房地產企業財務風險分析及控制策略

高春青

摘要：改革開放以來，我國房地產行業得到迅猛發展，現已成為國民經濟發展的基礎性產業，再加上房地產行業與機械業、建筑業等巨大的關聯性，其已成為影響國家經濟發展與國計民生的重要支柱型產業。但從整體上分析，我國房地產行業起步較晚，行業規范化程度比較低且根基不穩定，房地產企業具有風險高、投資數額大、周期長等特點，政府部門“有形之手”的調控，也加劇了房地產行業的運行風險。鑒于此，本文將探究房地產企業財務風險分析及控制策略，旨在為一線工作提供理論指導。

關鍵詞：房地產企業；財務風險；投資風險；運營風險；收益分配風險

現階段，房地產企業在國民經濟發展中扮演著非常重要的角色，其自身的發展也帶動著其他行業的迅速發展，這對保持社會穩定、國民經濟持續發展有非常重要的意義。隨著房產行業的快速發展，各種財務風險與日俱增。房地產企業屬于大型開發類企業，其對于資金的需求量非常巨大，但大部分企業通過負債籌集的資金所占比例較大。相關調查研究顯示，大部分房地產企業的負債約占總資產資金結構的一半以上，甚至部分企業負債經營。負債經營一方面加劇了企業的經營壓力，一方面產生了諸多的財務風險，嚴重阻礙房地產企業的健康發展。下面，先講一講財務風險的概念。

一、財務風險概述

財務風險指的是收益帶來的未知性、不確定性，是風險的一個開支。財務風險研究的重點在于對資金運動的研究，是對經營對象在投資以及理財過程中的風險進行分析研究。財務風險研究重點關注不同經濟主體資金運行情況，因資金運動所產生的損失、收益不確定性，均屬于財務風險。在每一個企業中均或多或少的存在著財務風險，企業管理人員無法消除財務風險，只能通過各種控制策略降低財務風險發生幾率。財務風險具有廣義和狹義之分，狹義的分財務風險是指籌資風險，也就是企業因借入資金而導致的各種財務壓力增加，企業經營過程中的各種風險，因債務問題產生的財務風險。廣義的財務風險指的是企業經營活動中所有與資金相關的各種風險，不僅包括損失還包括盈利，是通過貨幣形式反映的財務狀況。由于企業運行過程中的各種內外部因素影響，企業會在一定經營周期中無法達到預期目標或超出預期目標，從而帶來收益或損失的不確定性。故而，在財務風險控制中，企業一方面需要關注籌資風險，更重要的是關注企業所有的經營活動，通過分析財務情況，確定企業運行中可能存在的各種風險。筆者認為，廣義角度的財務風險是一個嚴謹、全面的概念，其直接貫穿企業資金運行全過程，對于風險的定義更為科學，在本文研究中是站在廣義角度出發，對財務風險進行識別。

財務風險具有如下特征：①客觀性。企業在日常發展過程中，每時每刻均有發生財務風險的可能，這種風險是時刻存在的，且不能被操控，是很難被預知的客觀存在。財務風險會存在于企業發展運行的各個階段，管理人員不能無視它、回避它，只能通過選擇合理方法去應對，只有這樣才能減少不必要的財產損失。②全面性。企業發展的各個環節均存在著財務活動，只要有財務活動就會出現財務風險。但是，大部分企業管理人員的財務風險意識比較低，不能及時識別企業運行中的各種風險尤其是財務運行風險。財務風險是企業管理系統中矛盾的整體反應，其具有廣泛性。③不確定性。企業管理、發展計劃的改變，外部經營環境的改變，均會導致財務風險的產生。財務系統受多個因素影響，各種財務活動結果有諸多可能性，在一定時期內發生財務風險的概率在0-100%之間，企業必須注意防范和控制，將企業運行風險降到最低。④損失性或收益性。風險與收益成正比關系，要想增加收益，企業財務風險也就越高；反之，如果企業想獲取更大利益，其承擔的風險也就越高，損失性與收益性共存。企業管理人員需要找到兩者之間的平衡點，并站在企業發展實際上，合理做出選擇。

二、房地產企業財務風險的成因

（一）外部原因

外部環境指的是我國整體的經濟發展環境，社會宏觀環境會對房地產行業會產生直接或間接影響。例如，同行競爭、自然環境等因素。鑒于外部環境的多變性，其對房地產的影響力也不可估算，進而給房地產企業帶來財務風險。具體來說：①政策因素。現如今，越來越多的社會資源涌向房地產行業，這就使得國家經濟發展過度依賴該行業，一旦房地產泡沫，勢必會對國家經濟造成嚴重影響。為了更好地保障房地產企業的良性運轉以及國家經濟的健康發展，我國出臺了一系列的區域發展政策、貨幣以及土地供給等調控政策。區域發展政策是在我國經濟發展水平不均衡的基礎上制定的，通常會給予不同地區不同的經濟政策支持，這就會導致部分地區房價波動，進而影響整個房地產企業。貨幣政策主要是通過調整貨幣供給量，影響銀行向房地產企業發放的信貸額度。這些政策的制定以及變化會直接影響房地產企業的發展，部分政策會促進房地產行業的發展，有的則會制約房產企業發展。政策不斷出臺，就會帶給房地產企業一次次不同的考驗。宏觀政策壓力會給“高投資高回報”的房地產企業帶來嚴重影響。②同行業競爭。隨著房地產行業的迅猛發展，越來越多的投資者加入到這一行業中去，現階段，我國百億級以上的大型房地產公司占據了40%以上的市場份額。但是，隨著房地產數量的增加、近年來的宏觀調控，整個行業發展速度變緩慢，同行競爭加劇。僧多粥少，各個房地產公司必須提升核心競爭力或改變市場戰略，只有這樣才能在房地產行業立足。良性市場競爭會促使企業提高市場競爭力，通過分析自身經營模式來謀求更大發展，進而促進房地產行業的順利發展。換句話說，同行競爭不僅僅有弊端，房地產企業必須多關注競爭對手情況，才有可能降低企業財務風險。

（二）內部原因

內部原因主要包括如下方面：①房地產企業投資不合理。房地產企業在運行中，投入資金以及融資資金比例一旦失衡，就會出現資本結構偏差。若負債籌資較多，企業債償壓力就增加，財務風險加大。若企業完全依靠自身資金經營，則無法發揮財務杠桿作用，導致企業現金流運行緩慢，盈利下降。②投資計劃不到位?？茖W合理的投資決策將促進企業健康發展，錯誤投資策略將嚴重阻礙企業發展步伐。如果投資者對企業財務運行情況分析不到位，就會制定錯誤策略，進而出現財務風險預判不全面的問題。③財務人員整體水平有待提升。由于忽略了財務管理的重要性，部分房地產企業將不具備專業知識、財務管理能力的人員安排在財務領導崗位上，而專業財務人員只能做出納、記賬員。另外，部分房地產企業財務人員知識老化、人員結構不合理、職業判斷能力低，進而嚴重影響了財務管理質量的提升。還有部分房地產企業不重視財務人員的學習與培訓，導致財務人員的風險意識低、缺乏責任心，其整體素質有待提升。④監督不到位。部分房地產企業財務監督力度不足，部分企業甚至沒有設置審計部門，即便設立了審計部門，也大多流于形式，尚未發揮內部審計的應有作用。

三、房地產企業財務風險的識別

（一）籌資風險

通常來說，房地產企業可通過債務籌資和股權籌資兩種方式進行籌資。前者是指企業在自有資金基礎上擴大經營規?；蜷_展新項目，企業通過發行債券、向銀行貸款等舉債方式籌集資金。該種籌資方式的風險在于：合約到期，企業必須連本帶利歸還，但由于各種不可控因素的影響，部分企業會無法按量償還負債，進而產生負債風險。股權籌資指的是企業通過發售股權方式來籌資，但是股權自身具有特殊性，在企業經營過程中容易出現成本或數量改變。

（二）投資風險

投資風險主要包括如下方面：第一，個別財務指標的局限性誤導。在企業運營發展過程中，經常會出現個別財務指標的局限性誤導問題。企業領導層為了提升房地產企業經營利潤、改善市場份額，以個別財務指標為參照，盲目增加投資，這不可避免的會迅速增加企業現金流出量，增加企業對現金的需求，增加投資風險。第二，短期內支出增大風險。面臨激烈的市場競爭，越來越多的企業會在經營戰略上選擇差異化、多元化發展策略，這勢必會增加個性產品的資金投入量，在短期內企業支出的現金流會猛增。第三，非經營性投資。部分房地產企業在發展過程中，會過度的、盲目的進行非經營性投資，這部分投資會占用企業大量的現金資源，嚴重限制了現金流的合理運轉。如果企業非經營性投資需求遠遠超過自身資金承受能力和預算，勢必會導致大量的現金流，短時間內無法及時收回現金的話還會導致現金流斷裂。

（三）運營風險

控制好企業運營風險，對促進房地產企業健康運行有重要作用。企業運營風范比較寬泛，通常是指不確定因素對財務的影響，最重要的是企業管理人員在經營過程中的表現。例如，應收賬款周轉率可以反映一個企業應收賬款的變現速度和管理效率，應收賬款周轉率越高說明企業應收賬款周轉速度越快、流動性越強。近幾年來，房地產企業收賬款的周轉率普遍波動較大，應收賬款的管理缺乏穩定性，應收賬款周轉率逐年下降，在此項的管理能力不斷趨弱。其次，運營風險還需要考慮到企業的文化、組織效能、管理水平、人員素質、內外部人員道德水平差異、有無監管部門等因素，這些因素都會直接或間接的對企業財務運行風險造成影響，增加企業風險發生的幾率。

（四）收益分配風險

房地產企業生產經營過程中產生的利潤可分為兩部分，一部分分給股東，從而充分調動投資人員的積極性；一部分用于企業接下來的運營管理。如果房地產企業存留收益比較少，則企業無法及時償還債務，而且后期發展所需的積累資金少，嚴重影響企業健康發展。如下表分析：2012-2014年，A房地產企業的凈利潤逐年減少，但仍為正數，有利潤。2015-2016年，企業凈利潤為負數，虧損，未分配利潤也下降，提示企業經營能力下降，直接會影響企業收益與股東投資收益。（見表1）

四、房地產企業財務風險的控制策略

（一）籌資風險的防范

籌資風險的防范措施主要有如下方面：第一，拓寬籌資渠道。傳統銀行貸款、預售房款等籌資方式很容易受到政府宏觀政策的影響。故而，房地產企業必須拓寬融資渠道，重視合作開發項目、發行股票等籌資方式，通過多樣化的籌資渠道進一步優化房地產企業自身的資本結構，提升房地產企業資金來源的穩定性與可靠性，這有利于房地產企業健康、持續發展。房地產企業應充分顧及收益和風險的平衡，考量影響企業資本結構的各種因素，確定最佳的融資規模。對于資本結構的優化，還要考慮資本結構彈性和財務靈活性的有效協調，并注意企業在不同資本籌集方式之間進行轉換的可能性，實現資金的供求均衡，有效降低財務風險。第二，合理確定企業的舉債規模。房地產企業必須立足于自身發展實際合理確定負債比例，優化資本結構，合理安排債務與權益資金比重，從而達到最優組合。當企業自身規模擴大且財務狀況穩定時，企業管理人員應多關注外部環境，若投資利潤超過借款利息率，企業需要合理提升負債比例；反之，投資利潤低于借款利息，可適當降低負債比例。第三，及時關注利率變化。由于我國房地產行業起步晚，市場尚不成熟，諸多制度并不完善，更容易受到利率變動等相關政策的影響。故而，房地產企業應重點關注利率變動等貨幣政策的調整步調和趨勢，合理確定最佳融資機會。

（二）投資風險的防范

財務決策的正確與否直接關系到財務管理工作的成敗，經驗判斷和主觀決斷會使決策失誤的可能性大大增加。為防范投資風險，企業必須采用科學的決策方法。在決策過程中，應充分考慮影響決策的各種因素，盡量采用定量計算及分析方法并運用科學的決策模型進行決策。對各種可行方案要認真進行分析評價，從中選擇最優的決策方案，切忌主觀臆斷。投資風險的防范措施可從如下方面入手：①加強項目可行性分析。相對來說，房地產企業的消費市場狹窄，很容易受到外部政策影響，再加上資金需求量大等情況，故而需要加強投資項目可行性分析，預測項目開發成本以及需求量，充分考慮投資效益、投資額、市場、政治等多種因素，及時預測投資風險并制定針對性解決措施，保障投資的科學性與合理性。筆者建議，必須加強投資方案的可行性分析，積極建立專業的市場調研小組進行市場調研，動態關注市場供需關系以及競爭對手情況，及時獲取全面、真實的數據信息，依據客觀數據進行決策，進一步降低投資項目的盲目性。財務部門也需要強化資金預算審核，加強方案可行性分析，探究項目回收期、投資周期，合理評估項目風險，權衡利弊，給予綜合性審核意見。②積極進駐商業地產。從整體上來看，我國住房開發的盈利空間逐步縮減，故而房地產企業可以積極進駐商業地產，優化建筑開發模式，促進企業健康成長。

（三）運營風險的防范

運營風險的防范措施可從如下方面入手：①采用多元化銷售模式。房地產企業要結合往年銷售情況確定銷售淡旺季，針對性制定銷售策略。例如，在銷售旺季，房地產企業需要放緩開發節奏，適當提升產品價格，從而賺取更多利潤。在銷售淡季，房地產企業需要采取多種促銷方案，例如，免三年物業費、老帶新優惠等。在房地產行業比較浮躁的情況下，可通過這樣的彈性銷售模式，更好的幫助房地產企業把握銷售節奏，盡可能降低資金流斷裂風險。另外，房地產企業還可以針對性做好項目開發前評估、商品房銷售中營銷以及銷售后服務三個環節的工作，從細微處入手，盡可能降低企業運營風險。②優化成本費用管理方案。我國大部分房地產企業的成本使用效率比較低，在市場競爭日趨激烈的今天，房地產企業必須重視成本費用管理方案，將成本管理職責劃分到每位員工身上，責任到人，權責明確。只有這樣才能提高工作人員工作效率和物資使用效率，避免不必要的成本浪費。③產品質量是房地產企業發展的基礎，房地產企業要提升核心競爭力，就必須提高產品的核心競爭力。對房地產企業來說，產品既包括樓盤，也包括服務和管理。目前，我國房地產企業的產品趨于同質化，因此，房地產企業應結合開發地的現有資源、自身經驗優勢、當前市場需求，打造出有特色的房地產項目，避免同質化競爭。

（四）收益分配風險的防范

房地產企業必須重視收益分配風險防控，立足于自身發展實際制定合理的受益分配政策方案。在制定方案之前，必須充分考慮股東利益、企業戰略發展計劃，綜合考慮、統籌規劃，制定合理的利益分配方案。對于發展中的房地產公司，筆者建議低正常股利聯合額外股利模式，也就是在盈利多或少的情況下均需要支付一定的低股利，若企業盈利額增加需要適當提高額外股利比例，若企業的盈利狀況不佳，支付低股利即可。房地產市場的波動情況較大，房地產企業應制定靈活的股利分配方案，低正常股利聯合額外股利模式可以成為大部分企業的主導分配模式。

此外，面對不斷變化的財務管理環境，企業應設置高效率的財務管理機構，配備高素質的財務管理人員，建立健全財務管理規章制度，強化財務管理的各項基礎工作，及時了解國家有關房地產行業的法律法規變化，在其允許的框架內開展各項活動，使企業財務管理系統有效運行，以防范因財務管理系統不適應環境變化而產生的財務風險。

五、結語

綜上所述，本文以財務風險以及房地產企業財務風險的成因為切入點，詳細分析了房地產企業財務風險的識別策略，并從籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等環節，詳細論述了房地產企業財務風險的控制策略，多角度入手，以期更好的推動房地產企業健康、可持續發展。

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