論不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

王琪

【摘 要】物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，對(duì)于保障交易安全、維護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，以及完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度都具有重大意義。本文從不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件出發(fā)，分析該制度的運(yùn)用。

【關(guān)鍵詞】善意取得；構(gòu)成要件；不動(dòng)產(chǎn)

善意取得制度是近代以來世界各國(guó)重要的一項(xiàng)法律制度，在民法體系中有著舉足輕重的地位。善意取得這一制度的問世，對(duì)保障交易安全和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序有著重要作用。我國(guó)《物權(quán)法》第106條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得應(yīng)符合三個(gè)要件：1、買受人購買該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；2、買受人是以市場(chǎng)正常浮動(dòng)價(jià)格購買的；3、依照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了登記。然在實(shí)踐審判中，卻遠(yuǎn)比上述規(guī)定的嚴(yán)格。我國(guó)法律規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則，故在審理民事案件時(shí)并不必然會(huì)死搬、硬套現(xiàn)有的所謂組成要件。畢竟法律是調(diào)整社會(huì)關(guān)系的行為規(guī)范，它的出現(xiàn)是服務(wù)與社會(huì)的穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

善意取得作為一項(xiàng)重要的民事法律制度，目的在于保護(hù)物權(quán)變動(dòng)的公信力，鼓勵(lì)交易，維護(hù)正常的交易秩序。那么什么樣的行為才能構(gòu)成善意取得？筆者認(rèn)為善意取得應(yīng)當(dāng)滿足以下幾點(diǎn)：1、第三人取得動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的行為是有一定的交易目的的；2、該交易目的相對(duì)于買賣雙方是公平的；3、該公平的行為是不存在損害國(guó)家、集體及他人的情況；例如甲系被限制出入境人員，其為出國(guó)，解除了限制出入境的限制行為，低價(jià)拋售房產(chǎn)，乙以低于一般市場(chǎng)價(jià)格的購買了該房產(chǎn)。僅上述條件，該行為應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為善意取得。

如前文所述，善意取得的立法目的使其在司法實(shí)踐中變得是相當(dāng)嚴(yán)格的，但也是相當(dāng)容易妥協(xié)的，主要體現(xiàn)在：

一、第三人實(shí)際占有房屋，雖交付了合理價(jià)款，但未履行相關(guān)登記手續(xù)。

對(duì)于第三人實(shí)際占有房屋且交付了合理價(jià)款并進(jìn)行了相關(guān)登記的，筆者在此不再贅述。根據(jù)現(xiàn)今房產(chǎn)市場(chǎng)的交易情況，一般出現(xiàn)第三人實(shí)際占有房屋且已交付合理價(jià)款的行為，一般法院能認(rèn)定其為善意取得，其是否進(jìn)行登記的行為則稍作審查，一般可補(bǔ)辦的則判令協(xié)助辦理。如確實(shí)損害了他人利益的，也一般判令由出賣人承擔(dān)責(zé)任。故在這種情況下，善意取得制度就比較容易被認(rèn)定。

二、第三人未實(shí)際占有房屋，但交付了合理價(jià)款并已履行了相關(guān)登記手續(xù)。

出現(xiàn)這種情況的事實(shí)，善意取得制度就會(huì)進(jìn)入嚴(yán)格程序，其不僅嚴(yán)格審查市場(chǎng)價(jià)格及登記手續(xù)是否有瑕疵，還會(huì)審查第三人購買時(shí)是否有盡到相關(guān)的注意義務(wù)，是否是完美善意。故一般出現(xiàn)第三人未實(shí)際占有房屋的情況下，善意取得制度就很難被認(rèn)定。

為此，筆者就《物權(quán)法》的規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件具體分析如下：

一、出賣人對(duì)出賣不動(dòng)產(chǎn)系無權(quán)處分：根據(jù)善意取得的概念，善意取得是基于無權(quán)處分而建立的，并且廣泛適用于無權(quán)處分行為。善意取得依賴于無權(quán)處分這一基本事實(shí)，是法律調(diào)整原權(quán)利人和第三人利益沖突的行為規(guī)范。筆者認(rèn)為造成這種權(quán)利沖突主要是因?yàn)椋?、現(xiàn)今法律法規(guī)對(duì)房產(chǎn)登記還未完全完善；2、第三人基于某種信任，認(rèn)為出賣人存在處分權(quán)。

二、轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)符合相關(guān)法律規(guī)定的：善意取得制度的目的在于保護(hù)物權(quán)變動(dòng)的公信力故出賣的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)為已經(jīng)登記并為法律允許流通的財(cái)產(chǎn)。

三、買受人購買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意：善意是相對(duì)于惡意而言的，善意是指不知情，即不知或不應(yīng)知道讓與人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)時(shí)，沒有處分該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。也就是說，受讓人誤信財(cái)產(chǎn)的占有人（如承租人、借用人、管理人或使用人）是所有人或者具有處分他人財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。即使讓與人是惡意的，也不影響善意取得法律效力的產(chǎn)生。

四、買受人必須是以合理的價(jià)格購買不動(dòng)產(chǎn)：善意取得制度目的在于保護(hù)交易安全，因而只有在買受人與無處分權(quán)人之間有買賣行為時(shí)，才適用善意取得的。因?yàn)樯埔馊〉脼槲餀?quán)權(quán)利取得方式之一，理應(yīng)只有涉及到所有權(quán)移轉(zhuǎn)或他物權(quán)設(shè)定、移轉(zhuǎn)的交易行為才是此處所指的交易行為。具體來說，有不動(dòng)產(chǎn)買賣、互易，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定等。如果當(dāng)事人因先占、繼承等而取得財(cái)產(chǎn)，不能適用善意取得制度。對(duì)善意相信土地登記簿正確的保護(hù)只針對(duì)通過法律行為進(jìn)行的處分，依照法律或者根據(jù)具體行政行為產(chǎn)生的權(quán)利變更不包括在內(nèi)。雖然，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的成立，需要交易為前提，但是，如果這個(gè)交易行為存在無行為能力，認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，受欺詐，脅迫等情況時(shí)，這個(gè)善意取得的法律效力將不會(huì)被法律所承認(rèn)。

五、必須已辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記：我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記?！段餀?quán)法》第106條也規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記?！笔菍?duì)這善意取得登記要求的肯定。也是不動(dòng)產(chǎn)善意取得與動(dòng)產(chǎn)善意取得的本質(zhì)區(qū)別，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)善意取得的依據(jù)是登記公信力原則，動(dòng)產(chǎn)善意取得的依據(jù)是占有公信力原則，所以不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件應(yīng)包括辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。

綜上可知，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度雖說有完整的構(gòu)成要件，但現(xiàn)今市場(chǎng)變化的多元化，使不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度更趨向與其立法目的。因?yàn)榉傻恼{(diào)整是指向人們的行為，是對(duì)人們行為所設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)，即調(diào)整一定的社會(huì)關(guān)系的，故善意取得制度也是調(diào)整社會(huì)關(guān)系的一種。故在善意取得制度下應(yīng)當(dāng)兼顧社會(huì)善良價(jià)值，盡可能做出完善的設(shè)計(jì)。鑒于此，法律在保障善意第三人利益的同時(shí)，必然不可忽視對(duì)原權(quán)利人相關(guān)利益的保護(hù)。本文深入分析了現(xiàn)今在司法實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的運(yùn)用，及善意取得制度的構(gòu)成要件的理論分析。

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