不動產登記代理人制度建設探討

摘要：為加強對不動產登記代理人協會管理和不動產登記代理機構進行規(guī)范化管理，在不動產登記相關事項交由交易市場承擔的同時，作為人民政府應先行出臺強有力的法律法規(guī)，以便進一步規(guī)范不動產交易市場，促進登記代理行業(yè)發(fā)展及后期的監(jiān)管。對保證不動產統(tǒng)一登記有序、健康發(fā)展具有意義重大。

關鍵詞：不動產登記；代理人；制度建設

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）35-0065-02

作者簡介：熊津（1983-），女，漢族，江西南昌人，碩士研究生，江西省不動產登記中心，工程師，研究方向：土地利用與規(guī)劃。

當前，我國規(guī)模化、專業(yè)化的不動產登記代理機構和人員管理機制建設仍在雛形階段。建立在充分尊重不動產權利人意愿的基礎上，應逐步指引不動產權利人選擇專業(yè)化的登記服務代理機構辦理其不動產登記相關事務，進而逐步形成更為良性的市場化服務體制。為此，可以從明確不動產登記代理機構和專業(yè)人員執(zhí)業(yè)范圍、統(tǒng)一不動產登記代理人員資格管理、整合不動產登記代理人資質管理、明確不動產登記行業(yè)協會管理職能四個方面著手探討對涵蓋土地、房屋、林業(yè)、農業(yè)等不動產登記代理人制度的建設。

一、明確不動產登記代理機構和專業(yè)人員執(zhí)業(yè)范圍

按照國務院機構改革方案的文件精神，整合“房屋、林地、草原、土地等登記職責”，將不動產登記代理人的執(zhí)業(yè)范圍擴展至包含房屋、林地、草原、土地等各類不動產登記代理服務事項。在保留原有房屋經紀人的基礎上，要求其中從事登記代理的中介人員必須持有不動產登記人員資格證書。為確保與國家機構改革方向一致，必須將登記代理人的執(zhí)業(yè)范圍擴展至全部不動產登記服務范圍以內。

因此，在土地及地上房屋、林木等不動產登記代理服務機構，以及從事土地及地上房屋、林木等不動產登記代理業(yè)務的專業(yè)人員，都必須有明確的具體執(zhí)業(yè)范圍：1、收集整理土地及地上房屋、林木等不動產權屬來源證明及其他相關材料；2、委托辦理土地及地上房屋、林木、草原等不動產登記申請、界址等權籍調查、領取不動產權證書等服務；3、配合土地及地上房屋、林木、草原等不動產權利人辦理權屬糾紛相關手續(xù)；4、提供土地及地上房屋、林木、草原等不動產登記相關法律咨詢服務；5、依法依規(guī)查詢土地及地上房屋、林木、草原等不動產登記資料；6、提供與土地及地上房屋、林木、草原等不動產代理業(yè)務相關的其他服務。

二、統(tǒng)一不動產登記代理人員資格管理

目前，國土部門作為土地登記機關仍然存在土地登記人員持證上崗考試制度，同樣，住建部門也存在房屋登記官制度。該兩項制度都是針對就職于登記部門從事登記事務的工作人員所設，均要求具備一定的土地、房屋登記知識及民商法相關法律知識，其考試內容類似于現行的登記代理人考試制度。

隨著現有不動產登記內容的不斷豐富，對于專業(yè)的登記代理人也應相對提高有關知識要求，特別是針對以前單一化的業(yè)務考試例如土地登記代理人、房地產經紀人考試，不動產登記代理人的選拔制度要綜合現行不動產登記等全方位的知識進行考核。目前，我國現行法律領域正在實行法官、檢察官、律師考試三合一的司法考試，不動產登記考試也可以此借鑒，對不動產登記代理服務人員進行統(tǒng)一的不動產登記代理服務人員職業(yè)資格考試，由不動產登記主管部門負責牽頭組織，對考試合格人員報請當地考試院核發(fā)考試合格證書，并向所轄市、縣申請登記備案，同時頒發(fā)相應的資格證明。借鑒司法考試的管理經驗，不動產登記主管部門應將從事登記的工作人員資格和登記代理人資格進行整合、統(tǒng)一管理，與不動產統(tǒng)一登記管理機制相銜接，統(tǒng)一規(guī)范不動產登記工作人員管理，從而為建立成熟穩(wěn)定的不動產登記代理人制度奠定基礎。

三、整合不動產登記代理人資質管理

目前，我國土地的登記代理人資格雖然取消了行政許可和準入認定，但還是保留了水平評價，通過全國統(tǒng)考形式，取得《土地登記代理人職業(yè)資格證書》并經登記備案。取得土地登記代理人職業(yè)資格不僅是從事土地登記代理業(yè)務和設立土地登記代理機構的必要條件，也是衡量登記代理中介是否具備代理實力的主要依據。目前，由人事部、國土資源部共同負責全國土地登記代理人職業(yè)資格制度的組織實施工作，中國土地登記代理人協會與土地估價師負責職業(yè)資格的后續(xù)監(jiān)管工作。

通過明確不動產登記代理人職業(yè)資格考試制度，建立不動產登記代理人水平評價類職業(yè)資格制度，面向全社會提供不動產登記服務專業(yè)人員能力水平評價的服務，納入全國專業(yè)技術人員職業(yè)資格證書制度統(tǒng)一規(guī)劃。不動產登記代理專業(yè)人員職業(yè)資格可以分為一般性不動產登記代理人和高級不動產登記代理人，實行統(tǒng)一考試的水平評價模式。通過不動產登記代理人能力水平評價并取得職業(yè)資格證書的人員，表明其已具備從事土地及地上房屋、林木等不動產登記代理相應級別專業(yè)崗位工作的職業(yè)能力和水平，納入統(tǒng)一的不動產登記代理人職業(yè)資格制度進行規(guī)范。

四、明確不動產登記行業(yè)協會管理職能

成立中國不動產登記代理人協會，其協會的主要職能應為：負責整合具體承擔不動產登記服務專業(yè)人員職業(yè)資格的評價與管理工作，負責不動產登記代理人水平評價考試的組織和實施工作。

（一）職業(yè)資格考試

協會組織成立考試專家委員會，研究擬定考試科目、考試大綱、考試試題和考試合格標準。考試成績實行周期的滾動管理辦法。不動產登記代理人執(zhí)業(yè)資格考試為水平評價類，考試合格由中國不動產登記代理人協會頒發(fā)人力資源社會保障部、國土資源部監(jiān)制，由中國不動產登記代理人協會加蓋公章頒發(fā)《不動產登記代理人職業(yè)資格證書》。

（二）職業(yè)資格管理制度

不動產登記代理人職業(yè)資格證書實行統(tǒng)一管理制度，具體登記服務工作由中國不動產登記代理人協會牽頭負責；中國不動產登記代理人協會定期向社會公布不動產登記代理人資格證書的登記情況，建立持證人員的誠信檔案，為用人單位提供取得不動產登記服務代理人資格證書人員信息的查詢服務；取得不動產登記服務代理人資格證書的人員，應自覺接受中國不動產登記代理人協會的自律性管理，其在工作中違反相關法律、法規(guī)、規(guī)章或者職業(yè)道德，造成不良影響的，由中國不動產登記代理人協會取消其登記資格，并依法收回其職業(yè)資格證書。取得不動產登記服務代理人資格證書的人員，應當按照國家專業(yè)技術人員繼續(xù)教育有關規(guī)定，參加繼續(xù)教育，不斷更新專業(yè)知識，提高職業(yè)素質和業(yè)務能力。原取得的土地登記代理人和房地產經紀人職業(yè)資格證書，應參加繼續(xù)教育后，換發(fā)不動產登記代理人職業(yè)資格證書。

不動產登記代理人在接收相關委托時，應查明委托人確為登記物的權利人方可接收委托，簽訂委托合同。明確代理人義務，當委托人權利受損失時有明確的法律法規(guī)，代理人應承擔相應的賠償責任。對代理人在進行申請不動產登記、不動產測量、辦理相關稅務等工作中有嚴格的規(guī)章制度，違反規(guī)定的將由相關行政主管部門按照懲戒政策進行處罰，并通知不動產登記協會對不動產登記代理人進行信用等級評價的登記。在做好選拔合格不動產登記代理人的同時也要加快制定出撤銷不動產登記代理人資格的規(guī)定。雙向把關，才能為市場規(guī)范輸入優(yōu)良的不動產登記服務代理人隊伍。對于不動產登記代理人因故取消其職業(yè)資格的制定應更為詳細，例如當不動產代理人在執(zhí)業(yè)過程中有偽造證書、詐騙、侵占等犯罪行為時，相關部門可按照規(guī)定對不動產登記代理人進行處分除名，撤銷或廢止不動產登記代理人資格。

五、不動產登記代理人制度立法框架

隨著不動產統(tǒng)一登記代理市場地逐步擴大，不動產登記代理人的人員數額不斷的增加，建立不動產登記代理人立法工作也應提到首要位置。不動產登記代理人立法的主要內容應當包括六個方面。

（一）總則。包括不動產登記代理人的定義、性質、職能和法律地位及代理人分類。

（二）資格。包括不動產登記代理人考試資格條件、資格審查、資格考試內容、資格認定等內容。

（三）執(zhí)業(yè)管理。包括不動產登記代理人日常管理主體、定期培訓管理、日常行為管理等內容。

（四）代理合同。包括不動產登記代理合同內容、不動產登記代理人與委托人簽訂合同時的注意事項、代理費用等內容。

（五）監(jiān)管措施與評估制度。包括對不動產登記代理人的監(jiān)管原則及主體、不動產登記代理人年度檢查及評估體系等內容。

（六）處罰。包括不動產登記代理人違反法律制度的處罰、違法合同的處罰等內容。

六、結語

關于不動產登記代理人制度建設，本研究主張從明確中介執(zhí)業(yè)范圍、統(tǒng)一登記人員資格、整合代理人考試、明確協會職能等方面入手，提出不動產登記代理人立法框架，從職業(yè)準則、執(zhí)業(yè)規(guī)則、獎懲規(guī)則、信用等級制度等方面規(guī)范和約束從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為，最終建立統(tǒng)一的涵蓋土地、房屋、林業(yè)、農業(yè)等的不動產登記代理人制度。在職業(yè)資格制度制度整合方面，本研究結合國家取消職業(yè)資格許可改為水平評價類的背景，提出將土地登記代理人職業(yè)資格與房地產經紀人職業(yè)資格合并為不動產登記代理職業(yè)資格，歸并到不動產登記代理人協會管理。

[參考文獻]

[1]尹勛營.大陸與臺灣房地產代理業(yè)比較研究[D].安徽建筑大學，2015.

[2]登記代理行業(yè)迎來春天[J].中國不動產，2016.

[3]江西省不動產登記代理人協會成立.

[4]開創(chuàng)中國不動產登記代理事業(yè)的新篇章.

[5]張統(tǒng)生.怎樣做一個合格的土地登記代理人[J].國土資源，2005（03）.

[6]<土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>（2003年1月18日起施行）.

[7]<土地登記辦法>（2008年2月1日起施行）.

[8]<江西省不動產登記代理人協會章程>（2014年）.

[9]<江西省不動產登記代理機構注冊管理辦法>（2014年）.

[10]<江西省不動產登記代理人登記注冊辦法>（2014年）.

[11]<不動產登記代理專業(yè)人員登記服務辦法（暫行）>（中估協發(fā)〔2015〕26號）.

[12]<不動產登記代理中介機構登記服務辦法（暫行）>中估協發(fā)〔2015〕27號.

[13]《關于印發(fā)<土地登記代理專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和<土地登記代理人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法>的通知》（人社部發(fā)﹝2015﹞66號）.