房產測量實踐中的問題及解決途徑

于向東

摘要：房產是關系到百姓生活的關鍵民生問題，近年來，隨著房產的快速發展，房價也在靚升。房產測量不僅是技術問題也是具有敏感性的社會經濟行為，為此結合工作實踐，探討當前房產測量中存在的一些問題，及解決應對方法。

關鍵詞：房產測量；意義；問題研究；解決方法

一、房產測量簡述

隨著經濟的發展，我國房地產業在快速發展，房價增長的速度也為前所未有，在這種“寸土寸金的背景之下，房產測量作為直接測算房屋面積的直接形式，具有重要經濟社會意義。

房產測量的整個測量和計算過程都具有嚴密的科學性并且有相應的規范依據，測量的結果一旦經過相應的部門審批發證后就具有法律效力，在處理房產糾紛的時候可以作為重要的證據。同時，房產測量作為土地規劃的一個重要組成部分，可以為城市的規劃建設提供重要的資料，并且有利于城市土地的管理和開發。房產測量的過程中工作人員按照房產部門的規定對房屋的實際占地進行測量，和房屋的自然狀況及其專業信息資料進行評估，從而為房產部門提供基礎數據和相關資料。這些數據和資料不僅有利于城市土地的規劃，同時也是房地產檔案的原始資料。最為根本的，房產測量是為衡量商品房的實際面積，是市場交易的“量衡器”，為此分析房產測量中的問題并尋求應對，具有技術和經濟的雙重必要性。

二、房產測量實踐中的問題

（一）共有面積和公用面積辨析問題

在房產測量中，共有建筑面積和公用建筑面積是有一定得區別的，也是測量時應注意的問題。“共有”是指兩個或多個依照法律規定，對該區域享有使用權、財產權，共有人可以按照合同或者依據法律共同處置該財產。而公用是指這些所有人可以一起享用該財產，但不允許個人或者其他幾個將此占為己有。國家計量技術規范《商品房銷售面積測量與計算》中就明文規定：買房人在購買商品房時的建筑面積是指該商品房套內的建筑面積和共有的建筑面積的總和。建設部的[1995]517號文件也指出：商品房建筑面積由該商品房套內的建筑面積和應分攤的公用的建筑面積兩部分組成。

（二）對稱邊長度實地丈量不一致問題

在對房屋進行實地測量時，要對房屋的每一條邊進行細致的測量，而在這時常會出現理論上要求對稱的兩條邊，如左右邊、前后長度不一致。致使本來規則有邊的圖形變成不規則的圖形，不僅影響視覺上的觀賞，嚴重的時候還可能導致一些問題的產生。造成這種現象的原因可能是一些誤差的累積，也可能是一些工程上的失誤。這時候就需要對勘丈的數據進行處理和分析，然后再繪圖，重新進行面積計算。對于在誤差范圍內造成的影響應多次工作求其平均值，最大范圍的減少誤差的影響。

（三）檢定儀器和棱鏡常數問題

房產測量關系到房子買賣雙方的切身利益，各部門對房產測量的要求都比較高，目前房產測量所用的儀器必須是資質部門嚴格檢定過的儀器。測量的時候主要是利用全站儀測定測距儀的乘常數和加常數，如果測量的距離比較近，主要考慮的是加常數，乘常數可以忽略不計。現在很多測量的全站儀是采用拓普康系類的，以其儀器的常數所含的誤差極小，可以忽略不計，棱鏡常數的誤差同樣可以忽略不計。而如果采用其它家的儀器，在測量的時候就必須進行相應的常數設定然后才可進行測量。

（四）房屋測量中偏心測量問題

普通的測量時要求在進行數據采集的時候要把棱鏡放在房屋的角點上，并且棱鏡的方向要朝向儀器。但是在實際測量時往往會出現各種不一致的問題，使棱鏡的方向和儀器的方向產生偏差。這時候棱鏡就不能作為一個觀測點，對準棱鏡所測出的坐標也不是可以直接進行計算的坐標，而是需要采用一定的角度偏心來觀測。然后再將棱鏡和儀器放在同一水平上，測量其后背位置和儀器之問的距離，再用水平微動螺旋照準目標并做相應的操作。

三、對房產測量問題的應對辦法

（一）對共有面積和公用面積問題的解決方法

GPS技術也是目前快速發展的數字化技術，以其特有的成效被廣泛應用在處理共有面積和公用面積的問題上。在房產測量系統中采用GPS技術繪圖可以定義圖形和屬性，還可以進行圖形的雙向，實現了一些以往沒法達到的效果。而且GPS技術還可以自動分層、自動分戶，而且自動生成平面圖。這樣，房屋的分攤就更為準確，含有一定的技術基礎支持增加了法律保護的依據，使房產測量更為精確和更加準確，很好地解決了共有建筑面積和公用建筑面積的問題。

（二）對對稱邊長度不一致的解決方法

數字化繪圖是依靠一定的科學技術，采取一定的方法將一些有用的信息輸入到計算機，并在計算機里做一定的處理，通過特定的軟件來生成圖形。最后通過輸出設備或者數控繪圖儀把圖形輸出，相應的房產圖就繪制完成。這樣得到的房產圖質量高、精確度高，而且速度快，圖上所承載的資料也比較多。同樣的承載量而言，可以大大降低誤差的產生，目前這種技術廣泛應用在地籍測量和放地形測量中。數字化繪圖是伴隨著計算機的告訴發展而研究出的一種新型的測量技術，它可以很好的解決房產測量中對稱邊長度不一致的問題，是未來房產測量技術發展的一個方向。

（三）對房產測量中儀器和棱鏡常數問題的解決方法

在實際的房產測量中常會遇到一些常數的設置問題，因為每個廠家所生產出來的儀器規格不一樣。因此，我們在選擇儀器的時候最好選用一些經資質部門檢定過關的儀器。實際測量測出的中心坐標一般是棱鏡的中心坐標，因為工作的時候很難將棱鏡的中心位置直接放在房屋的角點上。而且，在實際測量的時候可以把儀器的常數直接設為零，然后再量出儀器到棱鏡后背位置之問的距離，所測出的距離也就是棱鏡常數。

（四）對房產測量中偏心測量問題的解決方法

房產測量的面積比較復雜，所包含的測量項目也比較多，一般來說，房產的面積測算分為房屋面積的測算和用地面積的測算。房屋的面積又包括室內面積、公有面積、產權面積和共有面積等，因此在房產銷售的過程中就必須進行很好的區分。尤其是在房產糾紛中更要區分清楚，因此就必須要求有一套精確地測量方法。運用坐標進行解析可以大大提高房產測量的精確性，對房產測量有很大的貢獻。同時，運用坐標進行房產測量還可以很好的解決房產測量中的偏心問題，運用坐標不僅能觀測棱鏡和儀器，而且能估算計算公式的準確性。

結語

房產測量技術關呼技術和經濟的雙重性，為此本文對測量工作實踐中共有面積和公用面積辨析、對稱邊長度實地丈量不一致問題、檢定儀器和棱鏡常數問題和房屋測量中偏心測量問題，從技術應用、認識和經驗技巧方向提出了應對的方法，采用GPS、數字繪圖技術應用和儀器使用強化等技術方法予以解決。同時，房產測量直接關系到人民群眾和開發商的切身利益，如果處理不當就會對其產生影響，甚至引起法律上的糾紛。因此，政府各部門應當重視并加強房產測量規范，尋求最優的解決方法，使房產測量的問題最小化，減少不必要的糾紛。