土地綜合測評系統(tǒng)在互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用評價

梁麗莎　王思

摘要：土地綜合測評系統(tǒng)在互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用，是產(chǎn)研結(jié)合的一個典型范例，有利于解決土地流轉(zhuǎn)過程中信息不對稱等交易費用高昂的問題，提高交易效率。本文在介紹該系統(tǒng)應(yīng)用方式的基礎(chǔ)上，進(jìn)行系統(tǒng)應(yīng)用評價，以發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)的不足并提出了相應(yīng)的改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：土地綜合測評系統(tǒng)；互聯(lián)網(wǎng)；農(nóng)地流轉(zhuǎn)；應(yīng)用評價

中圖分類號：F301 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-000-02

一、引言

我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中存在著空間間隔距離遠(yuǎn)、信息不對稱等諸多問題，導(dǎo)致交易費用高昂，使得熟人介紹、粘貼廣告等的傳統(tǒng)方式極大地制約了土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與電子商務(wù)模式的創(chuàng)新，土地流轉(zhuǎn)開始與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合，互聯(lián)網(wǎng)土地流轉(zhuǎn)行業(yè)逐步產(chǎn)生并成型。我國自2008年就出現(xiàn)了第一家農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)站，截止2016年4月，已有20多家互聯(lián)網(wǎng)土地流轉(zhuǎn)企業(yè)。為了突破上述土地流轉(zhuǎn)的“痛點”，各大互聯(lián)網(wǎng)土地流轉(zhuǎn)平臺紛紛采取了多種措施來提高自身的服務(wù)水平，促進(jìn)交易實現(xiàn)。以“地合網(wǎng)”為例，該平臺應(yīng)用了由廣東華遠(yuǎn)國土工程有限公司研發(fā)的土地綜合測評系統(tǒng)，以期對目標(biāo)地塊的綜合情況進(jìn)行分析，科學(xué)、客觀地評價目標(biāo)地塊的優(yōu)劣程度，并為目標(biāo)地塊的開發(fā)應(yīng)用尋求較佳的規(guī)劃方式。下文將就該系統(tǒng)在土地流轉(zhuǎn)過程中的應(yīng)用進(jìn)行評價。

二、土地綜合測評系統(tǒng)在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用

1.系統(tǒng)的計算方式

該系統(tǒng)主要以層次分析法（AHP）為基礎(chǔ)進(jìn)行計算。

2.數(shù)據(jù)的采集錄入

①數(shù)據(jù)采集；服務(wù)團(tuán)隊到目標(biāo)地塊進(jìn)行實地考察取樣，根據(jù)考察數(shù)據(jù)與氣象、水文、經(jīng)濟(jì)、人口等官方年度數(shù)據(jù)，并結(jié)合對樣本進(jìn)行實驗室檢測而獲得的實驗數(shù)據(jù)，以確定各項指標(biāo)的數(shù)值，進(jìn)而獲得各項指標(biāo)所對應(yīng)的分值。

②數(shù)據(jù)錄入；根據(jù)采集到的數(shù)據(jù)及其相應(yīng)分級，“地合網(wǎng)”管理人員登陸到按上述計算方式編制好的系統(tǒng)，將數(shù)據(jù)錄入到系統(tǒng)（選擇具體指標(biāo)數(shù)據(jù)所在范圍的選項），然后運行系統(tǒng)，即可直接生成土地綜合測評結(jié)果。

3.結(jié)果的表達(dá)呈現(xiàn)

“地合網(wǎng)”對目標(biāo)地塊綜合評測結(jié)果的表達(dá)包括三部分：

①地塊描述；根據(jù)服務(wù)服務(wù)團(tuán)隊采集到的數(shù)據(jù)，輸出目標(biāo)地塊的現(xiàn)狀描述。

②評測數(shù)值；通過系統(tǒng)運行上述計算方式，算出各項測評數(shù)值與測評等級。

③評測圖；根據(jù)計算出的六個子系統(tǒng)測評數(shù)值，繪制六維評測圖。

三、對土地綜合測評系統(tǒng)的應(yīng)用評價

本文將根據(jù)已有的土地管理信息系統(tǒng)應(yīng)用評價相關(guān)指標(biāo)，從系統(tǒng)的實用性、專業(yè)化程度、友好性、穩(wěn)定性、準(zhǔn)確性、運行效率等維度，來對土地綜合測評系統(tǒng)的應(yīng)用進(jìn)行評價。

1.實用性

系統(tǒng)的實用性高。首先，對于服務(wù)提供企業(yè)，系統(tǒng)的使用實現(xiàn)了農(nóng)用地流轉(zhuǎn)過程中對地塊價值評估工作的流程化、標(biāo)準(zhǔn)化與科學(xué)化，可避免大量重復(fù)勞動，提高工作效率，降低項目成本。其次，對流轉(zhuǎn)供求雙方而言，一方面通過規(guī)范的估價方式，避免供給方的土地價值被低估；另一方面，系統(tǒng)的結(jié)果呈現(xiàn)方式較為直觀、容易理解，有利于需求方充分深入了解目標(biāo)地塊的優(yōu)劣程度及其發(fā)展方向，促進(jìn)流轉(zhuǎn)供求雙方的信息對稱，降低交易費用。其次，對行業(yè)整體而言，有利于行業(yè)信息化與行業(yè)規(guī)范的發(fā)展，促進(jìn)公開、透明、專業(yè)的土地流轉(zhuǎn)市場的形成。最后，系統(tǒng)可有效指導(dǎo)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)后的開發(fā)方式，有利于提高用地效率，避免因土地規(guī)劃或開發(fā)失誤造成資源浪費。

2.專業(yè)化程度

系統(tǒng)的專業(yè)化程度較強。系統(tǒng)根據(jù)地理學(xué)、地質(zhì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會科學(xué)等理論基礎(chǔ)，從自然、社會、經(jīng)濟(jì)范疇選取了六大子系統(tǒng)（共43項指標(biāo)），較為完整、綜合地反映了目標(biāo)地塊的基礎(chǔ)環(huán)境、土地質(zhì)量、地形狀況、政策規(guī)劃情況、開發(fā)配套情況及所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況等在開發(fā)應(yīng)用中的影響重要程度，較為全面。而且，關(guān)于目標(biāo)地塊的數(shù)據(jù)采集，需由專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場考察取樣并開展實驗檢測而獲得。同時，系統(tǒng)采用層析分析法與線性加權(quán)和法來計算各項測評分值，較為科學(xué)。總之，系統(tǒng)將軟件系統(tǒng)的便捷性與土地流轉(zhuǎn)行業(yè)的專業(yè)性相結(jié)合，應(yīng)用的針對性較強，是行業(yè)中比較專業(yè)的應(yīng)用系統(tǒng)。

3.友好性

系統(tǒng)整體上便于操作和瀏覽，友好性較強。首先，就電子系統(tǒng)本身而言，界面簡潔，自動化程度高。系統(tǒng)程序通過后臺處理已將每項指標(biāo)按其數(shù)值范圍分級設(shè)置好分值，也將繁雜的計算過程編制好，系統(tǒng)使用人員只需根據(jù)指標(biāo)數(shù)值選擇相應(yīng)的選項，系統(tǒng)則會賦予該指標(biāo)相應(yīng)分值，數(shù)據(jù)錄入后進(jìn)行保存即可自動運行計算并輸出所有結(jié)果，簡化了傳統(tǒng)判別方式的操作過程。然而，在系統(tǒng)所需數(shù)據(jù)的采集方面，需要由專業(yè)人員到目標(biāo)地塊現(xiàn)場進(jìn)行考察取樣，并對樣本進(jìn)行實驗室分析，這項工作度專業(yè)技能要求較高，而且較為繁雜。

4.穩(wěn)定性

系統(tǒng)的穩(wěn)定性較強。土地綜合測評系統(tǒng)采用成熟穩(wěn)定的WEB服務(wù)器架構(gòu)。該框架包括所有組成產(chǎn)品均是開源軟件，是國際上成熟的架構(gòu)框架，具有成本低廉、部署靈活、快速開發(fā)、安全穩(wěn)定等特點。經(jīng)測試，系統(tǒng)運行穩(wěn)定，能承載200以上用戶同時在線使用。同時，系統(tǒng)具有較強的安全性和災(zāi)難恢復(fù)能力，能夠定期進(jìn)行數(shù)據(jù)備份，防止錯誤操作可能造成的數(shù)據(jù)丟失、破壞與，并防止用戶非法獲取網(wǎng)頁以及內(nèi)容，記錄操作日志，操作可追溯。

5.準(zhǔn)確性

系統(tǒng)的準(zhǔn)確性有待繼續(xù)提高。首先，對標(biāo)地塊的三種發(fā)展方式（種養(yǎng)農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游）之間的測評分值差異不夠顯著，這可能由于遺漏了重要指標(biāo)或?qū)＜屹x予權(quán)重值的過程存在問題所致，影響了對目標(biāo)地塊規(guī)劃發(fā)展指導(dǎo)的實用性。其次，系統(tǒng)最后對目標(biāo)地塊的總體評級是根據(jù)測評分值與可流轉(zhuǎn)年限這一指標(biāo)來進(jìn)行折算，而并不是將可流轉(zhuǎn)年限作為43個指標(biāo)之一，折算方式較為簡單，影響評級結(jié)果準(zhǔn)確性。最后，系統(tǒng)沒有得出對目標(biāo)地塊流轉(zhuǎn)價格的估價，依然是采用流轉(zhuǎn)供給方報價，沒能給流轉(zhuǎn)需求方提供當(dāng)?shù)厥袌鰞r格參考。

6.運行效率

系統(tǒng)的運行較流暢。通過利用LoadRunner模擬大量用戶操作，檢查系統(tǒng)的響應(yīng)速度以及在多用戶情況下的可用性。具體地，錄制訪問腳本，每10分鐘增加4個虛擬用戶，持續(xù)運行10個小時，10小時運行完成后，每10分鐘退出4個虛擬操作用戶。測試結(jié)果表示，系統(tǒng)運作正常，響應(yīng)速度在0.5秒內(nèi)，在網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定的環(huán)境下，操作性界面單一操作的系統(tǒng)響應(yīng)時間小于3秒，不存在崩潰或超時的情況，總體運行測試結(jié)果良好。

四、對土地綜合測評系統(tǒng)的改進(jìn)建議

1.拓展系統(tǒng)功能，擴(kuò)大土地發(fā)展指導(dǎo)范圍

目前，該系統(tǒng)對目標(biāo)地塊的綜合測評結(jié)論及生成的適宜性報告暫時只有針對農(nóng)用地的三大開發(fā)模式。系統(tǒng)在后續(xù)升級中，應(yīng)當(dāng)增加對其他土地發(fā)展方式的適宜性指導(dǎo)功能，例如集體建設(shè)用地對工業(yè)、商業(yè)等方向的發(fā)展適宜性分析，對更多類型的測評目標(biāo)地塊提供更多樣的發(fā)展建議。同時，系統(tǒng)應(yīng)增加土地流轉(zhuǎn)價格估值這項服務(wù)內(nèi)容，提高土地流轉(zhuǎn)市場的透明度。另外，建議“地合網(wǎng)”可應(yīng)用該系統(tǒng)，應(yīng)企業(yè)、單位或個人需求，定制個性化服務(wù)，滿足不同用戶特殊需求。

2.研制自動化檢測儀器，降低項目成本

目前，該系統(tǒng)一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)需要實地考察，耗費大量人力物力。特別是，系統(tǒng)的土地質(zhì)量評估子系統(tǒng)中，數(shù)據(jù)均需要調(diào)研人員利用通過實地考察取樣后，經(jīng)實驗室檢測來獲得。這工作對于幾個目標(biāo)地塊或面積較小的目標(biāo)地塊，可按時有效地進(jìn)行。但在擴(kuò)大服務(wù)范圍、擴(kuò)展測評對象類型后，或目標(biāo)地塊面積較大時，對于收集土地質(zhì)量數(shù)據(jù)的工作量將大幅增加，以致需要較多的人力物力才可完成基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集及分析。因此，建議“地合網(wǎng)”可嘗試研制自動化的土地質(zhì)量檢測儀器，以節(jié)省項目成本。

3.改進(jìn)測評指標(biāo)與權(quán)重值，提高系統(tǒng)準(zhǔn)確性

系統(tǒng)的最終結(jié)果由六大子系統(tǒng)測算結(jié)果進(jìn)行線性加權(quán)求和而得出，所以各子系統(tǒng)中的指標(biāo)內(nèi)容、分值及其權(quán)重值都會對測評系統(tǒng)的最終結(jié)果造成影響。因此，系統(tǒng)的升級要注意改善各項指標(biāo)的選取和其權(quán)重值的調(diào)整，以更符合實際的應(yīng)用情況。而且，對于我國不同地域的目標(biāo)地塊的測評，各子系統(tǒng)中各指標(biāo)的分值評判也應(yīng)該依據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行調(diào)整，使測評最終結(jié)果更貼合當(dāng)?shù)貙嶋H。

4.加強數(shù)據(jù)管理應(yīng)用，形成行業(yè)規(guī)范

當(dāng)土地綜合測評系統(tǒng)評價、收集的目標(biāo)地塊宗數(shù)達(dá)到一定量的時候，便可形成系統(tǒng)的、統(tǒng)計口徑一致的云數(shù)據(jù)。系統(tǒng)在升級及拓展后，通過將原來分散的、格式不統(tǒng)一的、數(shù)字化或沒有數(shù)字化的資料重新整理成為格式統(tǒng)一、完整、相關(guān)聯(lián)的分層分類信息，構(gòu)建適用于土地和管理管理的大數(shù)據(jù)分析平臺，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)行業(yè)的信息規(guī)范化，保證數(shù)據(jù)的及時性、準(zhǔn)確性和規(guī)范性。同時，可結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)，建立預(yù)測模型及評價指標(biāo)，科學(xué)判斷土地各類發(fā)展的潛力及適宜性。

五、結(jié)語

土地綜合測評系統(tǒng)在互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用，是產(chǎn)研結(jié)合的一個典型范例，使得系統(tǒng)應(yīng)用企業(yè)可便捷地形成目標(biāo)地塊的適宜性評價研究成果，并直接用于土地流轉(zhuǎn)行業(yè)的服務(wù)工作，從而為流轉(zhuǎn)需求方提供較為科學(xué)直觀、容易理解的參考意見。同時，系統(tǒng)的應(yīng)用也有利于解決土地流轉(zhuǎn)過程中交易費用高昂等的問題，提升交易效率。然而，系統(tǒng)在友好性與準(zhǔn)確性等方面，依然存在著一定的不足。為此，土地綜合測評系統(tǒng)可在拓展系統(tǒng)功能、研制自動化檢測儀器、改進(jìn)測評指標(biāo)與權(quán)重值、加強數(shù)據(jù)管理應(yīng)用等方面入手，進(jìn)行系統(tǒng)升級，以不斷完善。

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作者簡介：梁麗莎（1987-），女，廣東中山人，主要從事土地規(guī)劃、土地咨詢及土地調(diào)查等研究。

王 思（1985-），女，廣東汕頭人，主要從事土地規(guī)劃、土地咨詢及土地調(diào)查等研究。