新常態下我國房地產業供給側結構性改革的現狀及對策研究

摘 要 隨著我國“十三五”計劃的穩步推進，全面建成小康社會的偉大勝利就在眼前。在決勝期如何打好這場攻堅戰，有賴于習近平總書記全面推進供給側結構性改革重要戰略部署的貫徹落實。房地產業作為我國傳統經濟體制三駕馬車之一“消費”的重要組成部分、我國經濟發展的支柱性產業，經濟體量極大，占比極重。其在經濟發展逐漸步入新常態、發展理念“由快變好”的當下，更應該堅持供給側結構性改革，提高供給結構的適應性，更好滿足廣大人民的迫切需要，促進國民經濟的健康有序發展。本文擬對我國全面決勝小康社會的大背景下供給側結構性改革進行調查研究，著力聚焦房地產業，通過實地探訪、實證分析等研究手段進行深入剖析，對供給側結構性改革下我國房地產業存在的問題進行探討并提出相應切實對策，為我國新常態下經濟發展的理論研究提供參考路徑。

關鍵詞 供給側結構性改革；房地產業；全面決勝小康；新常態經濟發展

一、持續推進供給側結構性改革的時代背景

“供給側結構性改革”語出2016年1月18日省部級主要領導干部學習貫徹十八屆五中全會精神專題研討班習近平總書記在開班式上發表的重要講話。當年5月，在中央財經領導小組第十三次會議的重要講話中，習近平總書記又再次對供給側結構性改革做出了重大部署。什么是“供給側結構性改革”？“供給側結構性改革”指的是從供給的提高這一方向出發，通過不斷的推進深化改革逐漸調整相應產業的產業結構，將蛋糕越做越大，使得其相關產業產業結構的效用配置達到最優，從而使其在不斷的發展中獲得新的活力，能夠更好的平衡廣大人民群眾日益增長的美好生活需要同不平衡不充分發展之間的矛盾，提高人民的生活之路，促進我國國民經濟的持續健康有序發展。

2016年是我國十三個五年計劃的開局之年，黨中央深化持續推進供給側結構性改革提上議程；2017年黨的第十九次全國代表大會勝利召開，全面建成小康社會迫在眉睫，在黨的十九大報告中，持續深入推進供給側結構性改革已然成為黨和政府經濟發展工作的中心。房地產業作為我國經濟體量最大的支柱性產業之一，供給側結構性改革的有效貫徹落實首當其沖。“凱恩斯主義”的傳統經濟學具有其較大局限性，在新的歷史發展時期，經濟發展人民幸福根本之道還是在于推進結構改革。供給側結構性改革 “去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五項任務中“去庫存”對房地產業提出了重大要求。

二、新常態下供給側結構性改革的必然性

所謂“常態”，就是一種正常的狀態，所謂“新常態”，指的是我國新的經濟形勢背景下的一種全新的狀態，這種經濟狀態是十分正常的。在過去的五年里，我國經濟增長的速度雖然逐漸有所下降，但經濟增長的質量卻顯著提高，這就是我國經濟社會新形式下的新的正常狀態。為了適應這種新的歷史時期的新的經濟狀態，我們在一些重要方面就必須進行革新和創新。在新的歷史背景下，黨中央針對新常態下新的經濟形勢因地制宜的提出了供給側結構性改革的重大戰略部署，需要我們認真貫徹落實。在這種新形勢下，我們著力推進供給側結構性改革，就是為了在保持原有行業優勢不變的情況下，著力大力發展短板，做大經濟體量，提高經濟效率，把國民經濟這塊“蛋糕”做大，在供給側結構性改革的不斷進行中逐步探索出一套適應新常態歷史背景下的發展、運行方法，促進我國國民經濟的健康有序發展。

供給側結構性改革發展理論具有極強的時代先進性，它在長期的醞釀過程中大量借鑒了源于我國長期改革發展的寶貴經驗，從我國近40年改革開放的歷史浪潮中得出了“深化改革便能化危機為機遇”的重大歷史教訓。供給側結構性改革思路的提出，借鑒了國外80年代美國供應學派、制度經濟學派等關于“放松管制”、“減稅”的一系列理論和思潮，打破了“凱恩斯主義”傳統經濟學理論的極大歷史局限。同時供給側結構性改革發展理論從“絕大多數家庭正遭遇中等收入向中高收入邁進的發展大坎”這一戰略機遇中汲取了顯著的推動力。供給側結構性改革理論在引領我國經濟社會適應新常態的歷史背景解決結構性重大問題中具有極其明確的戰略價值。供給側結構性改革理論一方面顯著提高政府進行宏觀調控的效率和穩定增長速率，另一方面在市場資源的合理有效配置過程中發揮了關鍵性作用使得總效用達到最大化，同時還使得我國法制國家建設的征程得到了有力推動。持續推動供給側結構性改革是我國在新常態經濟背景下的必然選擇，是黨和政府基于對過去經濟發展總結和未來發展合理預測下提出的正確戰略部署，是全面建成小康社會的必由之路。

三、我國房地產業的發展現狀

當下，我國房地產業進入了相對瓶頸時期，遭遇的部分發展困難在一定程度上直接影響了總體國民經濟的有序發展。房地產業是國民經濟的支柱性產業，行業的發展對國民經濟有著較為顯著的外在表現。當下，我國房地產業三、四線城市商品房庫存化較為嚴重，一、二線城市商品房房源供不應求，房地產業總體而言不能滿足廣大人民群眾的基本需要，其價格及其價格增長速度發展畸形，令人嘆為觀止。由于進城（大城市）務工人口的逐漸增多以及人口老齡化的日益加劇，在我國三、四線城市特別是偏遠縣城鄉鎮，商品房“有價無市”，鮮有人問津，庫存十分嚴重。在部分偏遠鄉鎮，青年人口流失情況進一步加劇，除了大量商品房無人購置以外，大多數新商品房的被購置，僅僅是為了滿足進城務工人口逢年過節回家的落腳需要以及在家鄉置辦產業光宗耀祖的小農思想，該類房屋除了少數特別時節外大多數時間被“變相庫存”。同時房屋的庫存化導致了部分樓盤入住率指標十分不理想，反之影響有需求消費者對該樓盤購買意向的自動過濾，進一步加劇了“房地產業庫存化現象”的蔓延。

在北、上、廣、深等超一線城市及部分一線、二線城市，房價的不正常增長、房價畸高、房源較為稀缺等問題困擾著絕大多數消費者。由于其房價的不正常增長帶來的價位畸高，房地產業吸引了大量投資資金的瘋狂涌入，進一步加速的房價的水漲船高；同時，在房屋投資增值屬性被無限放大的市場中，其居住屬性相對被掩蓋，投資者購買房屋待價而沽，手中握有房屋契約，等待其不斷增值，僅僅針對于已有契約進行轉手交易，大量投資者手中握有數套房源，除了少數滿足自身局長需要外，其他大量高價位取得的房屋被空置閑置。endprint

我國房地產業總體來說發展有序，但是仍然存在房價畸高、價格結構不透明等問題。隨著大量投資資金的涌入導致的房價的不斷提升，中產階級及以下很難有足夠的資金體量去選購合適的房屋，較多家庭用畢生積蓄去購買房屋、用畢生拼搏去償還房貸，人民生活質量明顯下降、幸福指數有待提高。另一方面，于房地產企業而言，由于行業本身的高利潤帶來的高風險性，大多數中小企業時時刻刻承擔著資金鏈斷裂的壓力。在項目投資前期，企業占用大量自有資金及銀行貸款運營土地、工程建設、公關，且房地產項目周期較長，大多數企業較難安穩的度過資金寒冬迎來新的春天。同樣，由于資金缺口，中小型房地產企業大多會把資金籌措的目光轉向銀行，通過所謂的“返點”甚至賄賂的方式獲取“過橋資金”，乃至官商勾結，造成部分銀行存在大量壞賬，導致國有資產的不斷流失。

四、房地產業持續推進供給側結構性改革的理論意義

房地產業持續推進供給側結構性改革符合新常態下新經濟增長的歷史要求。供給側結構性改革以供給為理論導向，從商品房的實際“剛需”出發，找到房地產的實際消費人群，從而出臺專門政策，限制房地產的商品屬性，凸顯其居住屬性，對炒房者通過稅收手段進行適當打擊，并對剛需者進行適當鼓勵性補貼。另一方面，通過政策性引導，加速房地產租賃、房地產二手房銷售等其他除房地產商品新房銷售以外渠道的發展從而對需求進行分流，提高房屋的使用效用，改善房地產業整體結構，降低房地產的一手市場銷售比重，對房地產業進行降溫，有效達到對其的控制作用。

另一方面，持續推進供給側結構性改革，是對我國數十年來改革開放偉大事業的傳承與延續。房地產業對國民經濟有著至關重要的影響，通過對房地產業供給側結構性改革的推進，我們能夠更好的固化改革開放的偉大成果，在披荊斬棘的不斷探索中找到一條引領中華民族走向偉大復興的成功之路，在現階段打贏脫貧攻堅戰，解決人民群眾的基本住房問題，解放群眾重要負擔，使得“住有所居、居有所安”，為全面決勝小康社會不斷積蓄力量。同時，在宏觀層面，房地產業供給側結構性改革的持續推進并取得成功經驗，發揮模范帶頭作用“打響第一槍”推動整個經濟形態的有利發展，能夠對其他重要行業的開拓的發展提供參考和借鑒，對我們經濟的持續推動發展有著積極影響。

五、房地產業持續推進供給側結構性改革的政策導向

當下，我國房地產業供給側結構性改革的推進主要表現在“去庫存”方面。大力維持價格區間穩定，出臺一系列限購政策強制性降低消費者購買需求，抑制房價的不正常不規律增長。在北京、上海、深圳、廣州等一系列一線及超一線城市，政府通過對戶籍、擁有住房數量等方面進行強制限制，同時利用稅收杠桿對多余房屋進行強制性征房產稅等稅種，在擴大政府財政來源的同時對房價進行調控。政府通過一系列限購令的出臺用強硬手段表明了降低放假的強勢姿態。

同時，在我國北京等地，相繼開展了“租售同權”的試點工作，該工作的有力實施，大大推進了我國房地產業供給側結構性改革的不斷前進。租房與買房居民享同等待遇，這就是所謂的“租售同權”。在政府機構的運營下，政府和消費者共同享有房屋的財產所有權，當房屋進行租賃時，政府有關機構能夠共享其所獲受益。同時，由于政府擁有部分產權，因而擁有另外一部分產權的消費者不能自主的將其所居住房屋進行出售從而獲得利潤，從源頭上對房屋的商品交易屬性進行控制和調整。另一方面，“租售同權”政策的落地，能夠使得低收入家庭通過對限制性房屋的租住，在解決居住問題的同時能夠享受到與普通所有權居民相等的教育、醫療待遇，大大減少了“學區房”等商業炒作產物的競爭力，維護了教育體制的公正公平，進一步為房地產業降溫。

另外，通過加大紀委、檢察院、公安的巡視力度，政府對一系列官商勾結、貪污腐敗行為進行嚴厲打擊，對土地出讓進行嚴格把關，對房地產業的房屋整體質量進行把控，肅清吏治，保證房地產行業的公開透明，有效減少“灰色”甚至“黑色”利潤，有效遏制商品房的“公關成本”、“貪腐成本”，同時暢通房屋產權登記渠道，全公開全透明，方便廣大人民群眾消費者加以全面監督落實，顯著降低商品房流通的銷售價格。

六、從政府的視角的對房地產業供給側結構性改革的幾點建議

政府推進房地產業的供給側結構性改革，首先應該加強思想引導，糾正廣大群眾買房養老的思想觀念，消滅“房產越多家庭財富越穩健”的消極思想，鼓勵廣大人民群眾投身到創新創業的行列中，從根本上推動實體經濟的有序發展。其次，政府應加強社會福利保障體系的建設，從根本上減少房屋除居住以外的商品附加價值，從而達到抑制房價不健康發展的態勢。最后，政府應該拓寬居民投資渠道。當下，居民主要投資渠道為股市、樓市，其次對奢侈品、收藏品、外匯進行投資，更有甚者通過對生活必須品諸如大米、黃豆等囤積居奇的炒作從而獲得不法暴力，這從一個側面形象的反映了我國消費者投資渠道的極度匱乏。政府應該從供給的視角出發通過結構調整，增加資金投資的結構層次，對房地產資金進行分流，真正使得房地產業的供給側結構性改革落到實處。

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江西財經大學第十二屆學生科研課題

課題編號：xskt17197

課題名：供給側結構性改革下我國房地產業存在的問題與對策--以南昌市為例

作者簡介：

吳翟（1998-），男，江西南昌人，江西財經大學會計學院會計學專業全日制本科學生， 研究方向：審計與財務管理。endprint