論我國房地產融資方式的比較、選擇與調整

謝曉林

摘要：在我國國民經濟發展過程中，房地產行業發揮了支柱性的作用，促使國民經濟快速的發展。房地產行業屬于資金密集型產業，充足的資金能夠保證企業良好的發展，隨著國家宏觀政策的實施，再加上不斷改變的房地產投融資體制，使得房地產融資方式選擇問題越來越突出，如選擇不當，會嚴重影響房地產企業的經營，甚至導致企業破產倒閉。因此，文章在比較分析我國房地產現有融資方式的基礎上，探討了房地產融資方式的選擇與調整，旨在為房地產融資工作的科學開展提供參考。

關鍵詞：房地產；融資方式；選擇；調整

房地產行業發展時，衡量其競爭力強弱的指標包含資本規模、資金運作水平。21世紀80年代中期，為房地產行業提供貸款的機構中出現國有商業銀行的身影，經過多年的發展，逐漸的形成以國有商業銀行貸款為主的融資模式，由于此種模式單一性比較強，已經無法滿足近年來房地產行業發展時的資金需求。鑒于房地產行業的資金需求特點，加之過分依賴銀行信貸存在的弊端，房地產行業需要分析現有融資方式的存在的優缺點，以能合理的選擇并科學的調整，保證資金充足，實現行業的可持續發展。

一、我國房地產融資方式的比較分析

（一）股權融資方式

1. 海外公開市場股權融資

在國內公開市場中，暫停了房地產的股權融資，此種背景下，部分房地產企業依托于自身強大的實力及市場影響力，將股權融資發展至海外公開市場，滿足自身的融資需求，如萬科A，經過投資額的增加，使南聯地產的持有股量提升至80.36%，業界認為，萬科的此項舉動最終目的在于融資，股權收購完成后，借殼上市舉動也實際完成。基于萬科的行動發現，房地產采取海外公開市場股權融資的方式可行性比較強，不過，具體操作時，將所在交易所的融資條件為滿足為首要條件，其次，還需要對資金轉移問題做出妥善的解決。

2. 項目股權融資

此種融資方式是指房地產以具體項目為基礎，采取建立項目公司的方式，吸引投資者，完成融資，解決資金不足的問題。目前，房地產行業廣泛的采用項目股權融資方式，但在前期時，由于比較難協調股東間的利益，導致項目進展受到影響，使此種融資方式存在一定的不足。

（二）債權融資方式

隨著國家宏觀調控措施的實施，房地產行業基本無法在公開市場中發債，因此，本節所闡述的債權融資方式主要包含以下幾種。第一，銀行貸款。拆遷貸款、開發貸款、其他抵質押貸款為銀行目前可為房地產行業提供的貸款，每種貸款都具有非常嚴格的貸款要求，只有符合條件才能申請貸款，一定程度上限制了其在房地產行業中的應用，也增加了融資的難度；第二，海外市場公開發行債券。現階段，香港市場、新加坡市場等為主要的房地產債權發行市場，但在海外市場公開發行債券時，存在的問題也比較多；第三，民間借貸。個人、企業、小貸公司等均為房地產行業融資的對象，主要的融資方式為債券，相對來說，民間借貸獲得金額比較少，卻具有非常高的風險。

（三）可股權可債權融資方式

此種方式是指房地產行業融資時，投資者的投資方式既可以是股權，也可以使債權，或者是夾層。第一，信托資金。對于房地產需求的資金，通過信托公司來獲得，從資金來源上看，信托資金包含單一式和集中式兩種，單一式是指投資者為一個人，而集中式是指投資者經信托公司公開募集；第二，私募地產基金。此種融資方式中，資金募集對象為市場中特定對象，人數通常在50人以內，資金募集者為專業組織，資金募集方式為建立有限責任公司或合伙公司，最終，資金投入到房地產行業中，房地產行業完成融資。

二、我國房地產融資方式的選擇與調整

（一）融資方式的選擇

通過分析各種融資方式的優缺點之后發現，在當前的發展環境中，我國房地產融資時，將逐漸的向著多元化的方式發展，但在一段時間內，依然會主要依賴銀行貸款，不過，銀行貸款并未為唯一的融資渠道，會同時結合其他的融資方式，如銀行貸款與信托資金相結合、銀行貸款與項目股權融資相結合等。房地產行業應充分的認識到，無論選擇何種多元化的融資方式，都需要經歷成長，成長過程中，必不可少的前提條件為不斷的提升金融意識水平、經濟水平、房地產行業水平等。現階段，從現狀來看，房地產行業融資時比較理性的選擇為銀行貸款與信托資金相結合的方式，或銀行貸款與房地產投資基金相結合的方式，具體應用過程中，還需要做出科學的調整，以能有效地解決房地產行業的資金需求。

（二）融資方式的調整

房地產行業采取上述兩種結合方式融資時，亟需調整的問題主要包含三個方面。

第一，改進銀行貸款內部的運作機制。對于銀行貸款來說，主要包含兩種內在運作系統，一種為資產業務，另一種為負債業務，而從運作機理方面看，實現資產業務的前提條件為負債業務，負債業務的歸屬為資產業務，同時，在這兩項業務中，資產業務的被動狀態并非一直持續，貸款債權抵押后，可以發生轉化，互動于負債業務。目前，我國銀行貸款的這兩項業務之間的互動尚未形成，運行時依然采取舊的方式，導致矛盾、混亂、風險均存在于銀行信貸融資中。因此，開展調整工作時，首要的任務即為實現這兩項業務間的互動，在國際方面，其經驗為經由二級市場，證券化抵押貸款債權，促進與負債的互動。具體到房地產領域中，抵押貸款證券化屬于資產證券化的類型之一，是指金融機構通過轉化自身的不動產貸款債權，變為能夠轉讓的，由投資者購買，最終實現資金在二級市場中融通。證券化之后，房地產采取間接方式融資時，存短貸長的矛盾能夠被有效的解決，與此同時，前文所述的風險也能夠有效的避免。

第二，投資基金法應盡早的頒布實施。房地產行業融資過程中，如采用投資基金方式，由于此種融資方式并無相應的法律法規可以依據，因此融資風險性非常高，非常容易影響房地產行業的發展。此外，國外經過多年實踐，其經驗也可顯示出，在工業化發展速度不斷提升的過程中，房地產行業要想實現有效的融資，應采取的方式即為投資基金。縱觀學者關于基金融資的研究，其研究成果以及運作機理均證實了這一點。從微觀方面看，我國房地產行業在發展過程中，資金來源相對穩定的為信托公司，通過與信托公司的合作，保證房地產企業運行時的資金充足，保證資金來源的穩定性與可靠性。我國在制定投資基金法時，應以發達國家的成功經驗為借鑒，尤其美國房地產行業基金融資的發展經驗，同時，還應與我國的現狀、房地產行業發展現狀等相結合，保證投資基金法制定的科學性與完善性，同時，還應促進投資基金法的盡早實施，以將投資基金發展過程中面臨的瓶頸問題從法律方面妥善的解決，最終，促進房地產行業的良好發展。

第三，將對信托融資的限制逐漸取消。從目前我國的國情來看，信托融資方式所具備的優勢比較突出，同時，信托融資方式的靈活性比較大，制度設計功能比較獨特，融資融物能力比較強，可與多種融資工具實現串聯，降低融資的苦難程度，便于融資工作的順利開展，并且能夠高度吻合于房地產行業的特點。目前，房地產行業采取信托融資方式融資時，存在一些限制條件，如合同應控制在200份以內，導致信托融資在房地產行業融資中的優勢無法體現出來。在調整房地產融資方式的過程中，還應以具體區域的特點為依據，將存在的限制逐漸的取消，同時，合理的規定資金期限、營銷方式等，充分發揮信托融資的優勢，使房地產行業的經營資金需求被充分滿足。

現階段，房地產行業可采取的融資方式種類比較多，如債權融資方式、股權融資方式等，但每種方式均存在一定的弊端，導致房地產行業的融資工作受到限制，為解決存在的問題，房地產行業應依據自身情況，科學的選擇結合式的融資方式，同時，從國家、房地產行業自身等多個方面做出調整，以將各種融資方式的優點充分發揮出來，促使房地產行業有效的實現融資，實現行業的長久發展。

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（作者單位：佛山市順德區碧桂園物業發展有限公司）