我國不動產登記制度的完善

王丹+鄧華宜

摘要：我國實行的不動產登記最主要的目的就是可以充分明確不動產的權責關系，同時還能夠保證不動產之間的交易安全，我國自頒發《物權法》以來，其在推行過程中最主要的特點就是規定了“不動產登記”，但是隨著不動產的市場規模越來越大，在按著相關制度進行不動產登記過程中也凸顯出了更多的問題，在這種情況下，需要對相關的制度結合當前的具體情況不斷地改進和完善，使不動產權利人的利益得到有效地維護。

關鍵詞：不動產；登記；《物權法》

一、不動產登記制度概述

不動產登記可以進一步明確相關人的法律關系，以保證不動產交易的有序進行，所以說進一步完善不動產登記制度對于維護相關責任人的法律權利，維護整個市場的安全都具有非常重要的意義，目前在我國范圍內進行的不動產登記是指相關部門根據法律規定和相關人的法律權利以及由此產生的合法行為進行登記，在此基礎上建立起來的不動產制度就是為了使相關人在進行不動產交易時，通過登記薄將這些內容以及變更情況記錄下來，從而對相關人的合法權益從法律上進行保護。

二、當前我國不動產登記制度中存在的問題

（一）登記程序的復雜繁長

我國的《物權法》雖然對不動產登記的相關事項作出了相應的規定，然而從目前的實施情況來看，仍然存在著一些問題需要解決，比如在進行不動產登記時存在著多頭監管的問題，同時依據的法律也各不一樣，由于我國實行的是房地權分離的管理制度，所以相關人在辦理不動產登記時，需要向有關部門提交房產證和土地使用證，使權利人在辦理業務時相當麻煩，同時也使辦理費用產生了不必要的增加；而且目前為止我國還沒有建立起一部統一有效地相關法律，而且存在著多個登記機關，不同的機關在受理相關業務時遵循的法律也不相同，所以難免存在權利沖突的現象，這種情況不僅給權利人辦理登記時帶來不必要的麻煩和經濟浪費，而且在發生權利沖突等情況時也不利于司法機關進行處理，嚴重擾亂了社會秩序和經濟秩序。

（二）登記審查義務履行不完善

從各國在進行不動產登記審查時采取的方法來看，無非有兩種，即形式主義和實質主義，但是我國的《物權法》對審查的過程只是進行了簡單的規定，而對于在實際工作中如何落實確沒有詳細的說明，致使相關部門的職責不清，所以在具體的登記過程中，相關人員對于這一工作并沒有認真對待，導致一些錯誤登記的情況時有發生，使權利人的利益得不到有效地保障；同時隨著我國經濟的進一步發展，不動產登記活動越來越多，而在我國還沒有建立起完善的誠信體系，所以在具體的登記過程中出現了大量的假冒偽劣情況。

（三）登記錯誤后的賠償責任不明確

我國《物權法》中明確規定了當登記機關造成權利人的錯誤登記時，應該對權利人進行相應的賠償，但是這種規定只是簡單的規定，對于針對何種情況應該賠償多少損失，在《物權法》中并沒有進行細化的規定，所以當出現錯誤登記情況時卻無法可依。

三、完善我國不動產登記制度的思考

針對我國不動產登記制度在具體的應用過程中存在的一些問題，提出以下改進措施，以供參考。

（一）統一不動產登記機關

為了使國家實行的不動產登記可以充分發揮其真正的作用，提高相關業務的效率和質量，應該將不動產機關進行合理的統一，打破原來的多頭管理局面，建立起具有行政管理權利的相對獨立的部門，使其更具威信力，從我國目前對不動產的管理情況來分析，應該將土地管理部門作為專門的登記機關，將其它機關的此項權利取消，主要原因是由于我國的不動產基本上都是建立在以土地為前提的基礎上的，通常是指建立在土地上的房屋，而且土地登記部門本身就屬于國家的行政機關，只要在其現行權利的基礎上進一步擴大其管理權限，就可以完成此項任務，這也體現了對國家資源的充分利用。

（二）完善登記機關的審查義務

根據《物權法》中關于登記機關進行審查時應該履行的義務方面的規定，登記機關主要通過形式審查，并在特殊情況下結合使用實質審查的方法，所以為了能夠使權利人進行登記的內容更加準確，避免錯誤登記行為的發生，相關部門應該進一步明確登記機關的審查義務，使之不斷完善，要求審查機關不但要審查權利人所提供的相關不動產資料，同時還應該對不動產發生變動情況下與之相關的債權情況是否屬實進地審查，所以相關人員在對當事人進行審查時應該做到以下幾點：（1）在對當事人進行審查時應該本著認真負責的態度；（2）要求申請人必須提供真實有效地申請資格，并由專業人員對申請人目前的不動產具體情況進行分析鑒定；（3）以上條件都通過之后，登記機關的工作人員應該對申請人提供的材料進行真實性的審查，確定材料真實后按著規定的正規程序為申請人發放產權證。

（三）建立完整的錯誤賠償機制

建立有效地登記機關錯誤機制，不但可以使其更具有公信力，而且還可以充分保證權利人的利益不受到侵犯，可以從以下幾個方面進行完善：首先，除了由于權利人有意或者是過失造成登記錯誤的，都由登記機關承擔責任，否則登記機關應該承擔無過錯責任；其次，登記機關如果沒有正當理由而造成申請人沒有在正常時間內完成，同時產生經濟損失的，應該由登記機關根據具體情況進行賠償。

結語

綜上所述，雖然《物權法》的制定和下發對于我國的不動產登記制度來說是一項具有創造意義的突破，但是其在具體的落實過程中還存在著一系列的問題，具體制度還不完善，所以為了使法條的實施更好地應用于實踐，應該采取有效地措施使我國的不動產登記制度不斷地完善，只有這樣才能使我國不動產登記的公信力得到更好地發揮，維護不動產交易雙方當事人的利益，維護我國不動產交易安全。

參考文獻：

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