淺談業主方工程質保期內的成本管理

羅衛

摘要：成本管理是現代項目管理知識理論中的一個重要分支，是保障項目利益得以實現的重要前提。對于房地產項目管理來說，成本管理的主要內容是指在保證工程質量和工程進度達到合同要求的前提下，應用一系列的管理方法對項目實施過程中所發生的成本費用進行有效控制和協調，并最大限度的節約成本費用達到項目預期的成本目標。本文通過分析建設工程質保期的概念及費用處理的方式、質保期內成本管理的現狀與問題，闡述了提高工程質保期內成本管理的有效途徑，強調了質保期內責任單位違約的合同控制方式。

關鍵詞：質保期；成本控制；采取措施

引言

隨著建筑市場的經濟化，建筑工程管理逐步形成了建設單位（即業主）、施工企業和監理單位三方管理體制。業主是建設工程項目實施過程的總集成者（人力資源、物質資源和智力資源的集成），且也是建設工程項目生產過程的總組織者。因此，業主方項目管理是建設工程項目管理的重要環節，管理始終處于主導地位，是投資建設項目管理的核心。而加強項目成本管理，降低工程造價，是項目管理的重中之重。筆者基于多年的管理經驗，就項目建設中的造價控制，提出了控制策略，旨在對業主方項目管理水平的提高有所幫助。

建筑工程業主方的成本監理是在建筑工程項目建設過程中從規劃階段、設計階段、招投標階段、施工階段及竣工驗收階段全過程所產生的，保證項目管理的目標得以實現各項成本決策、成本控制、成本核算和成本分析等一系列科學管理行為。業主方成本管理的水平直接影響到建筑工程項目投資的收益，尤其在目前國家政策調控、房地產市場蕭條的情況下業主方的成本管理顯得尤為重要。隨著建筑市場的經濟化，建筑工程管理逐步形成了建設單位（即業主）、施工企業和監理單位三方管理體制。

業主方項目管理是建設工程項目管理的重要環節，管理始終處于主導地位，是投資建設項目管理的核心。而加強項目成本管理，降低工程造價，是項目管理的重中之重。筆者基于多年的管理經驗，就項目建設中的造價控制，提出了控制策略，旨在對業主方項目管理水平的提高有所幫助。

1相關含義闡釋

1.1建設工程質量保修含義?！吨腥A人民共和國建筑法》第六十二條規定：“建筑工程實行質量保修制度”。建設工程在辦理竣工驗收手續后，在規定的保修期內，因勘察設計、施工、材料等原因造成的質量缺陷，應由責任單位負責維修。同時，在此期間施工單位應進行回訪，對于因施工單位的責任造成建筑物使用功能不達標或無法使用，施工單位應負責維修，直到達到正常使用的標準。

在正常使用條件下，建設工程的保修范圍和期限執行《建設工程質量管理條例》相關規定。

1.2建設工程質量保修費用含義。保修費用是指在保修期內，針對保修范圍內所發生的維修、返工等各項費用，保修費用應按合同和有關規定合理確定和控制，保修費用的計算一般參考建筑工程造價的確定程序和方法計取。保修費用不同于承包合同中所指的質量保修金（工程結算價的5%），當保修責任由施工單位承擔時，保修費用就從合同中規定的質量保證金中支出，它的金額可能小于保修金，可能大于保修金。而質量保修金，待保修期滿后，若無質量問題，一般按合同約定的方式予以返還。

1.3建設工程質量保修費處理。根據《中華人民共和國建筑法》規定：保修費的處理，必須根據維修項目的性質、內容及維修方式等多種因素的實際情況，各方按其責任承擔相應的保修費用。一般由建設單位和施工單位共同協商處理費用問題：（1）施工單位未按國家有關規定、規范、標準和設計要求施工，出現了質量和使用功能上的問題，施工單位負責維修并承擔費用。（2）因設計方面的原因，出現了質量和使用功能上的問題，由設計單位承擔相應的經濟責任，由施工單位負責維修，其費用按有關規定通過建設單位向設計單位索賠，再經建設單位付給施工方。（3）因建筑材料設備等質量不合格引起的質量和使用上的問題，屬于施工單位采購的或經其驗收同意的，由施工單位承擔經濟責任；屬于建設單位采購的，由建設單位承擔經濟責任。（4）因使用單位使用不當造成的房屋損壞問題，由使用單位自行負責。（5）因自然災害和社會條件等不可抗拒原因造成的房屋損壞，不管是否在保修期內，維修所發生的費用均由建設單位承擔。（6）在保修期間，因工程質量不合格而給用戶造成損失，受損者有權向責任者要求賠償，責任者不僅要做好維修工作，而且應承擔相應的賠償責任。建設工程質量保修制度是國家所確定的重要法規制度，它不僅能促進施工企業加強質量管理意識，而且對保護建設方或用戶的合法權益能夠起到重要作用。

2現狀及問題

2.1質保期內成本管理現狀。工程竣工驗收合格后，即開始進入質保期，按規定質保期最低保修年限2年，特殊情況甲乙雙方協商。質保金的金額不能超過最終結算金額的5%，到期后無息退還。那么結算金額雙方的確認時間直接影響質保金的支付。目前主要存在如下現狀：（1）結算金額確認時間在質保期之內，且承包商履行了質保期內維修責任。這種情況成本管理比較簡單，風險控制較好。（2）結算金額確認時間在質保期之內，而承包商不履行質保期內維修責任，需要發包人另行委托其它單位完成維修任務，這種情況成本管理有些麻煩，一方面需要審核維修費用，另一方面需要轉扣責任單位。風險仍可控。（3）結算金額確認時間在質保期之外，且承包商履行了質保期內維修責任?？赡軙е鲁邪烫岢鲑|保期到后延遲付款的附加利息索賠的風險。（4）結算金額確認時間在質保期之外，且承包商不履行質保期內維修責任?？赡軙е鲁邪烫岢鲆虿挥杞Y算為由，不配合維修的風險。

因此，發包人在質保期內，與承包人就合同結算金額雙方達成一致意見，對質保期內的成本管理非常有利。

2.2質保期內成本管理問題。結合維修項目費用審核過程中遇到的問題進行分析如下：（1）合同附件《房屋建筑工程質量保修書》中，對于承包人違約處罰較輕，力度不大，容易造成施工單位不積極配合維修。一般按違約當時維修費用的雙倍進行扣除。（2）維修費用定額目前按湖北省09年房修定額計價表難以執行，政府造價管理部門也不夠重視維修定額的修訂工作。（3）質保期內，委托其它單位維修費用審核是成本管理的重點。公司2015年與三家施工單位簽訂的維保合同單價不一致，同一維修項目安排不同的單位會產生的不同的維修費用。另外，零星用工或零星材料采購單價認價沒有約定。簽于上述情況，2016年維保合同在維修項目設置等方面取得了很大進步。（4）維修項目實際現場施工難度難以把握，比如悅海園地下室滲水風井維修，井道狹窄，里面建筑垃圾、淤泥較多，清理工作面需要不少費用，這些都是前期工程隱蔽項目遺留的問題。如防水單價按合同價執行，維修單位固然不響應。（5）往往因追責單位的證據資料不足，導致維修費用難以分攤到位。如櫻海園墻磚脫落維修費用分攤通過幾輪談判，很難達成一致意見。施工單位認為按設計圖紙和施工工藝施工，質量驗收合格，因使用不當造成脫落不承擔責任，且質保期的問題沒有書面通知、維修工藝與合同圖紙工藝差距大，導致維修成本高等原因不予以認可質保期外的維修費用。

2.3現行質保期責任約定含糊。質保期和質量保證期需要雙方在合同中明確。如裝修抹灰層、墻磚質量保證期等涉及安全隱患的項目是否可以約定5年期限，無論是否通過驗收，都不能免去因施工單位的偷工減料、違反施工工藝等質量違約責任造成的維修。尤其是精裝修的商品房，更應嚴格約定，確保在規定的保證期間內無任何質量問題。

3成本管理措施

3.1組織措施。建議設置專門的小組負責整個項目質保期內的成本管理，按項目總投資10億計算，質保金按最大5%考慮，整個項目的質保金約0.5億，最大返還年限5年，每年1千萬質保金處理維修。并安排專業人員負責合同執行跟蹤、專業分工、編制計劃和工作流程圖。

3.2經濟措施。及時建立扣款臺帳，特別是質保金全部支付完畢的最后一期付款，會同公司相關業務部門逐一核實是否存在扣款。統計合同質保期返還質保金的合同臺帳數據，制定合理的支付資金計劃。

3.3技術措施。在質保期內發現質量缺陷問題，及時通知施工單位，限期維修。采用技術勘測手段，分析確定責任單位。公平、公正解決質量問題。目前常見維修項目：滲水滲漏、公共部分墻磚脫落、煙道堵塞。從維修工藝上制定通用維修標準，這樣避免費用重新洽商，只需根據施工現場的難易程度，適當進行系數調整。

3.4合同措施。每份施工合同需簽訂房屋維修協議書，尤其約定質保期的開始和結束時間，以及質保金退還的審批流程、違約責任。首先通知原施工單位限期維修，如施工單位不配合維修，按合同違約責任辦理委托第三方維修單位，其維修費用按合同約定條款進行告知。通過嚴厲的合同處罰條款，督促施工單位過程中嚴格控制自身的質量。

第三方維修單位通過招標的方式，建立戰略合作伙伴關系及戰略協議價。做到維修保修響應及時，解決小業主房屋維修訴求。建議常發生的維修項目選擇工程直接成本加綜合取費的計價方法，少許特殊項目采用成本加酬金的形式結算、實物量法計價，更好地提高維保單位的積極性。

往往實際工作中，由于合同關系的相對性，小業主與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的質保期從交付之日起開始計算，而開發商與施工單位簽訂的《施工合同》質保期從竣工驗收合格之日起開始計算。尤其針對精裝修的商品房，交付之日比竣工驗收合格之日至少延遲1年，建議合同附件房屋維修質量保修期適當延長，至少保證大部分小業主商品房買賣合同的質保期在施工合同約定的質保期內，減少開發商的索賠風險。

4結論

在合同簽訂階段，約定質量爭議鑒定機構。當出現質量缺陷問題時，交由具有一定資質的工程質量鑒定機構檢測，其鑒定費用先由發包人支付，后由質量缺陷的責任方承擔。

增強證據觀念，加強施工質量驗收資料的保管措施。尤其所有隱蔽工程驗收手續的證明文件、設計變更的簽收、實施記錄（包括竣工圖紙上標注的設計變更）等有關工程質量的原始資料。這樣在解決質量爭議時能夠掌握主動權。

當出現質量缺陷時，積極證明責任方不在己方。強化質量保證金的第三方監督和合同管理，要求施工單位提交保函形式的質保金，增強建設工程質量缺陷的鑒定環節及證據意識。

當出現房屋質量問題，及時維修，做好服務保證，將費用損失控制在最小范圍。留好證據，進行責任單位分攤。根據質保期返還期限和項目明細，將合同結算金額進行分攤分別返還。如約定2年質保期返還的給排水、電氣、裝修工程等結算金額匯總后，按此部分合同約定的結算金額5%進行支付返還。