風險導向下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制研究

祖玉波

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，對國家GDP的增長發(fā)揮了很大作用，優(yōu)質(zhì)、完善的內(nèi)部控制體系對房地產(chǎn)業(yè)、國家經(jīng)濟整體的健康、均衡發(fā)展都十分重要，尤其是在市場環(huán)境瞬息萬變的今天，國家和行業(yè)都面臨著更多的不確定因素，如何在風險導向下完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制建設顯得尤為重要。本文立足管理信息化環(huán)境，對風險導向下的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制進行研究，通過探討熱點問題，并提出相關策略來對內(nèi)部控制相關內(nèi)容進行更深層次的探討，從而為房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展提供指導。

關鍵詞：風險導向 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制

一、引言

當今社會市場環(huán)境瞬息萬變，再加上國際“金融海嘯”的影響，企業(yè)綜合實力、競爭力已成成為企業(yè)在激烈的市競爭中取勝的關鍵，而這些綜合實力、競爭能力都離不開企業(yè)優(yōu)質(zhì)、完善的內(nèi)部控制體系。內(nèi)部控制體系作為企業(yè)在競爭中取勝的支撐，貫穿在企業(yè)整個管理流程，可有效防范和控制風險，對企業(yè)發(fā)展起到舉足輕重的作用。房地產(chǎn)業(yè)由于其自身的特性，受國家政策和其他各種環(huán)境因素影響十分明顯，房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)工程量大、周期長、資金需求量大等特點，這些特征使得風險管理成為其企業(yè)內(nèi)部控制中的核心問題。因此，研究風險導向下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制研究很有必要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在的主要風險

（一）資金周轉(zhuǎn)風險

房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點比較突出，其中最明顯的是具有高價值性，該特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中要涉及大量的資金運作，這就容易造成資金周轉(zhuǎn)風險。一般資金運作的流程為：融資-開發(fā)-還款-再融資-再開發(fā)-再還款-……該過程需要每個環(huán)節(jié)都要順利實現(xiàn)，這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)資金正常運轉(zhuǎn)，各項業(yè)務有序開展，從而實現(xiàn)自身的經(jīng)營目標，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，致使資金鏈斷裂，企業(yè)將會陷入資金短缺的困境中，從而引發(fā)其他一些“并發(fā)癥”出現(xiàn)。

（二）融資風險

房地產(chǎn)業(yè)資金運作的特點決定了房地產(chǎn)業(yè)運作過程中必須經(jīng)歷“融資”階段，需要從外部尋找資金投入，從而確保項目能順利完成。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目運作時，其項目周期比較長、工程量大，資金周轉(zhuǎn)期也相對較長，資金需求量也較大，若是未及時得到融資，項目被迫被擱置，其所造成的負面影響將十分嚴重。此外，房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式眾多，如果沒有經(jīng)過縝密地分析和甄別，選擇的融資方式不符合房地產(chǎn)企業(yè)的要求，將會增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險，影響到資金的正常周轉(zhuǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴重的經(jīng)濟損失。

（三）成本風險

房地產(chǎn)企業(yè)一般存在同時投建多個項目的現(xiàn)象，需要投入大量的資金，運行成本相對較高，需要房地產(chǎn)企業(yè)選擇合適的成本管理方式，否則將會增加企業(yè)的成本風險，加大企業(yè)的資金成本，降低項目利潤。同時，許多房地產(chǎn)企業(yè)采用“長期銀行貸款”的方式，其利率相對較高，增加運行成本，降低企業(yè)效益。

三、風險導向下房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制的措施

（一）加強資金周轉(zhuǎn)監(jiān)控，有效防范潛在風險

資金周轉(zhuǎn)風險值得人們重視，房地產(chǎn)企業(yè)要保證自身的資金正常運作，確保所有項目的正常開展，滿足所有項目的資金需求，最大限度地降低資金周轉(zhuǎn)風險。房地產(chǎn)企業(yè)在項目決策的過程中，需要經(jīng)過縝密地分析和甄別，對項目不足之處進行及時的糾正，降低偏差，同時也需要及時監(jiān)控資源的消耗和各項目的收支情況。房地產(chǎn)應立足企業(yè)自身特點，防范潛在風險，做好前期項目的可行性分析研究，在緊密結合業(yè)務授權的基礎上，完善企業(yè)內(nèi)部控制體系，合理規(guī)劃和監(jiān)督各項成本的支出情況，從而在最大限度上降低風險、減少損失。

（二）采取融資風險的內(nèi)控措施

為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險，需要采取科學、有效的風險內(nèi)控策略，具體為：一是融資風險回避法，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用長期債務的方式降低房地產(chǎn)市場不可控因素對企業(yè)造成的影響，同時還應該選擇投資法律層面和政策層面風險相對較低的項目，這樣能夠有效的幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避各種融資風險。二是融資風險分散法，房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險具有一定的全面性，為了防止多部門、多領域同時受到風險沖擊，需要采用風險分散方法進行控制。房地產(chǎn)企業(yè)的風險分散方法主要從資金來源渠道進行控制，采用多渠道融資、多元化發(fā)展方式，優(yōu)化資產(chǎn)負債率，嚴格控制流動負債的比例，有效降低融資風險。

（三）健全內(nèi)部控制機制和項目成本控制機制，強化成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)要規(guī)避各種成本風險，需要不斷的健全內(nèi)部控制制度和項目成本控制機制，具體為：一是健全內(nèi)部控制機制。通過創(chuàng)建符合房地產(chǎn)企業(yè)實際狀況的內(nèi)部控制機制，形成規(guī)范、有力的內(nèi)部控制文化，有效提高所有人員的內(nèi)部風險控制意識，保證內(nèi)部控制制度能夠真正的貫徹和落實到實處，幫助企業(yè)規(guī)避各種成本風險。二是強化項目成本控制機制，要加強項目成本控制機制建設，做好設計成本規(guī)劃、工程成本控制，制定合理的成本控制方案，并對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各種成本開支、資源消耗等進行全面調(diào)控、監(jiān)督和指導，及時糾偏，幫助企業(yè)規(guī)避各種風險，降低預算外支出，控制運行成本，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

四、結束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中存在眾多風險，如資金周轉(zhuǎn)風險、融資風險以及成本風險等，如果不及時夠采取有效的措施進行控制，勢必會影響企業(yè)的經(jīng)濟效益和長足發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強資金周轉(zhuǎn)監(jiān)控，采取各種融資風險內(nèi)控措施，健全內(nèi)部控制機制和項目成本控制機制，做好成本控制管理工作，幫助企業(yè)規(guī)避風險和降低風險造成的影響，為房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎。

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