淺析房地產企業資金管理存在的問題及對策

林曉梅

【摘要】房地產市場近年發展如火如荼，房地產企業效益也突飛猛進。然而，面對經濟發展新常態和調控緊縮政策，房企已在積極分析當前經營管理問題，不斷調整策略，力求降低市場風險。管理是房企優化經營管理的重要環節，本文闡明此重要性，對房地產企業其資金管理的缺陷進行剖析，并針對性提出對策，以期為房企資金管理提供參考。

【關鍵詞】房地產企業 資金管理 風險控制 制度 計劃 執行

隨著國民消費觀念的升級與國家政策紅利的一度釋放，房地產市場多年來始終保持著趕星超月的發展，為國民經濟貢獻了巨大產值。房地產企業在火爆的樓市中賺得盆滿缽盈，隨之而來的是企業資金管理的重重挑戰。有不少房地產企業存在資金管理等方面的經營管理問題，成為其占領市場份額的不良阻礙。如今，國家正采取一系列調控緊縮政策，房企的春天正在遠去，市場競爭變得更加激烈。房企意識到企業資金管理的重要性，已在積極分析當前資金管理等經營管理問題，不斷調整策略，力求降低市場風險。

一、房地產企業資金管理的重要性

論及房企資金管理，其重要性主要有三：一是企業將借助財務管理增強綜合管理水平。以資金存量和流通為硬性基礎所實現的企業財務管理，能夠確保企業在其他管理工作中無后顧之憂，利于公司綜合管理水平的提升。二是企業穩定操控資金流通管理，能有效預防市場沖擊或行業動蕩所帶來的資金風險。房企歷來屬資金密集型企業，所有運營環節均有資金流出現，潛在風險不可謂不高。合理的資金管理會優化企業資金結構，最大程度降低資金風險，為企業的長遠安定保駕護航。三是資金管理能推動企業的健康持續發展躍進。企業通過解讀國家政策和行業規范，及時優化企業資金管理策略，有效調整方案來化解企業持續發展危機，解決企業項目發展問題，夯實了企業發展基石，保證企業的持續健康發展。

二、房地產企業資金管理缺陷剖析

（一）資金管理的風控力度不足

房地產企業的資金管理良方首要強調需增強風險管控能力。然而國內不少房企的資金管理風控力度不足，很多管理者風險意識不強，還往往不以為然，面對風險沖擊而不自知，容易將企業帶入資金風暴危險中。房企通常所經營項目均需大量資金注入，且投資周期長，資金回攏遲緩，企業常會處于資金流動停滯的被動局面。一旦房企對資金流通的風險不認知、不預判、不動作，則企業會深陷風險而無法脫身，后果堪憂。

（二）資金管理的制度保障不力

管理需隨制度而行。當前房地產行業企業眾多，資質不一，企業結構也是五花八門。一些企業組建欠妥，并未設置專業的資金管理人員，且在企業成立之初對資金管理重要性認識不清，在經營過程中未致力于加強資金管理制度建設。房企往往因制度不全而影響資金合理分配，企業為土地開發墊資過重而在市場營銷中環節資金緊張已經成為通病。資金管理制度不健全，已直接影響到企業投資資金分配，影響資金管理計劃執行效率。

（三）資金計劃的執行效果不佳

不少房地產企業的資金計劃存在空白或模糊現象，不能理性對待資金利用效果，不能有效完善資金預算制度，很多項目的資金使用額度都會遠超預算。這樣勢必讓資金計劃無法有效落實，大量資金還容易出現混亂浪費現象，并難以控制。實則擾亂企業財務管理秩序，使得企業決策失準，從戰略發展角度講自然得不到合理運營保障

（四）企業融資的手段渠道不多

傳統企業融資方式多為三種，除了企業自身資本外，多通過貸款融資或股權融資的方式來融資。多年來，國內房地產企業融資模式創新進展緩慢，手段仍顯單一。特別對中小型企業而言，自身資本并不見得充實，股權融資的達標條件也略顯不足，只有通過銀行等渠道貸款融資。如此便對企業的資金需求提出了更大的考驗，而且在國家和地方政府緊縮調控以及房產限購政策的頻繁出臺后，越來越多的企業因難以獲得銀行貸款而運營艱難。

（五）企業資金的投資收效不高

不少房地產企業的經營決策者在資金投資方面的理念并不清晰，他們更傾向于融資占地、投資建房，對獲得短期利益沾沾自喜卻不對投資項目的遠期風險進行調研，掌握不清市場的動態趨勢與普遍規律，往往使得資金投資無法短時見效，資金不能快速回收，一旦企業有其他資金需求，企業困境將加劇。

（六）企業資金流通產業鏈不暢

國內房地產行業的不少企業在資金有效管理方面手段簡單拙劣，通常選擇承包經營。而一些房地產企業涉足不同領域以求多元發展，其產業鏈的搭建也存在馬虎之嫌。由于各產業鏈的資金管理要求不同，承包經營的方式必然加重資金在產業鏈中流通的阻力，資金無法在產業鏈節點上聚集顯現，企業決策層也就無法掌握資金動向，企業的發展將受挫。

三、加強房地產企業資金管理的對策建議

（一）強化資金風控意識與行動

房地產企業要有危機意識，應主動加強資金管理的風控意識培養，主張企業員工要保持風險防范之心，立足工作崗位，防微杜漸。企業應通過案例演練、宣傳教育、技能培訓等方式讓員工掌握一定的風控手段，以應對企業可能遭受的資金風險，確保企業在規避風險中正常運營。

（二）健全資金管理的配套制度

房地產企業資金管理作為企管重點，需嚴肅慎重對待，這就要求房地產企業應堅持摸清市場規律、掌握市場動態、把握行業脈絡，努力完善相關資金管理制度，同時還要匹配相應的監督管理制度。如針對資金使用、投資等流向控制，房企可自行研究出企業內部的資金計劃、全面預算、地產項目投資與項目銷售、項目融資、資金審批、資金安全使用等管理制度，一旦通過制度讓企業相關資金行為處于透明可控狀態，資金利用的安全可靠性將增強。

（三）推進企業資金的計劃管理

房企的資金計劃管理不可忽視。企業要保持嚴禁科學的態度，認真調研企業投資、項目施工、項目銷售、財務管理等方面的資金調配結構，進一步審核企業在項目投資、產品銷售、企業融資、項目預算等方面的資金計劃，要讓資金計劃成為地產項目的全過程方案，并基于此案編制企業的月度、年度資金計劃，應以事無巨細的態度確保資金計劃得到合理執行。針對計劃管理房地產企業要加強組織構建，安排專業人員檢查資金計劃情況并監督計劃執行過程，排查管理隱患后及時解決。endprint

（四）持續拓展多元化融資途徑

房地產企業要能夠審時度勢，充分開拓多元化的資金融資渠道。第一，地產企業要在自身產業鏈中尋找有利資源，擴充客戶進一步建立合作關系，特別是對產業鏈上下游的客戶要加強突破。如可延緩支付施工企業、材料供貨商的應結費用，可適當提高購房群體的首付比例等。款金額、售后回租等方式進行融資。第二，如今越來越多的金融機構誕生，為中小型房地產企業的貸款提供了更多便利，一些銀行貸款無法獲批的企業，可通過信托或私募基金等方式債權融資，不斷環節短期資金壓力。第三，充分考慮股權融資，建議一些創業初期的中小型房企以產業基金實施融資，如可通過已上市企業的收購、兼并等資本運作實現間接上市融資，可在一定周期內實現企業的迅速壯大。

（五）增強企業資金的投資收效

房地產企業將大量資金投入到房產項目建設后，主要以售房來回收資金，這就可能因銷售效果導致資金的收效不一。企業要主動出擊提高地產銷量，一方面可開展針對性項目投資開發，投資前要全面開展市場調研，做好需求統計與分析，確保以快速投資實現短期資金回收。另一方面也可創新思路，在銷售手段上花心思搞創意，讓精準營銷為產品銷售與資金回收提供保障。

（六）靈活推行流通產業鏈管控

房地產企業的資金管理絕對不能忽視日常資金使用流通情況，因而任何資金活動都要設帳建檔，利于企業資金管理。通常，可實施雙位臺賬管理，使用手工與系統臺賬兩種方式來保證資金信息準確性。企業要組建專項檢查小組，及時開展賬目匯總與賬單跟蹤，實現資金流向在整個流通產業鏈中的動態管控。同時，要提高監管人員的能動性，還需加強績效考核與獎懲，真正實現資金有效管理。

四、結束語

目前的國內房產市場與行業形勢仍然多變，房地產企業的資金管理將面臨更多的挑戰與機遇。只有認真加強企業風控，健全管理制度，嚴肅計劃管理，拓展融資渠道，增強投資收效，加強流通管控，才可真正解決房地產企業的資金管理難題，推動實現可持續發展。

參考文獻

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