保障房代建模式下的全過程動態投資控制方法研究

【摘要】從全過程動態投資控制的角度對代建制模式進行了全面的分析，并提出了從項目可行性研究階段到項目竣工及維修階段的投資控制策略，為決策者提供了參考，為今后保障性住房代建模式項目的投資控制提供了一定的參考價值。

【關鍵詞】保障房 代建制 投資 控制

一、全過程控制基本概念及性質

全過程投資控制的含義就是先對設計方案、建設方案進行優化，然后從開始的決策及設計階段就開始對投資進行控制，并將投資控制行為作為一條主線：從工程項目施工的全過程直至工程竣工驗收一直延續到缺陷責任期結束。

二十世紀九十年代中后期，工程項目投資所包含的內容變化很大，除了原有的建設項目投資確定與建設項目投資管理的控制以外，還包括了安全、項目、進度、質量、合同等管理以及風險、經濟、信息和技術論證分析等多項工作。因而也研究一個與工程項目投資控制理論來應對項目的多變性成為了必然需求。為此產生了全面投資控制的概念。大多數項目全面投資控制理論還包括了以下四個要點，即：全團隊、全要素、全風險、全過程。因此，項目全面投資控制和全過程投資控制并不是同一個概念，而是前者包括后者。

保障房項目全過程投資控制是一種控制活動，它是針對整個建設項目目標系統的一種行為。聚集了設計及施工等團體的參與，項目各參與方需要根據項目建設的各階段工作任務和投資控制的側重點而采取的各個措施，給工程投資控制工作帶來不同的影響。動態控制每一階段工作性質與特征，尋求合理解決問題的方案和工作任務小組，改變工程中概算、估算、決算價和預算、合同價間缺少連續性的狀況，從而使建設項目效益最大化。

二、可行性研究等前期階段的投資控制

（一）提高可研階段投資控制效果的對策

可行性研究階段即為投資決策階段，投資決策指投資方案的選擇、決定過程，待建工程的必要性、可行性，進行經濟、技術方面的論證分析，最終選擇合適的方案的一個過程。投資決策階段花費的總體費用不超過建設項目總費用的1%～2%，但對項目投資的影響程度卻高達65%～95%。項目決策是否正確，直接影響了項目成功與否，直接影響投資的經濟效果、項目投資的高低。

1.成立研究論證小組。可研這樣的前期階段的工作與整個項目的投資控制關系密切。如何避免非專業化的建設方承擔，也不完全委托實力極高的咨詢機構，代建制是不用質疑的方法之一。首先在項目前期，也就是決策階段，代建單位可以協助投資方或者咨詢機構成立研究論證小組，并以互相協作的形式投入工作中。不僅能夠有效降低投資風險，也能發揮出各方的優勢所在，甚至可以做到事半功倍的效果。代建方針對項目的規模、標準、實施方案等提出合情合理的建議或意見，就利于項目決策。

2.多方案比較及定量研究。為確保可研等決策階段投資控制的質量，表現客觀性、科學性，須加強研究投資方案，因此需要考慮項目的實際環境并結合投資方的需求，以達到投資控制最高目標為目的，選擇最優方案。如選址方面，若選擇不成熟的場地，雖然土地費較低，但面臨各方面的問題，如市政設施不齊全，也可能要解決拆遷相關復雜工作。但若選擇相對于成熟的場地作為建設用地，雖然地價高，但是可以對工程提出的多個方案進行比較，繼而選擇出經濟適用的可行性研究方案。

3.編制科學合理的投資估算。由代建單位、建設單位在決策咨詢機構的協助下共同編制投資估算，以此估算值制約后期的設計概預算等。所以各參與方必須本著公平公正、誠實守信的原則，重視工程項目資料的搜集與整理工作，提高決策深度，完成可行性研究工作。此工作要較長時間的投入，因為要結合各類風險因素，為了做到經濟合理和準確效率，各方要以投資估算精度為前提，并要為之后的設計階段工作提供基礎數據和依據，做好投資控制的基礎工作。

三、設計階段的投資控制

（一）明確界定政府單位與代建單位管理工作范圍

眾所周知，施工內容是按照設計標準和內容一一完成的，那么設計工作對于整個項目的投資影響是很大的，并且設計階段的工作內容體現著建筑最終產品的使用性質和多方面需求。代建項目大多是惠民工程，往往是政府業績的體現。因此在進行多方案比較時，代建方是代建項目投資控制的主體，常會與政府方發生各種矛盾，某種程度的阻礙代建工程項目的發展。所以筆者認為應將業主和代建單位在這方面的關系明確化。

1.代建方需作為設計管理的主體。一旦政府部門在設計階段提供了用戶需求規劃書，代建方要積極跟進并規劃出合適的設計落實和投資控制的方案。作為一個較為綜合的工作，投資控制并不能一味的要求降低投資，控制投資的關鍵在于處理經濟、技術對立統一是否正確，在設計中，既不能一味強調節約，而忽率技術上合理要求，致使得工程項目不能達到功能的要求，同時也要反對重視技術水平，忽略經濟因素，使得設計較為保守而造成一定的浪費現象。能正確的處理這些關系，只有很專業且具有豐富實際經驗的人員才能夠做到。

2.積極推行專業化設計。目前大部分使用代建制的項目的設計任務都是由實力較強、專業化的設計單位完成的。而簡單性的項目，如寫字樓、供公共集體使用的建筑也不存在難度，同時也便于管理和投資控制。在本文中所探討的保障性住房項目對于一般的設計單位而言，技術難度不大。但比較復雜的項目，如鳥巢項目，綜合性的設計單位對這樣的體育場館的設計并不是十分的專業，因此需要專業化的設計單位進行設計，在此項目中，經設計單位精心的設計，這樣使得未經優化深化的設計方案也能立刻用于施工，從而可以有效的控制工程造價。

3.設計要嚴格遵循限額設計的規定。代建方一般都是作為投資控制工作的主力軍，因為它的工作與其效益息息相關。又由于最影響投資控制的工作內容是設計工作，只要對設計階段有嚴格控制才能防范投資超資等不良現象的發生。往往有的設計方不按經業主批準的概算標準去進行限額設計工作，比如常出現的建設范圍擴大化、標準提高化等現象造成投資控制難以開始實施就已超資。因此，設計方案中的有關于計費標準、設計標準和范圍等都是設計方和重要設計人員要多重控制和優化的。設計方及其設計人員有權利也有義務對工程項目建設的設計提出合理化的建議和意見，努力爭取為建設項目節約投資。所以，在代建方與設計方簽訂設計合同前，雙方都須明確項目的限額設計，其對代建項目的投資控制起著關鍵性作用。endprint

四、施工階段的投資控制

（一）嚴格控制設計變更

由于保障房的特殊性，保障房項目建設規模大，參建單位多導致組織關系復雜，協調難度大，在建設過程中的組織、質量、工期、成本等方面的管理問題對于執行保障房項目的計劃，提高保障房項目的品質，優化保障房居住環境，提升居民生活質量并滿足居民健康、安全、就業、交流、受尊重等多層次需求的目標有很大的制約，這些問題也強烈地要求我們加強全面考慮項保障房項目設計變更工作。只有解決好設計各工作間出現的矛盾和問題，以至于不在施工后才發現問題從而影響工程的質量、工期以及投資等重要因素。

設計變更，正是為了保證設計質量而進行的完善設計、修正設計，以適應項目施工現場條件變化，或為了適應施工中不可抗力等因素而要變更項目最終使用功能等進行的設計修改內容。一個大型項目的建設涉及的利益相關者眾多，包括業主、設計方、施工方、分包商、融資方等，各方都為了項目的成功完成而努力，同時也承擔著各種不可預見的風險，因此在建設中經常會出現要求變更設計的情況，但無論哪個利益相關方要求工程變更，在最后的技術文件必須經設計方最終確認，最后提出方方可進行變更要求。筆者認為作為代建項目的代建單位應力爭將該工作做好，應將控制各利益相關者的設計變更作為其工作重點之一。以更快更好地推進保障房項目的實施，使保障性住房最大限度地發揮應有的功能，促進社會的穩定與和諧發展。

（二）嚴格現場簽證管理

現場簽證是當在施工過程中遇到必要的問題時，由于報批需要時間，直接在施工現場由現場負責人當場審批的一個過程。代建項目管理人員應熟悉合同中的具體規定，以防止施工單位找各種理由進行簽證，導致工程費用增加。現場簽證具有很多漏洞，它的管理工作也十分復雜，因為涉及到人為因素和非人為因素，如果控制的不好，可能會被施工單位鉆很大的空子，直接影響造價。因此，進行投資控制的重點之一就是加強現場簽證的管理工作。

現場簽證是不能規避的，小的工程變更下的現場簽證可能在及時處理對工程沒有影響，但是不確定性的現場簽證不僅可能造成成本、工期甚至工程的質量管理工作變得復雜化。所以要嚴格控制并加強現場簽證的管理，以把現場簽證費用降低到最低標準而不影響工程為目標。

（三）嚴把新增工程單價的審批關

由于上述提到的設計變更、現場簽證或者清單漏項等原因使得有的單項沒有定價的，會對后期的投資控制有影響，為做好該部分工作，筆者認為必須嚴格按照下列做法：

1.暫定單價。往往是因為設計工作的遺漏疏忽，導致后期設計工作需要完善的，應在暫定單價中明確規定。

2.嚴格控制主材價格。只有控制了主要材料價才能做到對綜合單價的有效控制，往往主材單價直接是材料的出廠價格，這是不對的，因為該報價和市場上的真實價有著很大的玄虛，與項目的投資控制目標背道而馳。下面我們提出兩種方法。第一，對有信息指導價的，可以在同一檔次的三家中選單價較低者，再根據市場上情況確定；第二，對于另一種情況，即可選出三家或以上進行問價，本著公開公正的原則竟價。

3.依據合同進行套價。新增工程的單價必須按照合同條款約定進行審查。一般情況下主材料的定價基本一樣，但是最后不同的會是審核結果。只有按合同約定稍微定低點，可是若并未對材料定價嚴格把關，而是都定材料最高價格，定會帶來造價的增加。

（四）施工階段投資控制基本措施

在工程項目的全壽命周期里，施工期的投資控制工作內容居多，因此仍要足夠重視投資控制，單純依靠控制工程款的支付是完全不夠的，施工階段過程中，會影響工程項目投資控制的原因很多，除了材料價格因素之外，影響投資失控的最為重要的因素還有變更、工程計量、索賠等是，必須重點關注該階段的投資控制，以保證工程項目投資控制的最終目標。在項目實施階段，監理應根據建設方與施工方簽訂各個合同以及國家相應技術標準、規范等對工程項目施工實施監控，依據各個階段的特點多次計價，也就是依據建設程序合理制定各個階段的造價精確度，以充分體現造價的合理性，采取幾下幾個方面的措施來確保投資目標得以實現。

1.組織措施。一是項目管理團隊中應配備投資控制人員，能熟悉投資控制工作職責和任務；二是具備編制投資控制的具體計劃進度表及完整的任務流程圖的能力；三是跟蹤控制工程項目投資，及時對投資結構進行調整，以保證合理使用資金，有效地促進投資控制，優化施工進度計劃，能按計劃完成建設項目施工進度。

2.經濟措施。一是依據年、季、月施工進度計劃和合同相關內容進行報價，編制財務報表和資金計劃表，并按照投資控制計劃目標進行分配；二是工程量計算；三是核對憑證及賬單，簽發付款憑證；四是按照“日清月結”的工程價款結算制度，及時了解實際完成的投資情況；五是及時追蹤投資控制計劃，對比實際支出值和計劃值，找出原因，及時進行糾正偏差的措施。

3.技術措施。一是嚴格把各種設計變更，及時進行技術和經濟上的論證分析；二是尋找設計途徑中可減少投資的可行辦法；三是對施工單位提交的施工總進度計劃，年、季、月施工進度計劃，認真審核，對其中的主要的施工方案進行經濟效率和技術水平的研究。

4.合同措施。充分發揮監理作用，做好投資控制、按合同內容嚴格執行、依據結算過程進行。依據雙方的合同約定，清單中的工程量是招標人為投標者進行投標報價提供的一個參考值，與施工方完成合同的實際工程量也許存在一定的差異。所以，在項目建設之初，結算管理的參考資料為合同工程量，以不超過合同中規定的工程數量為基本原則。支付的合同款應按照施工單位實際完成的，符合監理合同要求的，且質量達到合同規定標準的才可以對其進行支付、計量，要以監理簽字的付款憑證為付款依據。在合同階段對項目投資進行控制，第一要控制的就是項目工程數量，做好分部分項及單位工程的工程量的控制，然后才能根本控制合同項目投資。endprint

五、結算階段的投資控制

常言道，“做得好不如結算得好”，在項目最后的結算階段，施工方將邀請結算專家對工程決算進行結算，在某種程度上可能會使結算價高于工程造價。而對代建方而言，結算價的合理度將直接反映了工程造價，便能進一步反應投資控制的成效。

（一）成立結算管理機構

在結算階段里，專業的結算員會對施工方和代建方的結算進行審查和核對，由于外界性，對施工的現實情況的不了解導致的一些相互推卸與不和現象。反而，若能由原管理的人員來擔任結算管理，不僅能清楚認識到施工中采用的新型工藝或技術等，而且對施工中的各種文件記錄及變更、簽證等有所了解。

工程造價人員的業務方面素質、職業方面道德將直接導致竣工結算的精確度。工程造價人員不但要求完全掌握工程定額的計算方法，而且要求完全掌握定額組成，為了實施定額換算及補充。而且，還需工程造價人員具備較好的職業方面的道德以及較高的思想覺悟，必須公正、科學，依據他們提供的最終的造價結算資料，保證各方的合法權益得以維護。

（二）完善結算審核程序

1.核查竣工結算資料。因為施工中的一些不確定風險因素的存在，需要適時將與實際或圖紙上不同的資料收集齊全，像不同的設計變更、現場簽證及會議記錄等，因為這些資料與工程最終結算有著密切的關系，但還得確認該文件資料是否有相關人員的簽字。例如圖紙的審查需要有至少四方（代建單位、設計單位、監理單位、施工單位）簽字蓋章。特別重要的是主體結構中的現場簽證和隱蔽工程，這些事后根本無法了解實際情況，無法進行工程量的核對，則應與施工同步，記錄隱蔽工程的檢查及驗收，再請監理、勘察設計方、代建等單位的相關人員進行驗收簽字。另外，還要特別注意主材的價格、質量，價格需要由代建方簽字才行；而對子工程多且工程壽命周期較長的，要求建設方分期和分批對主材價格進行簽證。

2.現場工程量的審核。此外，工程量是造價計價的基礎， 竣工結算的影響因素中工程量是否準確是非常重要的。實際操作中， 施工方可能通過多算工程量來達到多算造價的目的，這對審計人員的專業技術素質也有了挑戰，他們要對工程有較為系統和深刻的認識，而施工中現場簽證及設計變更等是難免的，因此造價工作人員需對項目現場的造價動態環境進行跟蹤監控，對相關資料進行收集整理，特別是有用資料的選擇。

3.材料價差的合理性審查。材料價格合理性審查，是對屬于工程造價重要組成部分的主要材料價格的合理性進行審查。當前的建材價格基本不同，主要是受到產地、時間等因素的影響，在竣工階段的結算工作中，有的施工方會用次的材料充當合格材料，也會采取別的辦法使得材料價格提高。這樣使得對材料價差的審查工作顯得極為重要，另外，經監理工程師簽字后的材料進場報驗單才可進行材料單價的審核。

六、結語

本文就保障性住房代建模式投資控制最為關鍵的政府層面和代建單位層面，研究政府選擇代建單位和項目實施過程中的投資控制管理，提出代建單位在項目代建過程中的投資控制對策，為今后保障性住房代建模式的投資控制提供參考。

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作者簡介：吳蓉蓉（1981-），女，江蘇句容人，碩士學歷，任職于江蘇省南京市金肯職業技術學院，教師，研究方向：工程造價。endprint