淺析農村宅基地確權登記問題

劉小藝

摘要：在不動產統一登記新形式下，加快農村宅基地使用權確權登記工作，依法合理確定土地權屬，實現憑證管地用地，對于規范農地使用權、維護廣大農民合法權益、統籌城鄉發展、保障社會和諧穩定具有重要而深刻的意義。文章在簡要介紹農村宅基地使用權權屬及農村宅基地確權登記的重要性的基礎上，分析了我國農村宅基地登記確權實施過程中出現的問題，并提出相應的解決對策與建議，以期在保證農民合法權益的基礎上，推動農村宅基地確權登記工作的順利開展。

關鍵詞：農村宅基地；確權登記；不動產登記

近年來，在黨和國家高度重視與部署之下，我國的農村宅基地確權登記工作取得了重大進展，然而在具體工作實踐中，因歷史遺留、法律法規漏洞等原因導致的“一戶多宅”、流轉限制、宅基地濫用等一系列問題逐漸凸顯，給農村宅基地確權登記工作帶來了巨大挑戰，本文對農村宅基地登記確權中出現的問題進行深度剖析，并提出相應解決對策。

一、關于農村宅基地權屬

農村宅基地，是僅限本集體經濟組織內部符合規定的成員按照法律法規規定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農村土地，包括村民的住宅以及附屬建筑和房前屋后的綠化用地。《中華人民共和國物權法》第152條至第155條規定，村民享有對集體所有土地的使用權及占有權，保證了村民在土地上建造房屋住宅及其附屬房屋的合法性。農村宅基地使用權確權登記工作是維護使用人權益的重要手段，通過此項工作的開展，能夠規范農村宅基地的使用情況，從而推動新農村社會主義現代化建設的步伐。

根據《中華人民共和國物權法》的規定，宅基地使用權屬于用益物權的范圍，農民依法享有使用集體所有的土地建造住宅及其附屬設施的權利，解決了農民的居住問題，農村宅基地權屬問題的確定是維護農業、農村、農民等“三農”問題穩定的重要制度。改革開放以來，我國城鄉差距越拉越大，城鎮的發展速度遠遠超過農村，重視強化宅基地的使用權，是提高廣大農村居民財產性收入的重要途徑和手段，但當下社會發展的過程中我國普遍存在著宅基地權屬不清、權能不明及宅基地不能流轉的現象，農村居民對宅基地的使用權不能獲得很大的效益，從而制約了農村居民生活水平的進一步提高。所以，當下我們必須要做好宅基地使用權的權屬明確工作，同時要為農村居民構建法律平臺以保障其主張權利、防止其權利受侵害。

不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的財產，如土地、房屋、探礦權、采礦權等土地定著物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。在不動產登記中，較為困難的是農村的不動產登記，對于農村而言，最為主要的不動產是宅基地。所以，農村宅基地使用權權屬明晰的工作必須得到重視。農村宅基地使用權的權屬如果可以被確定下來，不動產登記的效率將得到很大的提升，從而督促政府建立更加公平、公正、合理和有效的宅基地使用權相關制度。

二、農村宅基地使用權確權登記中存在的問題

（一）房地分離模式致使確權難度增加

《土地管理法》第八條明確規定，農村宅基地屬于集體用地，農戶與農民個人僅享有宅基地的使用權，沒有所有權，不允許超出法律法規許可范圍對宅基地進行出租、買賣與向非農村組織成員進行轉讓；農民在宅基地上建造的房屋則屬于農民的私有財產，可以繼承。 在不動產登記時，如果存在宅基地與房屋權屬不一致等特殊情況，如何登記不動產，將會給確權工作增加難度。

（二）“一戶一宅”法律法規漏洞

針對農村宅基地確權過程中出現“一戶多宅”等現象，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：農村居民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。然而當前的法律法規并未對“戶”做出詳細規定，導致農戶界定比較模糊，某些村民為了最大限度地增加宅基地數量或者擴大住宅面積，搶鉆法律法規漏洞，通過分割戶口簿、單獨立戶的方式來增加戶數，以達到另外申請宅基地的目的，其實質是以“一戶一宅”為掩飾的“一戶多宅”，這不僅阻礙了農村宅基地登記確權工作的正常進行，致使原本的“一戶多宅”現象變本加厲，同時損害了其他村民與集體的合法利益，嚴重影響了宅基地使用的公平合理。

三、農村宅基地確權登記問題出現的原因

（一）宅基地流轉機制不健全，濫用現象嚴重

由于受我國傳統文化中“安家落戶”、“落地生根”觀念的影響，宅基地與住宅對農村居民的重要性非比尋常，不僅關系到農村居民的生產生活，也關系到下一輩的延續發展，一般情況下，住宅建造花費其大量心血，成為村民財產的重要組成部分。傳統的宅基地流轉只允許在集體內部進行，流轉范圍受到很大限制。隨著經濟的不斷發展，農村居民的生活得到不斷改善，許多村民為了追求更好的生活環境與教育環境，進入城鎮定居生活，將閑置的宅基地與住宅進行私自轉讓以求獲得更多收益；一些村民為了改善現有居住環境，無視政府規定，私自將耕地等擴建為宅基地；一些村民為了追求更好的經濟效益，將臨街的住宅改為商品性用途進行出租或經營生意，或是大肆建造棚圈，將宅基地改造為養殖場。

（二）監督管理不到位

村干部是農村宅基地登記確權工作進行的中堅力量，然而村干部與村民大多為親屬或者鄰里關系，致使一部分村干部法制觀念薄弱，礙于人情而置相關法律法規于不顧，甚至對村民“一戶多宅”、“少批多占”等違法情況包庇縱容；各級主管部門對村民宅基地的審批要求未能按照相關規定嚴格進行，致使審批監督漏洞重重；管理部門對村民違法建造行為沒有進行有效糾正，處罰手段不足，致使農村宅基地違法建設情況屢見不鮮，給確權登記工作帶來困難。

四、農村宅基地確權登記問題的解決對策和建議

（一）加強農村宅基地管理的法律體系建設

建立完善宅基地管理專項法律體系是解決農村宅基地確權登記問題的基礎與保障，明確農戶界定與分戶標準，確定科學的分戶原則，杜絕實際過程中“一戶多宅”現象發生，將多余宅基地及時收歸集體所有，完善農村宅基地的進入、退出、收回監管措施，確保農村宅基地能夠最大限度的發揮使用效率，避免浪費與閑置。強化宅基地審批與監督手段，確保工作的順利高效進行。

（二）推進農村宅基地流轉制度改革

推進農村宅基地流轉制度改革是農村土地流轉的重要內容，在明晰農村宅基地產權基礎之上，保障“一戶一宅”的實現，維護農戶依法取得的宅基地的使用權，與此同時，要關注農村發展新狀況，探索宅基地流轉新思路與新方法，突破傳統的內部流轉模式，以集體性出租、合作等方式使空閑的宅基地得到充分利用，讓閑置宅基地與住宅充分體現農戶財產權，成為增加農戶收入的一項來源，同時，探索定居城市的農村居民宅基地使用新模式，鼓勵其自愿退出閑置宅基地，并給予其適當經濟補償。

（三）完善宅基地監督管理

加強對村干部的法制觀念普及，同時派專人協助村干部負責農村宅基地的確權登記工作，避免包庇縱容現象發生；嚴格村民書面申請——鄉鎮國土資源所受理，縣級國土資源局審批、公告公示——注冊登記，資料歸檔——頒發證書的宅基地確權登記程序；對于村民違法建造等現象應該加大處罰力度，及時給予糾正，可以采用經濟處罰，宅基地審批限制、建筑面積限制等方式對其進行處罰。

五、結語

穩步推進農村宅基地確權登記工作，對于農村宅基地的規范化、完善農村宅基地使用制度、促進農村土地集約化利用具有深遠意義，要堅持全心全意為人民服務的宗旨，切實解決確權工作中出現的各種問題，規范農地使用權，維護廣大農民的合法權益，不斷推動社會主義新農村建設。

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（作者單位：泉州市洛江區不動產登記中心）endprint