，避免信息不對稱

作為信息不對稱的一方，銀行所掌握的期房房產證可辦理的信息相對滯后，在實際的貸后管理工作中要加強與當地房產部門的溝通合作，建立信息共享機制，及時掌握樓盤項目產權證分割辦理等情況。

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作者簡介：梁琰（1988-），女，福建泉州人，金融學碩士，中級經濟師，現供職于光大銀行泉州分行。