開展房地產企業內部控制與審計的實踐探究

趙艷

摘 要 伴隨著社會經濟的發展，房地產企業快速成長并急劇擴張，在推動國內生產總值增長的同時，其自身抵御風險和可持續發展的能力也引起了社會各界的重視。

關鍵詞 房地產企業 內部控制 內部審計

一、前言

房產行業為國內國民經濟建設做出了巨大的貢獻。[1]伴隨著社會經濟的突飛猛進，我國城市化建設的腳步也逐漸加快。房地產行業也迎來了空前的發展契機，[2]同時房價也出現了水漲船高的現象，房地產泡沫經濟引起了社會各界人士的廣泛關注。內部控制作為企業生產經營活動自我調節和自我制約的內在機制，可以防范和化解企業的經營風險，主要表現在可以有效防止信息收集、處理錯誤的發生，保證會計信息的正確性和可靠性，保護企業資產安全、完整，為企業活動提供安全的環境。

二、房地產企業開設內部控制的現狀分析

房產企業在發展的過程中，獲得相應發展機遇的同時，也面臨著各種內外部風險。經濟形勢的變化、政府的宏觀政策調控以及企業內部財務狀況、運營管理質量等都為房地產企業實現經營目標帶來了很大的不確定性。嚴峻的市場競爭形勢及各種新的挑戰，要求房地產企業必須始終保持充分的謹慎，并制定有效的風險防范措施，健全內控機制，加強風險預警的防控機制。

（一）對于企業內部控制缺乏認識

目前，國內許多的房地產企業都是民營性質的企業，其管理層的人員多數是來源于基層，由于其綜合文化素養有限，從而使得管理層人員的企業內部控制理念落后。相比之下，管理者最關注的是企業自身的業務發展，而忽略對相關法規的遵循。管理者認為繁雜的內部控制制度會在一定程度上阻礙企業的發展，將內部控制與企業發展對立起來。一些員工也認為內部控制制度是領導和監察部門的事，與自己的日常工作無關。而內部控制貫穿企業決策、執行和監督的全過程，需覆蓋企業的各種業務和事項，故房地產企業管理者應樹立現代管理理念，強化風險意識和法制觀念，實現內部控制全員、全過程管理。

（二）內部控制體系不完善

現今國內房地產企業的內部控制系統的發展還處于初級階段，部分企業治理結構形同虛設，缺乏科學決策以及良性運行機制和執行力。內部機構上也存在設計不科學、權責分配不合理、機構重疊、推諉扯皮、運行效率低下的現象。企業應根據業務特點和自身的發展戰略、文化理念和管理需求，對現有治理結構和內部部門設置進行合理梳理，確保符合現代企業制度要求。

在內部控制活動設置上，房地產企業應加強對工程建設過程的監控，確保工程的質量、安全和進度。在營銷管理程序上，應強化對產品管理、營銷策劃管理、銷售管理、品牌管理的費用控制，降低運營風險。在設計管理上，應促進設計管理專業化、標準化和規范化，獲得最大的開發投資效益。在成本管理上，應搭建涵蓋項目立項、產品市場定位、目標成本控制、動態成本管理和合約規劃管理的成本管理制度。在資金管理上，應統一籌劃、全面監控資金活動，充分發揮資金整體運作優勢，提高資金運用效率，控制資金使用風險。

（三）企業內部信息反饋不及時

現階段，部分房地產企業管理機制不完善，企業管理層無法更好地與公司員工進行高效率的溝通與交流，企業內部信息流動緩慢，影響了信息反饋的及時性，企業的經營效率下降。房地產企業內部控制建設應梳理內部信息傳遞過程中的薄弱環節，建立科學的內部信息傳遞機制，優化以辦公自動化為重點的信息化管理系統，完善文件審批、行政辦公、公文處理、協同辦公等線上操作，提高信息傳遞和審批效率，保證內部重大事項信息的快速傳遞、歸集和有效管理。同時提高信息系統的安全性、可靠性和合理性，為有效的信息與溝通機制提供保障，防范經營風險。

三、房地產企業內部審計現狀分析

內部審計是外部審計的對稱，企業通過對內部牽制制度的充分性和有效性實施檢查，對會計及相關信息真實、合法和完整進行監督，對資產安全、企業自身經營業績和經營合規性施以評價，以促進企業目標的實現。

（一）內部審計部門組織模式不科學

我國內部審計制度建立較晚，現階段部分房地產企業的內部審計部門設置比較隨意，在領導模式上有隸屬于董事會與總經理的，也有隸屬于監事會的，甚至有隸屬于財會部門。由于其機構設置的隨意性，使得內部審計部門的獨立性、客觀性和權威性得不到應有的保障，影響了內部審計作用的發揮。

由于內部審計部門是企業對內部控制建立與實施情況進行監督檢查，發現內部控制缺陷，并加以改進的必要組織形式，因此房地產企業的內部審計部門應直接隸屬于公司最高管理層，在行使審計監督職責和權限時，內部各部門不得干預，企業最高管理層還應授予內部審計部門追查異常情況的權力和提出處理處罰建議的權力，以確保其獨立履行審計職責。

（二）內部審計認識存在偏差

內審人員的工作范疇應朝多元化的方向發展，從審查評價財務活動的真實性、合法性擴大到企業經濟活動的內部控制的有效性。當前，許多房地產企業高層管理層沒有意識到內部審計能夠發揮更大的作用，對內部審計工作重視程度不夠，支持力度不強，部分審計人員對自身的工作能力也沒有客觀的認識，對于公司內部構造相關信息、未來發展走向的評定不準確及專業技能的不牢固，都造成審計工作判斷力的下降。以一筆銷售收入為例，部分內審人員認為其工作內容就是對收入金額的核對，缺少了對價格影響因素等定價合理性的深層次問題的探討。

（三）內部審計人員專業能力不足

目前，大多數房地產企業的內部審計人員都來自于企業財務部門，其中多數人員沒有接受過系統的專業訓練，不具備必要的學識及業務能力，嚴重影響了內部審計的效果和權威性。為充分發揮房地產企業內部審計部門在內部控制設計和運行中的監督功能，企業應加強對內審人員業務能力的考核，通過后續教育保持和提高專業能力。內審人員自身應主動熟悉企業經營活動和內部控制，加強與其他職能部門及企業最高管理層的溝通，確保內部審計工作高效運行。

（四）內部審計相關法規不完善

我國現行有關內部審計的法律規范只有原則性的條款規定，比較籠統，可操作性不強，內部審計人員在開展內部審計事務的過程中，由于缺乏一套完整、科學和具備相當權威的準則用于指導操作，審計結果呈現形式化，影響了內部審計的規范性和嚴肅性。

由于內部審計部門在評價內部控制的有效性以及提出改進建議等方面起著關鍵作用，房地產企業內部審計部門在開展公司財務收支、經濟效益、經濟責任審計及內部控制制度評審工作時，應制定嚴格的審計工作程序和內部控制評價程序，按照規程定期或不定期地對公司財務、內部控制、重大項目及其他業務進行審計和檢查，有效監控公司的整體經營風險。

四、結語

當前房地產企業的內部控制與審計工作任重道遠。房地產企業要通過建立內部控制規范體系，并適時開展內部控制評價與審計工作，正確認識和有效管理企業風險，優化資源配置，提升可持續發展能力和創造長久企業價值。

（作者單位為蕪湖新華聯文化旅游投資管理有限公司）

參考文獻

[1] 劉文萍.試析房地產企業內部審計與內部控制中存在的問題[J].現代經濟信息，2014（3）：167.

[2] 黃艷敏.房地產企業加強內部審計與內部控制思路[J].城市建設理論研究（電子版），2013（20）.

[3] 郎海紅.企業內部控制審計的探討[J].中國城市經濟，2011（14）：131.

[4] 張玉珍.房地產企業加強內部審計與內部控制思路[J].企業研究，2013（2）：26-27.endprint