房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀分析及改進(jìn)

黃磊

摘 要 我國國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的競爭在近幾年來愈演愈烈，以往的項(xiàng)目在成本控制上出現(xiàn)了許多問題，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目迫切需求尋求一些嶄新的、合適的成本控制方法。因此本文結(jié)合當(dāng)前現(xiàn)狀，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的迫切需求，提出了一類可行的、合適的成本控制方法。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 成本控制 全壽命周期

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目階段

中國國內(nèi)房地產(chǎn)成本控制經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段。建國初期，中國引進(jìn)前蘇聯(lián)的制度，形成了與當(dāng)時(shí)體制相匹配的企業(yè)管理概預(yù)算制度。之后楚天了一些相關(guān)文件，完善了相關(guān)的制度。1958年至1976年，左傾錯(cuò)誤導(dǎo)致概預(yù)算工作遭到破壞，造成國家設(shè)計(jì)無概算的局勢。1976年以后進(jìn)度國家指導(dǎo)價(jià)階段，形成國家指導(dǎo)下的競爭性價(jià)格。改革開放初期成立建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額局，統(tǒng)一管理制定工程建設(shè)概預(yù)算定額及其工作制度。1988年全國各地區(qū)頒布了一系列有關(guān)定額管理的文件。 20世紀(jì)90年代初期至今，中國進(jìn)入國家調(diào)控價(jià)階段。

2實(shí)施成本控制所涉及的活動(dòng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)投資較大的工程，所涉及的成本控制活動(dòng)應(yīng)當(dāng)受到足夠重視（Montes-Guerra，2014）。房地產(chǎn)開發(fā)者通過自主選擇資質(zhì)深、實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、效率高的施工設(shè)計(jì)單位、承包建設(shè)單位、監(jiān)理方，實(shí)現(xiàn)房屋建設(shè)目標(biāo)的完成。在項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段，設(shè)計(jì)單位對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行勘察，編制項(xiàng)目成本預(yù)算報(bào)表。項(xiàng)目公司召開會(huì)議對(duì)施工前的一系列準(zhǔn)備工作進(jìn)行安排部署，加強(qiáng)設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、項(xiàng)目公司之間的協(xié)商與溝通，保證項(xiàng)目成本控制的順利實(shí)施。在項(xiàng)目的中期實(shí)施階段，項(xiàng)目公司通過內(nèi)部的成本控制部門，實(shí)施對(duì)應(yīng)的成本控制活動(dòng)。在項(xiàng)目的末期竣工階段，項(xiàng)目公司主要任務(wù)是核算財(cái)務(wù)情況，統(tǒng)計(jì)施工費(fèi)用、項(xiàng)目總投資，核算工程成本超支的原因，編制相關(guān)報(bào)表，為項(xiàng)目的后評(píng)估提供依據(jù)。

2.1國內(nèi)房地產(chǎn)成本控制現(xiàn)狀

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，成本控制必不可少。而在成本控制的整個(gè)周期，我們既要考慮到各種常見的問題，預(yù)先分析出可能存在的變化及提前準(zhǔn)備好預(yù)防措施，也要在遇到?jīng)]有考慮的問題時(shí)，通過之前制定好的組織結(jié)構(gòu)，按照流程對(duì)此問題進(jìn)行分析，找到可以的解決方案和調(diào)整措施。在這個(gè)過程中，表面上可能只涉及幾個(gè)部門，但是我們必須要考慮隱藏在表面下的內(nèi)在問題。需要就整個(gè)方案進(jìn)行統(tǒng)籌控制，各部門互相配合，從而保證后續(xù)不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)小問題導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)延期、成本劇增等大問題。目前中國國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制處于發(fā)展階段，大體上存在如下問題：

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制工作無足夠關(guān)注度。作為地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)管理的核心問題的成本控制，到目前仍有很多企業(yè)沒有意識(shí)到這一點(diǎn)，成本控制工作僅停留在口頭，沒有深刻體會(huì)成本控制管理在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的方法僵化。 現(xiàn)今許多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段的事前成本控制方面意識(shí)薄弱，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本計(jì)劃缺乏嚴(yán)格執(zhí)行導(dǎo)致隨意增減計(jì)劃成本，造成了后期事中成本控制和事后成本控制的盲目性。

（3）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤。目前只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全員、全過程和全方位的成本控制，絕大部分企業(yè)還沒有實(shí)行。一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段是成本控制的重點(diǎn)，其他階段對(duì)成本影響不大；另一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為合理提供材料和設(shè)備是成本控制中最重要的環(huán)節(jié)；此外，企業(yè)也經(jīng)常忽視了成本控制的時(shí)效性。

（4）成本控制體系和責(zé)任成本管理體系不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目成本嚴(yán)重浪費(fèi)。責(zé)任成本管理體系是成本控制的重要理念，將房地產(chǎn)項(xiàng)目成本與責(zé)任聯(lián)系起來可使成本處于受控狀態(tài)，因成本導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)問題可找相關(guān)責(zé)任人查明具體原因。目前很多項(xiàng)目成本與管理人員無關(guān)，導(dǎo)致項(xiàng)目成本嚴(yán)重浪費(fèi)。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期成本分階段控制理論

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于項(xiàng)目涉及的建設(shè)規(guī)模較大、周期較長、消耗較大、技術(shù)復(fù)雜，成本控制是一件專業(yè)性、技術(shù)性、政策性強(qiáng)的系統(tǒng)性工作，必須合理定價(jià)，在項(xiàng)目各階段實(shí)施切實(shí)可行的成本控制措施。

3.1項(xiàng)目全壽命周期成本控制觀念

壽命周期的基本解釋就是指事物從形成到消亡這一過程在時(shí)間上的跨度。而房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期的定義就是由產(chǎn)生某一房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的想法開始，直到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目完全停產(chǎn)為止的過程（Sidner， J & Baxendale，2001）。完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段都會(huì)涉及到資金的周轉(zhuǎn)，所以有必要在項(xiàng)目的全壽命周期過程中貫穿成本控制的觀念，并且從項(xiàng)目全局的角度對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部過程從建設(shè)的角度可以分為以下幾個(gè)階段：項(xiàng)目開發(fā)的建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、施工準(zhǔn)備階段、施工實(shí)施階段、生產(chǎn)預(yù)備階段、完工驗(yàn)收階段、項(xiàng)目后評(píng)估階段等一些階段（Edward Back，2000）。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目在各個(gè)階段進(jìn)行具體實(shí)施時(shí)，各階段對(duì)項(xiàng)目整體成本的影響程度各不相同，這里將房地產(chǎn)整個(gè)壽命周期的成本控制劃分為三個(gè)階段：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段的成本控制、房地產(chǎn)施工階段的成本控制、房地產(chǎn)項(xiàng)目完工階段的成本控制（Christopher，Bill，2002）。本文中也把房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段的成本控制作為整個(gè)全壽命周期成本控制的重點(diǎn)，根據(jù)以上三個(gè)階段采取不同的方法進(jìn)行成本控制，達(dá)到項(xiàng)目整體成本控制最優(yōu)的目的。

3.2全壽命周期成本分階段控制基本方法

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目中每個(gè)階段有不同的成本控制的概念和差異化的成本控制影響，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段側(cè)重不同，基本上就是主要重視前期準(zhǔn)備階段的成本控制，施工和完工階段的成本控制兼顧即可（Fernandez， Elton Valdiviezo，1997）。

3.2.1主要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書的階段成本控制。第一，即將開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目選址方面要考慮到取材便捷，能夠保證各種操作機(jī)械順利進(jìn)行開工。同時(shí)，項(xiàng)目底下的各種管道設(shè)施的鋪設(shè)要易于進(jìn)行、同時(shí)地塊的標(biāo)高、地面障礙物、法律法規(guī)等外部環(huán)境因素也應(yīng)在考慮之列。這就要求開發(fā)團(tuán)隊(duì)的成員在房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始階段要對(duì)各種內(nèi)外部因素進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋葘?duì)考察，權(quán)衡好各方面的條件保障項(xiàng)目的開發(fā)能夠順利進(jìn)行，同時(shí)又能節(jié)約開發(fā)成本；第二，項(xiàng)目的整體建設(shè)規(guī)模要選擇合適，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商量力而行；第三，做好項(xiàng)目的整體預(yù)算工作，這個(gè)工作需要做好市場調(diào)研，并力求細(xì)致，另外也可借鑒以往的項(xiàng)目。

3.2.2項(xiàng)目可行性研究報(bào)告階段成本控制

Chua D K H & Godinot， M（2006）認(rèn)為開發(fā)項(xiàng)目不可能滿足所有消費(fèi)者的需求，因此需要在市場調(diào)研與預(yù)測的基礎(chǔ)上，確定一個(gè)主攻目標(biāo)，選定前景良好的目標(biāo)市場.有了市場再加上合理的有利于節(jié)約投資的方案就能很好的贏得消費(fèi)者.方案的選擇既要能達(dá)到既定的功能又能節(jié)約資金.應(yīng)遵循可行性、高性價(jià)比、留有發(fā)展空間、與地區(qū)、市場適應(yīng)性等原則.方案要抓住消費(fèi)者心理，能適應(yīng)消費(fèi)者整體品味。項(xiàng)目開發(fā)的成品在經(jīng)過漫長的開發(fā)期后仍能作為市場的主流產(chǎn)品。

葛昌明（2005）認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制在項(xiàng)目整個(gè)成本控制比重很大，具有決策行的地位和作用。設(shè)計(jì)階段的成本控制主要從以下幾個(gè)方面著手：

開展設(shè)計(jì)招標(biāo)，經(jīng)過招標(biāo)可以收到很多比較優(yōu)秀的方案，企業(yè)就可以從中選出最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。

開展限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)規(guī)定好各個(gè)階段的限定額度，其分解方向是有總體依次向各個(gè)單位和分部工程進(jìn)行的，對(duì)于各個(gè)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)工作量進(jìn)行監(jiān)控，保證投入在總投資的計(jì)劃范圍之內(nèi)。

協(xié)調(diào)優(yōu)化設(shè)計(jì)。按照價(jià)值工程的方案優(yōu)化設(shè)計(jì)，并按照實(shí)際情況進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。

項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段的成本控制，其主要工作是招投標(biāo)工作階段的成本控制。需要把控好文件的編制，其中最重要的是編制合理的標(biāo)底價(jià)格，嚴(yán)格做好其審查工作已控制成本的投資。

3.2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)其工程價(jià)值的關(guān)鍵性階段，大量的資金也輸入到這個(gè)階段（胡震，2007）（胡志勇，2008）。在施工階段中，因?yàn)轫?xiàng)目的設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目的工程量也已經(jīng)完全的具現(xiàn)化，其對(duì)工程投資的影響的概率5%到10%之內(nèi)，所以對(duì)投資的節(jié)約不會(huì)很大（牛守紅，2008）。做好施工階段的成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)商則需要明確好各個(gè)部門相關(guān)人員的權(quán)責(zé)，落實(shí)好節(jié)約工作，同時(shí)施工時(shí)也要推行先進(jìn)的施工技術(shù)組織方案。

3.2.4房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段成本控制

歐陽春花（2008）提出房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工階段主要做好竣工結(jié)算的成本控制工作，它是整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)成本控制的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，所以開發(fā)商需要安排具有高度專業(yè)素養(yǎng)和責(zé)任意識(shí)的工作人員來做竣工結(jié)算的工作，這些人員同時(shí)應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)意圖、圖紙和施工現(xiàn)場的情況非常熟悉，并對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行反復(fù)核對(duì)，去除一些施工是沒有開展的工作或未開展的結(jié)算內(nèi)容。最后，需要對(duì)項(xiàng)目的成本控制各階段的成本控制工作進(jìn)行總結(jié)，為以后的項(xiàng)目積累工作經(jīng)驗(yàn)。

對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行成本控制是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營需要進(jìn)行的重要活動(dòng)，成本控制與最終的工程經(jīng)濟(jì)效益息息相關(guān)。本文通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史沿革及現(xiàn)狀進(jìn)行逐一概述，對(duì)項(xiàng)目成本控制遇到的問題進(jìn)行分條說明，為房地產(chǎn)項(xiàng)目引進(jìn)了新的成本動(dòng)態(tài)控制方法，這樣有利于房地產(chǎn)行業(yè)成本控制的改善，為以后房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行成本控制提供了新的思路。但是仍然有許多問題需要解決，相關(guān)理論需要深入研究，具體如下：實(shí)際項(xiàng)目一般而言比較復(fù)雜，還需要在后續(xù)的研究中進(jìn)行細(xì)化，并針對(duì)具體問題采用一定的替代方法，同時(shí)具體方法也需要進(jìn)一步的研究；整個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)過程的集成分析仍需完善，這是因?yàn)楣こ添?xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到方方面面。后續(xù)的研究需探索采用計(jì)算機(jī)輔助軟件對(duì)項(xiàng)目相關(guān)活動(dòng)進(jìn)行集成控制，利用相關(guān)軟件來減輕實(shí)際工作的負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)

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