論濮陽房產新政對房地產市場的影響

薛飛

摘要：2015年以來，面臨房地產發(fā)展形勢低迷、商品房庫存加大的嚴峻形勢，濮陽市政府精準發(fā)力，積極作為，出臺政策促進濮陽市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，取得明顯效果?，F(xiàn)側重于在分析濮陽市房地產新政出臺背景、新政出臺后市政府采取的各項措施及產生影響的基礎上，提出更好地促進濮陽市房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的建議，一是完善供給，釋放需求；二是培育和發(fā)展住房二、三級市場；三是提高房地產業(yè)的創(chuàng)意理念，以期對不同地區(qū)中小城市房地產市場發(fā)展提供參考。

關鍵詞：濮陽市；房地產新政；可持續(xù)發(fā)展；對策建議

一、背景

2014年以來，受經濟形勢和日趨嚴厲的房地產宏觀調控政策的影響，濮陽市購房者日趨謹慎，市場觀望氣氛濃厚，商品房銷售量下降。全市新建商品房銷售面積224萬m2，增速與去年同期相比下降20%；全市二手房成交面積59.65萬m2，與去年同期相比下降16.76%。個別樓盤甚至出現(xiàn)了退房現(xiàn)象，銷售價格明顯下降，降幅在10%左右。為提振消費者信心，促進房地產市場健康問題發(fā)展。2015年濮陽市先后出臺了《關于促進全市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》、《關于組織住房困難群體實施團購和支持改善性住房需求參與團購意見》《關于支持農民進城購房促進住房消費的實施辦法》，在全省率先實施住房團購，提出支持農民進城購房新舉措，打出了系列政策“組合拳”。為深入貫徹中央、省經濟工作會議和城市工作會議精神，2016年5月份，研究出臺了《進一步促進房地產市場健康發(fā)展實施意見》等文件。《實施意見》從實施房地產供給側改革，擴大住房公積金制度覆蓋面、降低交易稅費、創(chuàng)新金融產品、支持農民進城購房、設立房產超市、提供高效服務等十五個方面，提出房地產市場健康發(fā)展政策措施。

二、主要措施及影響

（一）深化改革生活力，發(fā)揮改革拉動作用

推進城鎮(zhèn)化綜合改革，制定公共服務、社會保障等配套政策，拓寬住房保障渠道。在全國率先推出支持農民進城購房新舉措，對農民所購新建商品房、第二套改善性住房、購買二手房每平方米分別給予150、100、200元補貼。將穩(wěn)定就業(yè)的農民工納入住房公積金制度覆蓋范圍，保留進城落戶農民宅基地使用權和土地承包經營權不變，讓進城農民走得放心、進得安心，改革拉動作用初步顯現(xiàn)。

（二）組織團購搭臺子，發(fā)揮活動拉動作用

2015年6月至10月，在全省率先創(chuàng)新實施了建市以來規(guī)模最大的住房團購活動。精心挑選40個樓盤，10 000多套房源，舉辦大規(guī)模房產展示會。利用媒體公示、宣傳車廣播、群發(fā)短信等廣泛宣傳，采取熱線電話接受咨詢、邀約居民團購、服務窗口前移、優(yōu)惠政策激勵、企業(yè)讓利等多種措施調動群眾參與積極性。市城區(qū)團購房活動四個月成交房屋7 782套，成交面積89萬平方米，成交金額4l億元。這一創(chuàng)新做法得到了國家住建部的充分肯定，焦點訪談、人民網、新華網、經濟日報等多家重要媒體予以報道。

（三）發(fā)展教育增引力，發(fā)揮教育拉動作用

加快城區(qū)學校建設，放大優(yōu)質教育資源，落實擴招政策，降低人學門檻，千方百計擴大城區(qū)學校招生規(guī)模，最大限度挖掘教育資源潛力，市縣城區(qū)中小學幼兒園擴招23 830人，增幅35.8%，教育拉動作用顯現(xiàn)，城區(qū)名校、熱點學校和新建學校帶動了周邊商品房銷售和房屋租賃，學區(qū)樓盤熱銷。

（四）創(chuàng)新服務添活力，發(fā)揮服務拉動作用

專門開設農民進城購房服務窗口，開通綠色通道，簡化辦理程序，做好農民進城購房財政補貼審核、發(fā)放等工作。擴大公積金繳存范圍，降低使用門檻，提高貸款額度，將更多進城務工農民、個體工商戶等納入公積金制度范圍，發(fā)揮了公積金拉動作用。市房管中心、市農行推出支持農民進城購房完善金融服務舉措，創(chuàng)新推出“農民安家貸”、“龍都幸?？ā?。在全省設立首家房產超市，人駐企業(yè)40余家，入駐項目45個，精選一萬多套房源，自7月份正式開業(yè)以來，共成交房屋914套，成交面積10萬平方米，成交金額5億元。成立濮陽市房地產投資建設有限公司和市房地產投資基金，對存量房房地產進行資本運作，推進房地產資產證券化，形成了擴需求、去庫存、穩(wěn)市場的長效機制。

三、促進濮陽市房地產可持續(xù)發(fā)展的對策建議

濮陽市房地產各項指標增長迅速，房地產市場長期向好。但也存在一些問題，一是供給結構矛盾，庫存壓力仍然很大。高端優(yōu)質樓盤供給不足，中低端同質化樓盤供大于求，雖然經過多種舉措去庫存，目前銷售持續(xù)回升，但由于大環(huán)境疲軟、市場行情不好、群眾觀望心態(tài)較重、房價較高等多種原因，庫存壓力仍然很大。二是土地購置面積仍然下降，土地供應過剩明顯。土地供應節(jié)奏過快，開發(fā)企業(yè)拿地熱情不高，目前全市近五年批而未供建設用地6萬畝，存量土地庫存壓力很大。三是房地產企業(yè)發(fā)展面臨困境。濮陽市房地產企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，實力不夠強，自有資金少，融資難度大，大部分房地產樓盤層次低，技術含量低，開發(fā)樣式單一，設計缺少特色，建設檔次與新型城鎮(zhèn)發(fā)展不相協(xié)調。由于資金困難和審批手續(xù)嚴格，商品房竣工交房違約現(xiàn)象有增加現(xiàn)象。對此，提出以下幾點建議。

（一）完善供給，釋放需求

抓好供給側結構性改革，確保市場有序供應。目前，濮陽房地產市場供給側由于產業(yè)鏈條短、初始投資大、運輸成本高等因素，主要存在成本居高不下、供給結構不完善的問題.應建立以需求為導向的供給機制，充分進行市場調研，合理調控供給節(jié)奏，對周期長的地區(qū)要減少供地或停止供地。優(yōu)化用地供應結構。支持開發(fā)企業(yè)調結構，對已供應、未開發(fā)的房地產開發(fā)用地，可以申請轉換用途、調整商住比例。對于在建商品住房項目，開發(fā)企業(yè)可以申請調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整。優(yōu)化房源供應結構。引導市場開發(fā)、設計精品戶型，將建筑設計與城市設計融合，兼顧室內裝修，減少無效供給。對用產業(yè)化、集成化、信息化手段和新型建造方式生產的高品質新型住宅，要給予信貸、稅收優(yōu)惠政策。支持房地產企業(yè)發(fā)展優(yōu)質產品，發(fā)展被動式房屋等綠色節(jié)能建筑，將綠色、節(jié)能、智能等要求納入建設標準，將住宅性能等主要指標，作為項目招標、土地出讓的前置條件，使更多綠色建筑、節(jié)能建筑獲得政策支持。需求要順應農民工和農民進城趨勢，著力探索農業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化協(xié)調推進、良性互動的制度體系，借鑒四川眉山經驗，建立新型城鎮(zhèn)化發(fā)展引導基金，基金由政府土地出讓收益提取資金和房地產企業(yè)出資共同建立，對農民工和農民進城購房專項給予支持，讓農民工和農民買得起房。同時吸引外籍人士前來購房，優(yōu)化調整產業(yè)結構，發(fā)揮產業(yè)集聚效應，達到產城融合，以產興城、依城促產，完善基礎設施配套，建設布局合理、開發(fā)適度、智慧人文、富有特色的現(xiàn)代化城市，不斷增強城市吸引力。

（二）培育和發(fā)展住房二、三級市場

一個成熟的房地產市場，應該是以存量流動為主、租售并舉的市場。應采取措施、政策，把房地產二級市場中的存量房地產的交易激活、放大，帶動二級市場增量房地產的銷售，根據(jù)二級市場房地產的流量情況，規(guī)劃一級市場。降低二手房交易成本，促進住房梯度消費，西方國家每年上市銷售的住房，舊房占80%，新房不到20%。由于舊房價格低（包括舊住房平均面積小的因素），就降低了上市的平均房價。培育發(fā)展房屋置換市場，通過房屋置換，既能調劑住房激活二手房市場，也能與新房市場聯(lián)動。創(chuàng)建“先買后賣”的置換模式，組建房屋置換機構聯(lián)合銀行提供“賣方信用”，支持居民改善住房條件。搞活住房租賃市場，培育專業(yè)化住房租賃機構，推動住房租賃規(guī)模化、專業(yè)化經營。引導企業(yè)投資購房用于租賃經營，鼓勵房地產企業(yè)調整資產配置持有住房用于租賃經營，支持專業(yè)機構通過租賃或購買社會閑置住房開展租賃經營。建立租賃市場房源信息平臺，規(guī)范租賃行為，維護租賃雙方的合法權益。

（三）提高房地產業(yè)的創(chuàng)意理念

促進房地產經營模式從項目開發(fā)型向資本經營型、專業(yè)服務型轉變，從房地產業(yè)的單一經營模式向多種經營模式并存轉變?，F(xiàn)階段的房地產開發(fā)過程中，存在著周期太長、資金周轉極為困難等因素，全部流程由一家開發(fā)商完成占用資金量極大，應加快房地產業(yè)的專業(yè)化協(xié)作步伐，提高與房地產開發(fā)相關產業(yè)的專業(yè)化協(xié)作程度，加強行業(yè)內同業(yè)間的聯(lián)合和跨業(yè)的合作。如與互聯(lián)網合作，利用信息通信技術推動自身業(yè)務與模式升級實現(xiàn)互聯(lián)網+，為打造智慧社區(qū)、探索智慧化生活提供技術支撐，建立“互聯(lián)網+物業(yè)管理”模式，整合各類行政和市場資源，建立以社區(qū)住戶為核心，集電子政府、物業(yè)服務、電子商務和業(yè)主自治功能為一體、面向公眾的在線公共服務體系，加快物業(yè)服務向現(xiàn)代化多元集約型服務轉變。.促進創(chuàng)意經濟與房地產業(yè)的強強聯(lián)合，創(chuàng)意經濟由于具備低投入、高產出的高附加值特性，是智能化、知識化的高附加值產業(yè)，能帶動一系列相關產業(yè)的發(fā)展，能促使房地產業(yè)產生新的增長點。應重視提高房地產品的附加值和技術含量，匯聚有規(guī)模、有實力、有技術的產業(yè)集群，開發(fā)創(chuàng)意住宅、創(chuàng)意商鋪、創(chuàng)意寫字樓、創(chuàng)意老街、創(chuàng)意產品成果體驗中心等創(chuàng)意房產，改造利用舊城空間比如改造原有傳統(tǒng)工業(yè)的舊倉庫和舊廠房發(fā)展創(chuàng)意產業(yè)，盤活已經失去生命力的廠房，吸引社會資金投入到舊城房屋修繕工作中，發(fā)展旅游服務和文化創(chuàng)意等適合舊城區(qū)特點的產業(yè)，創(chuàng)新舊城改造方式，為舊城改造注入資金和活力。

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