三四線城市二手房現狀及問題分析

張玉潔　龐蓮蓮　黃倩倩

[摘要]二手房銷售市場是一手房市場的補充，是房地產市場的重要組成部分。隨著城鎮住房制度的不斷改革和深化，國家對新建商品房的宏觀調控以及存量房數量的不斷增加，二手房市場逐漸興起并迅速發展。由于發展較為迅猛，出現了市場制度不夠完善，房價飛漲等問題。研究二手住房市場目前存在問題以及相關改進舉措，對促進我國住房市場健康持續發展具有現實意義。而二手房市場包括租賃市場和二手房銷售市場，以蚌埠市為例來分析中國三四線城市二手房銷售市場。本文結合現實情況，從不同層面分析了三四線城市二手房市場面臨的主要問題，對我國完善和促進二手房市場健康持續發展，從不同方面提出建議。

[關鍵詞]二手房 存在問題 解決對策

一、房地產業發展現狀

二手房按不同的分類標準有不同的劃分，按照產權屬性二手房可分為商品房、經濟適用房、房改房、集資房、安置房；按照二手房房源特點可分為次新房、出租房與出售房、無稅房

2016年1-10月全國商品房銷售面積為12.03億平方米，同比上升26.8%；銷售額為91_482億元，同比上升41_2%；銷售均價為7.602元/平米，同比上升11.3%。10月單月銷售面積和銷售額分別同比增長26.4%和40.1%。

中國產業調研網發布的中國二手房行業現狀調查分析及市場前景預測報告（2016年版）認為，我國二手房價格隨房產地行業升溫一路上漲，二手房市場持續升溫。然而嚴峻的客觀環境給二手房行業也帶來了強大威脅，同時也是二手房行業趨向于規范化的歷史機遇。在資金緊縮、土地供應受限、購房者心理預期降低等諸多不利因素制約下，二手房交易市場也面臨一次次的洗盤。

中國新房市場未來總體會保持一個很低的穩定增速1～2%，而二手房市場總體將會保持一個較高的增速8～10%。預計未來隨著新房的見頂，二手房將逐步取代新房，成為市場交易的主導力量。

二、蚌埠市新房和二手房銷售市場的現狀

（一）新房及二手房價格持續上漲

2017年4月蚌埠房價環比上漲2.2%，在70個大中城市中排名第二，5月蚌埠刷新紀錄沖到榜首。蚌埠市5月份新房價格環比漲幅高至3.4%，漲幅全國第一。從年初至今，蚌埠房價較快速度上漲，據統計，從4月起，蚌埠各大區域樓盤均在漲價，蚌山區漲價樓盤個數最多，且幅度最大，最高漲幅達1850元/Ⅱ12。二手房方面，蚌埠樓市成為除了北海之外全國二手房數據漲幅第二高的城市。且二手房價穩步上升。

（二）二手房供給充足并且需求較大

蚌埠市二手房的價格總體上呈上升趨勢，是由于二手房的需求總體呈現上升趨勢，使得二手房價格上升。二手房市場在我國起步較晚，但發展迅速。二手房市場有不同于房地產市場的特點，但作為房地產市場的重要組成部分，卻有房地產市場的許多共性。二手房市場的交易，必須緊緊依托房地產市場整體，關注房地產市場的行情和大勢，在準確把握房地產市場走勢的情況下，充分運用二手房交易的方法和策略，才能有效駕馭二手房市場交易。用關注量大體表示二手房市場的需求狀況，則二手房的需求狀況和供給狀況如圖所示：

由圖分析每平米單價2500到4500元，關注度高于需求量，每平米單價在4500左右關注度和需求量基本持平，單價在5000元及以上，關注度高于需求量。人們對于二手房的需求狀況主要集中于單價為4000元到6000每平米的二手房，且供給量基本匹配關注度。

三、影響蚌埠市二手房價格上漲的因素

（一）住宅用地減少

自2017年伊始以來，蚌埠土地市場中的住宅用地出讓十分稀少，目前僅有229畝商住用地入市，無論是開發商還是購房者均十分渴求宅地入市。在緊張的住宅用地的供求關系下，新房的價格和競爭程度必將有所上漲，所以二手房也成為較好的選擇。

（二）地理位置較好

由于城市建設的進程加快，城市的繁華地帶已經無法建設。在二手房市場中，二手房周圍的配套設施和交通情況已經無法改變，故對二手房市場供給的影響主要表現地理位置上處于城市中也的區域，其土地供應量已經飽和，不可能再有新建項目，因此中必地段大多是二手房房源。新建商品房住宅市場已進入“郊區化”，且新住宅社區環境、交通配套等一時難以完善。據城市偏遠的郊區，其土地供應量充足，雖然為一手房房源，但是與生活便捷程度相比，二手房會是較好的選擇。

（三）發展趨勢轉變

瑞銀報告顯示，根據2010年第六次全國人口普查數據，在不考慮住房質量的前提下，2010年時城鎮和農村戶均已擁有約1套住房。迎來“存量時代”。

隨著家庭和人口結構的變化，存量房的日益增多，一個年輕家庭未來將可能繼承多套房產，美國華平投資集團董事總經理周知時認為，中國房地產業的發展趨勢也必將從“拼命蓋房”轉向“盤活存量”。“對于人均住房面積接近40平方米的中國住房市場，目前的存量房源已經非常多了。中國樓市邁入二手房交易為主導的時代很快會來臨。

四、蚌埠市二手房銷售市場問題

（一）市場不成熟

首先，由于政策和制度缺乏長遠考慮，限制了部分二手房的供需，例如規定了二手商品房在交易時，如不滿足條件，不僅要繳與新建商品住房交易金額相同的契稅、印花稅，還要額外繳納營業稅、個人所得稅。這些稅項大增加了二手房的交易成本督不到位等。

（二）交易過程信息不對稱

目前，購房者主要是通過中介機構或者一些地方性的房地產網站、報紙、雜志等渠道來得到房源信息。但二手房的相關詳細信息，如產權、面積、年限、房屋質量、物業服務、抵押、租賃狀況，交易所涉及的合同、稅收、登記、過戶等規章以及流程，所有這些涉及交易決策的具體信息資料，買方缺乏規范、權威、專業、便捷的信息服務渠道，更不要說對中介機構以及賣方誠信的了解。

（三）對房產中介缺乏有效制約和監督

我國的二手房中介還是個新興行業，無論是自身服務能力、水平、手段以及誠信，還是市場競爭程度以及監督管理水平等都存在較大差距。大部分中介機構仍停留在人海掃街、電話轟炸、與買賣雙方斗智斗勇的初級階段，甚至存在惡性競爭、違法競爭等現象。

究其原因，主要是政府政策指引不足、行業行政管理不完善、金融機構支持力度小。

五、促進二手房銷售市場健康發展的對策

（一）政府完善和細化相關的法律法規

二手房銷售市場相應的監督、監管機制缺乏是市場信息透明度不高的原因之一。政府作為宏觀調控的執行者，應加快健全相關的法律法規，完善相應的監督監管機制，進而提高市場信息的透明度，降低由于信息不對稱帶來的交易風險，促進二手房銷售市場的健康發展。

（二）加強中介機構的自身建設

培育成熟的房地產中介行業。政府應鼓勵引導規模較大、實力較強的房地產經紀公司的發展，允許大型的房地產經紀公司兼并和重組規模較小，經營分散的房地產經紀公司，并且敦促大型的房地產經紀公司進行規范和合法經營，注重從業人員的素質和能力的培訓，培養為購房者服務的精神。

（三）增強金融機構支持力度

各商業銀行應該調整自己的貸款政策，積極推出二手房貸款業務。二手房銷售市場的潛力巨大，金融機構通過簡化貸款程序、加快放貸時間等措施支持二手房銷售市場的發展，最終也會在這樣繁榮的大環境中受益。endprint