淺談物業企業績效管理存在的問題及對策

張瑞芬

摘要：績效管理是企業一項非常重要的管理制度，物業企業也同樣如此。績效管理已經成為提升企業核心競爭力的一種手段，企業管理層也越來越重視績效管理。作為利潤率偏低的物業企業，企業如何能夠在市場競爭的大潮中占有一席之位，不被市場淘汰，物業企業要正確認識績效管理，并重新審視已有的績效管理體系。績效管理從績效考核標準量化，績效考核評價周期多層次性，績效考核目標制定是管理層與員工共同的責任，績效考核計劃目標層層分解下達至每個員工，績效考核與員工薪酬、獎懲、員工工作調動與職位升降緊密聯系，績效考核能夠使企業各服務單位實現人員資源共享，績效考核評價及時反饋到員工，并形成管理層與員工之間有效互動，形成以績效考核為導向的企業文化。企業績效考核需要管理層與員工共同參與，使員工的個人工作目標與企業的戰略目標盡量統一，使員工個人的能力提升轉變成企業的業績提升。文章從這些方面進行了論述，通過績效管理，會使企業與員工共同發展，達到雙贏。

關鍵詞：績效管理；問題及對策；物業企業

自20世紀80年代以來，市場經濟發展越來越快，這必然導致市場競爭的激烈化。在這種形式下，企業要想取得絕對的競爭優勢，就必須不斷的提高自身的競爭力，競爭力就要求企業的績效管理得到充分的發揮，并能夠提高企業自身的效能。績效管理是提高企業績效的有效途徑，通過績效管理，可以幫助企業的績效管理體制得到長遠發展，并形成企業固有的企業文化，激勵員工，使員工有企業主人翁意識，把工作當成一種使命來完成，在工作中，員工自身潛能得到不斷開發，越來越肯定自己，工作滿意度不斷攀升。領導層要增強企業的凝聚力，使企業的績效不斷改善；使企業與員工不斷的在工作中溝通和交流，形成融洽的勞資關系。企業給員工提供更多的參與管理的機會，促使他們對工作空前的投入。要達到這一切，企業必須通過建立績效管理系統，才能得以實現。

績效管理既能提高企業員工的績效，也能開發企業和員工個人的潛能，使企業不斷發現企業績效管理中存在的問題，并解決績效管理問題，使企業的績效管理達到更高的層次，能更好的使企業管理層管理企業。也就是說，績效管理會促進企業管理水平提高，能夠提高企業的綜合實力，也能使企業員工個人能力提升，更好的服務于企業，與企業共同成長。

物業管理屬于服務性行業，筆者所在的企業是集體所有制下鎮政府下屬的物業企業，由此決定了企業的服務項目，大多都是鎮政府下屬部門，服務的單位基本上都是上級部門指定。公司的物業服務單位是既定的，服務項目也是既定。公司沒有可以任意發揮的余地，公司也沒有過多的利潤，只能讓公司按部就班的生存，不能得到更好的發展。但是，在激烈的市場競爭下，企業要想求發展，在市場上占有一席之地，物業企業就不能止步于前，只想在鎮政府的羽翼下生存，在此種狀態下，企業為了有更好的發展，在企業領導層的決策下，通過上級部門的幫助，企業自身的努力，新增了兒童醫院項目的物業服務，這個項目純粹是自負盈虧，這就要求企業的物業服務，與鎮政府指定項目既有相似之處，又有不同之處。

作為集體所有制下的企業，我們不但要服務好服務單位，還要有一定的利潤，這樣企業才能生存下去。眾所周知，集體所有制下企業的服務單位，尤其是指派的物業服務，大家認為都是一家人，沒有必要向社會上的那樣斤斤計較，只要企業正常服務，收入比正常經營自負盈虧的企業要偏低，基本上企業沒有什么大的利潤，只是略有盈余。為此，在服務好指定單位的服務項目上，企業的服務重點，應是那些自負盈虧的項目。只有這樣的項目才能創造更高的利潤，員工獎金等福利項目才有可能發放。企業的福利好，才能吸引更多的人才服務企業，不至于人員流失。

現在的形勢下，物業行業是個低利潤行業。我們物業企業服務單位上級指派既定，服務項目及服務費用一般也既定，要想利潤最大化，我們只有成本降低，成本降低但是服務質量不能降低。物業企業成本大部分為人員費用，如何降低人員工資就成為企業持續經營的重中之重，人員工資如何控制在合理范圍之內，我們就只有導入精益理念，實現管理現代化，對公司人員進行績效管理.

公司服務單位有8個之多，服務單位服務內容也不近相同，服務單位有大有小，人員配備有多有少，每個項目部配備項目主管，其余皆為一線工作人員。目前公司有績效管理辦法，一月一次績效考核，部門主管級績效考核由主管經理負責考核，本人自評；項目部主管由物業部經理及主管經理考核，本人自評；普通職工由所屬直屬主管考核，本人自評。雖然有績效評價體系，但是沒有起到真正的作用，企業績效管理存在不少的問題。

一、企業績效評價流于形式，只是按期報告、考核，沒有實際意義

企業員工在工作中沒有大的錯誤，基本都能拿到績效工資。企業沒有在日常工作中，挖掘出員工的工作亮點，對職工進行獎懲。為此，企業應該把企業績效管理目標層層分解，目標下放到各部門，直至每個員工身上。企業按月、按季、按年報告和考核，并及時發現漏洞，使績效評價真正能夠服務于企業。企業對管理層人員的考核，考評周期需要半年，因為管理層需要把控企業的發展戰略，考慮的是企業的長期利益，如果考評周期短，就會急功近利，只追求短期利益，而忽略企業的長遠發展；企業部門經理的考評周期需要季度考評是因為部門經理執行的是管理層分解下來的業務，只是執行層面，并且部門經理對員工進行績效考核，起的是橋梁作用，承接的上層為管理層，下層為普通員工，需要各方面配合與溝通。普通員工的考評周期為月評。因為普通員工是執行部門經理分配的工作計劃，工作一般為既定，沒有大的改變，如有工作漏洞需要隨時調整。

二、企業績效的考核目標不明確，考核標準制定有待管理層與員工共同商談

企業在市場經營中應該有明確的戰略目標，并且應該讓所有的員工知道。企業把戰略目標轉化為對員工的考核目標。企業應該把考核目標一級一級分解下去，直至分解到最底層員工。所謂績效目標，是指員工未來績效所要達到的目標，它可以幫助員工關注那些對于企業更為重要的項目，鼓勵員工更好的發揮潛能，為達到目標而做的行動計劃準備。而員工個人績效目標又來源于企業總體目標的分解和傳承，即通過一種專門設計的過程使目標具有可操作性，這種過程一級接一級地將目標分解到企業的各個單位。企業的整體目標被轉換為每一下級部門的具體目標，即從整體組織目標到經營單位目標，再到部門目標，最后到個人目標。而個人績效目標的制訂又來自于個人的工作計劃，從年度計劃到季度計劃，最后分解到月度計劃。員工有了工作目標，企業才能根據工作目標制定績效考核標準，考核標準既不能定的太高，也不能定的太低，如果考核目標太高，員工非常努力還完成不了，就會打消員工工作積極性；如果考核目標太低，員工就會人浮于事，不把工作當回事，沒有創新意識。最好的辦法是企業管理層與員工進行多方商談，已達到合理的績效考核目標。企業管理層不要做硬性規定，只有考核標準員工經過努力能夠達到才能起到積極的管理作用。所有員工都完成了考核目標，企業的戰略目標才有實現的可能。

三、企業績效考核不應是企業領導的責任，企業員工也有義務，應積極參與進來

績效考核管理是主管領導和員工雙方的責任，因此必須讓員工主動地參與。從績效考核標準的設定到績效提高中，主管領導對員工工作內容的制定，以及員工需要達到的工作目標，雙方應進行充分的溝通。有些企業常常會認為績效管理是主管領導對員工的監督管理，員工在這一過程中沒有自主性，完全是被動的被評估者。企業不應該持有這樣的態度，在具體工作中，主管領導制定好考核標準，并強制員工執行這個標準，員工對考核標準不認可，就會有負面情緒，這種消極情緒就會帶入工作中，從而影響工作的順利完成。在績效考核管理制度的制定過程中，對員工考核標準的制定，是一項復雜的工作，考核標準數據的收集，即需要有專業人員的參與，也需要主管領導付出一定的精力與時間，更需要能夠得到員工的認可。企業員工也應該積極參與進來，因為員工是績效考核中的被考核人員，績效考核主要是對員工的工作情況進行考核。員工對自己的工作內容最熟悉，考核標準數據一部分由員工收集，員工對考核的數據就不會質疑，也解放了主管領導的精力與時間。專業人員，主管領導，員工三方共同制定考核標準，考核標準說服力會得到三方認可。

四、企業物業服務單位比較多，組織架構設置復雜，主管領導以及辦事人員達到資源共享

企業在人員的配置上，如果配置相同的人員，就會造成人員浪費，如果人員配置相對較少，又不能保證完成服務目標，在這種形式下，要保證所有物業服務單位的服務效果，我們就應該把所有人員進行資源共享，每個服務單位配備最基礎的人員，公司總部配備專門人員，對有需求的部門進行服務支持。企業的組織架構應盡可能的簡單，企業管理層要統抓全局，制定好企業的戰略目標，做好工作計劃，有改變及時調整；主管領導應對自己主管部門情況、工作內容和人員情況盡可能熟悉。

五、企業績效目標未及時進行評價，績效考核評價未及時反饋到員工本人

公司領導主要職責在于對員工的業績作出及時的評估和反饋。績效評價既要及時，又要適度。企業員工的業績評價主要由上一級直接領導負責，因為上一級直接領導對其下屬員工最了解，知道他們的工作計劃，工作目標，也最能了解他們的工作表現。上級領導的評價要直接反饋給員工本人，這樣有助于員工對工作進行改進。如果員工對評價結果不認可，也要給員工申辯的機會。這種反饋不應只是自上而下，也要有自下而上。因為企業與員工的共同目標是企業價值最大化，提高企業在市場上的競爭力。員工的績效考核主管領導有時因為工作原因，不按時限評價，造成考評沒有及時進行，導致考核評價未能及時反饋到員工。績效考核主管領導不管任何原因，都應該在規定的時間內進行評價，員工收到評價結果后，才能對工作中的疏漏進行彌補。也有可能員工對考核評價不認可，員工也要及時與主管領導進行溝通，消除雙方的不和諧見解，才能使績效考核更好的為企業創造更大價值。

六、企業績效管理考核與薪酬掛鉤目標不明確，沒有起到促進的作用，流于形式

企業要想將績效管理與員工薪酬掛鉤，就必須保證績效管理系統可靠。既然企業將績效與員工薪酬聯系起來，績效評估就變成企業領導與員工雙方都共同關注的敏感話題。員工對待績效評估結果也會格外關注。如果績效評估的結果不能得到企業領導與員工的共同認可，就會引起企業領導與員工的爭議。企業因此做出的與薪酬有關的決策就會帶來對公司不利的一面。績效管理應該按照效率優先，兼顧公平的分配原則，用考核評價的結果確定員工的工資水平。企業及時對員工的工作進行考評，有獎有懲，才能更大的發揮績效管理的作用。

七、企業的績效考核與員工的工作調動和職位升降沒有掛鉤

既然企業實行了績效管理，就應該充分利用績效管理得出的結論，績效考核能夠提供員工個人的工作能力，工作態度，工作成績，以及業務知識能力，那么企業就應該揚長避短，充分利用公司的人力資源，因為這些都是企業的重要資產。而企業卻沒有充分利用這些有利資源，還停留在員工進入公司沒有任何變動，干好干壞差別不大，這樣不利于調動員工積極性，只有績效考核與員工的工資和職位升降掛鉤，員工才會有主人翁精神，把自己當成企業的主人，與企業共同發展。員工在工作中取得了突出成績，主管領導應該對員工進行精神與物質獎勵，或者有領導才能，要給員工提供晉升的空間。企業應該發現員工的優點，安排工作時應揚長避短，給每個人的工作內容進行核實的安排，使每個員工都能發揮自己的最佳實力。企業績效考核員工不適合本崗位工作，應該給員工重新選擇的機會。而不應該只是辭退一條路。

八、企業沒有形成以績效管理為導向的企業文化

在經濟發展迅速的時代，企業的戰略目標會隨著市場競爭的變化進行調整。企業要建立與戰略目標相適應的企業文化。企業的績效管理制度在企業的所有制度中是非常重要的，績效管理系統經過不斷的改進和調整，形成了獨特的特點，構成了企業文化的一部分。企業文化體現了企業的經營管理理念，是一個企業能夠生存發展下去的精神支柱。企業的績效管理作為一項制度，還很欠缺，企業領導的主觀性比較大，不是制度管理企業，很多時候企業領導凌駕于制度之上。企業領導管理企業很隨意，沒嚴格按照制度實行。企業應該建立和諧的內部工作環境，建立以績效為導向的企業文化，企業領導以身作則，嚴格按照制度辦事，鼓勵員工積極學習專業技能，獎懲分明，讓員工建立與企業經營目標一致的目標。

參考文獻：

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（作者單位：北京市昌平縣回龍觀鎮工業企業總公司）