蘇州房地產業關聯效應研究

路黎黎+吳芳

摘 要：房產業對于蘇州經濟發展至關重要。利用投入產出分析法構建模型，以蘇州投入產出表為數據來源，從蘇州房地產業與國民經濟其他相關產業關聯要素入手，定量分析蘇州房地產業及相關產業的關聯關系，明確蘇州房地產業的關聯性質和產業地位。

關鍵詞：房地產業；投入產出；關聯效應

中圖分類號：F2 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.01.003

蘇州作為中國最具發展潛力和影響力的城市，近年房地產業得到了空前發展，2016年蘇州房地產業生產總值為924.38億元，同比2014年增長14.7%，占全市第三產業生產總值比例為12.37%，2016年全市房地產開發投資達到2285.5億元，占固定資產投資3558%。可見房地產產業已經成為事關蘇州經濟穩定發展、具有極強貢獻度和帶動性的關鍵產業，其變動將會通過關聯效應對地方經濟產生很大的沖擊波，研究蘇州房地產關聯效應具有極強的現實意義。

1 產業關聯及研究方法

產業關聯是指某一產業借助密切而復雜的關聯經濟活動，包括生產要素和技術等對其他產業產生的相關影響。美國經濟學家赫希曼提出，不同產業間存在不同關聯方式，最為重要是供需關系關聯方式，主要依據產業鏈上產業之間的供需關系分類，可以分為前向關聯關系、后向關聯關系。

產業關聯分析的基本工具為投入產出分析法，它是根據國民經濟各部門產品生產中的產品的使用分配去向及生產要素投入來源，而設計的一張矩陣式的流量平衡表，利用該表反映經濟中各個行業之間相互依存、相互制約的關系。

因此，本文以蘇州房地產業為研究對象，綜合運用定量和定性方法，從時間維度分析蘇州房地產業與其他產業的內在結構關系，解析前向及后向關聯程度，系統揭示房地產業與之相關聯產業的波及效應及影響程度，并提出蘇州房地產業良性發展的對策建議。

2 蘇州房地產業關聯效應研究

依照上文論述，房地產業關聯可以定義為房地產業及相關產業之間，以服務及產品投入產出為連接紐帶而產生的技術經濟聯系，可以反映房地產業的發展對關聯產業的發展產生的連鎖反應。本文即依照以上思路，利用蘇州2012年投入產出表構建投入產出模型，基于產業間供需關系，分析房地產業與相關產業的后向、前向及環向關聯關系。

2.1 蘇州房地產業及相關產業的后向關聯

房地產業的后向關聯效應是基于需求拉動效應，表現了該產業對其它相關產業的關聯依賴性。

2.1.1 蘇州房地產業與相關產業的后向直接關聯

分析蘇州房地產業的后向直接關聯度，可以計算直接消耗系數予以確定。直接消耗系數越大，表明房地產業對相關產業的直接需求就越大，兩者之間擁有越密切的關聯關系。經計算，得到蘇州房地產業及相關產業的后向直接關聯度，其中高于平均值的前10位計算結果如表 1 所示。

表1可見，在國民經濟 42個產業部門中，共有金融業、租賃和商務服務、石油加工及核燃料等31個產業部門的直接關聯度大于0，說明房地產業與這些產業存在某種直接關聯關系，其中金屬采礦業、非金屬礦及其他礦采選業、石油和天然氣開采業、廢品及廢料等4個產業的直接關聯度等于 0，說明這些產業與房地產業沒有直接關聯作用。

在 31個與房地產業存在后向直接關聯關系的產業中，共有10個產業直接關聯系數數值大于產業直接消耗系數平均值的0.00455。這表明，房地產業每增加一萬元的單位產值時，對這些產業直接需求是，金融業 258.2元，租賃和商務服務業 221.1元，建筑業 124.6元，住宿和餐飲業115.2元，化學工業109.8元，石油煉焦及核燃料加工業97.1元，電氣機械及器材制造80.9元，金屬制品業70.3元，居民服務和其他服務業 61.2元，電力、熱力生產供應業46.8元，10個產業在房地產業直接消耗總量中的消耗比例累計達到68.878%。

2.1.2 蘇州房地產業與相關產業的后向完全關聯

分析蘇州房地產業的后向完全關聯度，主要以計算房地產業與相關關聯產業的完全消耗系數為依據。此時完全消耗系數經濟含義是：每當房地產業提供一個單位的最終產值時，需要其他關聯產業的產品和服務的直接和間接消耗之和，計算得表2。

對應關聯度值越大說明后向完全關聯產業之間的關聯關系越強。表2顯示所有產業完全消耗系數均值為0.01512，大于該均值的共有12個產業。其余30個產業的后向完全關聯度均低于平均值，且沒有后向完全關聯度為0 的產業，這說明所有產業都與房地產業有關聯，只是關聯的密切程度和關聯方式有所不同。

2.2 蘇州房地產業及相關產業的前向關聯

前向關聯是一個產業與需求本產業的產品或服務的產業之間的關聯關系。研究房地產業的前向關聯便是研究房地產業對其他產業不同的供給推動能力及作用。

2.2.1 蘇州房地產業及相關產業的前向直接關聯

計算房地產業與其相關產業的前向直接關聯是主要借助直接分配系數。直接分配系數是通過分析某產業或部門提供給對本產業有需求的產業中間產品，而后計算中間產品價值占該產品總產值的比例，計算得表3。

表3反映出42個產業部門中所有產業的前向直接關聯度大于0，說明這些產業與房地產業均存在一定的前向直接關聯關系。42個產業前向直接關聯度均值為0.00598，有11個產業的前向直接關聯度緊密，高于均值。其中服務類型產業占據了房地產業前向關聯度的前7個位置，可見該類型產業是將房地產業作為中間投入的主要使用者。

2.2.2 蘇州房地產業及相關產業的前向完全關聯

房地產業前向完全關聯度經濟意義是該產業每一個單位增加值向其他產業部門提供的完全分配值，能很好反映房地產業與前向關聯產業經濟技術的關聯程度。評價房地產業與其他產業的前向完全關聯度是通過計算完全分配系數來衡量的，系數越大，說明房地產業對另一個產業的完全供給推動作用就越大，計算得表4。