基于需求偏好的養老地產發展策略研究

黃孟麗 劉明軒

摘 要：當前，我國已步入老齡化社會，南京市的老齡化進程比全國早了10年。近些年，南京市房價上漲過快，超出普通居民購買力，老年人住房質量較低，養老院床位極其短缺。為了解決養老住房的需求，本文通過問卷調查的方法，并對其結果進行描述性分析，從南京地區老年人的基本情況出發，以相關數據調查為基礎，發現在影響老年人的養老住房需求偏好因素中，年齡、受教育程度、戶籍、子女數、收入情況、認知選擇、國家政策以及經濟發展等因素對其具有重要影響。最后，根據老年人的養老住房需求，文章從養老地產的產品形態、配套服務、價格策略和國家政策等方面提出其未來的發展策略。

關鍵詞：養老地產；需求偏好；發展策略

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2017）02-58 -02

一、引言

一個地區65歲及以上老人占總人口的7%即視為進入老齡化社會，2011年南京市人口普查數據顯示65歲及以上人口占比9.2%，而養老院床位一直嚴重短缺，截至2015年底每千位老人僅擁有40張床位。為了解決老年人住房緊張及日常護理問題，養老地產實現了從住房設計到醫療、護理、文娛活動、餐飲、日常起居呵護的一站式服務。

養老地產是住宅地產、商業地產和服務業的結合體，主要產品形態包括：1.養老機構，如養老院，分為普通型養老院和醫護型養老院。通過收取月租費運營，多為社會福利性質。2.開發商投資建設的養老住宅，分為老年公寓和老年社區。根據老年人的需求建造，為市場運作下的商品住宅，有四種盈利模式：全部售賣、只租不售、銷售+持有、會員制模式。

國外養老地產學說發展較完善，Rebecca L.H.Chiu通過對老年人的退休前工資、住宅需求等因素分析建模，指出老年住宅應通過出租營利。Jacobs通過AHS模型進行倒按揭產品的需求分析，指出四分之一的老人可以通過房產置換進行脫貧。國內研究方面，康琪雪通過Logistic回歸模型分析杭州居民的養老地產購買意愿，指出城市戶籍對購買意愿影響最大。彭后生通過SWOT-AHP定量分析影響養老地產發展的因素，指出發展養老地產應以機會型戰略為主。

國內對南京市地區養老地產需求偏好的研究尚處于空白，南京地區養老機構租住率低，老年公寓和老年社區“叫好不叫賣”。本文旨在探尋老年人對養老地產的偏好因素，進而從產品形態、配套服務、價格策略和國家政策等方面提出養老地產的未來發展策略。

二、南京市養老地產需求偏好調研

（一）問卷設計步驟

1.調查目的：分析南京地區中老年人群對養老地產的需求。

2.調查形式：問卷法為主，訪談法為輔，紙質問卷和網絡問卷同時發放。

3.問卷題目：界定相關概念，調查受訪者的基本信息及對不同類型養老模式的偏好。

（二）問卷調查結果分析

共發放問卷242份，有效回收222份，回收率達91.74%。調查對象基本情況如下：男52.7%，女47.3%；小于50歲占38.3%，50～59歲占20.2%，60～65歲占17.1%，66～76歲占14.9%，大于76歲占9.5%；小學及小學以下占18.9%，初中或中專占29.4%，高中占20.2%，大專占16.6%，本科及本科以上占14.9%；城區70.3%，郊區21.6%，農村8.1%；子女數為0個占9.5%，為1個的占56.3%，為2個占22.1%，為3個及3個以上的占12.1%；目前獨居在家的占31.1%，和子女居住在一起的占51.4%，居住在養老院的占4.1%，其他形式占13.5%。

據調查顯示，70.3%擁有房產的人選擇把房產留給子女，5.4%選擇售賣房產獲得養老金，13.5%愿意出租貼補家用。在60歲以上的老人中，近70%是將房產留給子女，并且該比例隨年齡增加而增大，南京市的主流房產處理方式仍是將房產留給后代。

在“最理想的養老方式”調查項目中，家庭養老占比63%，社區居家養老和社會機構養老分別占比18%、15%，南京當前最理想的養老方式是家庭養老。

社區居家養老是指安排合適的護理人員進入老年家庭，照顧其日常生活。能接受的人（79.7%）的原因為：設施完善（20.3%）、能和子女相處（62.7%）、嘗試新型生活方式（17.0%）。

另外，約35%的人不能接受機構養老，51%的人認為在養老機構能獲得專業日常護理，8%的老年人日常生活無人照料，迫于無奈只能進入養老院，6%的人認為養老院的價格比租住普通商品住房低，可緩解經濟壓力。

“以房養老”的主要形式有：①租出大房再租入小房或住老年公寓；②售后返租；③售出大房，換購小房；④倒按揭。12.6%的人能接受以房養老，其中約9.4%的人愿意通過倒按揭的方式進行養老，12.9%的人希望以大換小賺取差價，9.4%的人采用售后返租，16.2%的人愿意租出大房再租入小房或住進養老機構。

約35.14%的人最看重醫療設施，37.84%的人關注生活設施，14.86%的人關注服務價格，12.16%的人關注娛樂活動。在養老機構或養老社區的租金上，28.38%的人表示能接受的最高租金為1500元/月，37.84%的人能接受到3000元/月，24.32%能接受到5000元/月，9.46%的人能接受到5000元/月以上。

社區居家養老實現了讓老人在家庭中獲得專業的醫療及生活服務。可以以老年公寓或老年社區的形式呈現，部分可建設為“兩代居”或大平層戶型。

子女數超過2個的老人傾向于購買老年公寓獨居，戶型可設計為45～65 的中低戶型。37.8%的人認為居家養老公寓價格太高，可通過出租形式降低入住門檻。據調查有相當比例的人群能接受較高的服務價格，養老機構可分為低、中、高檔分別定位。

以房養老也可通過養老機構或老年公寓來實現。12.9%的人愿意租出大房再租入小房或入住老年公寓；16.2%的人愿意售出大房，換購小房。對于前者，可以通過建設“持有型”老年公寓和養老機構來滿足需求。對于后者，可以建設45～65m2的小戶型吸引入住。房產的安全、房價的波動都會影響人們采取“以大換小”的選擇，從而影響養老地產的發展。

三、養老地產的發展策略

（一）明確產品形態，分戶型分檔次設計

據調查，南京地區老年人對養老地產的接受形式租售比為6.7：1，建議采用“銷售+持有”的模式。普通住宅用于銷售，部分設計為兩代居戶型，老年公寓嵌入其中，且持有比例為50%～60%。具體公寓分類如圖1所示（用于養老的地產已用“*”標出）。“兩代居”設計面積為120～150m2，分為兩室一廳一衛與一室一廳一衛兩個分區。用于養老住房銷售的別墅設計為大平層結構，面積在150m2以上，在一層內解決家庭生活的所有功能。用于銷售的老年公寓可設計為80～100m2的普通戶型，供出租用的住宅可設計為45～65m2的小戶型。

社會機構養老采取“出租”的盈利模式，通過向老年人收取月租費來提供住房和醫療設施、生活保障等服務。在普通型養老院和醫護型養老院又分別分為低、中、高檔三類，分模式提供服務及收取費用。

（二） 建立完善服務和運營體系，增強社會影響力

建立“醫護養休”一體的社區服務，擬定定制化身心發展方案。建立O2O養老服務平臺，為小區老人提供上門醫療及生活服務，如上門管理、日托康復等。組織志愿者服務活動，建立“退而不休”活動中心。鼓勵“抱團養老”，組織老年人一起旅游、一起進餐、一起參加活動。改進物業服務，如開設公共食堂供老人報名用膳，營造歸屬感。養老院均要設置生活設施，如：休憩區、休閑廣場等，注重對餐廳的營養安全管理，保障膳食安全。在社區內建立介護服務中心，根據老年人身體健康狀況分級，分別配置所需的介護服務，費用規則為：國家30%，地方政府20%，個人50%，通過國家、地方政府、個人三重保險保障退休生活。

提高工作人員薪酬，定期表彰優秀員工。采用物質獎勵和精神獎勵并行的方法激勵相關從業人員，加大養老護理專業的宣傳，提高專業人員的社會認可度和社會地位。

（三）合理制定價格策略

對于財力雄厚且養老社區定位于高端住宅的地產，可采用撇脂策略，財力雄厚的開發商具有傳統的市場影響力，良好的品牌形象有助于快速打開市場，高定價可以吸引高端客戶，創造優質、高端的產品形象，迅速回收融資，降低投資風險。新興房地產商和財力有限的開發商應當采用滲透策略，以獲得最大的市場占有率。通過有競爭力的價格吸引市場關注，刺激購買欲望，以銷量促進早期資金回流，樹立物美價廉的印象后，再逐漸拉升價位。

養老機構分為普通和高端兩類。普通養老院的服務價格控制在3000元/月及以下時接受度最高。高端養老院定位為高端服務，價格要根據住房質量和提供服務進行定位。

四、結語

南京地區的養老地產問題也折射出整個中國社會的養老地產發展問題。養老地產的發展不僅受制于老年人自身情況，也受到了國家政策和社會經濟制度的影響。政府應加大宣傳，逐漸將人們“養兒防老”的思想觀念向“居家養老”“機構養老”轉變，通過細分市場，為不同需求的老年人提供合適的養老地產模式，明確產品形態，完善服務制度，合理定價，引進民間資本，建立監督部門，促進全國養老地產發展。可建立養老地產試點項目，根據試點的區域發展情況設計住房和服務設施，形成一定規模后，逐漸向全國推廣，實現養老地產產業化。

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作者簡介：

黃孟麗，女，江蘇南京人，河海大學商學院學生，研究方向：房地產經濟；

劉明軒，男，河北滄州人，河海大學商學院學生，研究方向：房地產經濟。