土地拍賣成交價(jià)格影響因素實(shí)證分析

高燃

摘要：文章以上海市為例，選取上海市土地拍賣相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)于土地拍賣成交價(jià)格的影響因素分析。首先，利用供需均衡理論推導(dǎo)土地拍賣成交價(jià)格的函數(shù)；其次，從供需兩個(gè)層面分析影響土地拍賣成交價(jià)格的因素；最后，根據(jù)實(shí)證分析得出相關(guān)結(jié)論。

關(guān)鍵詞：土地價(jià)格；供需均衡；實(shí)證分析

一、理論依據(jù)及模型推導(dǎo)

（一）理論依據(jù)

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供需均衡理論，假定土地市場(chǎng)完全由市場(chǎng)機(jī)制決定，即滿足供需平衡理論。針對(duì)上海市土地市場(chǎng)建立供給和需求模型，從供給和需求角度分析上海市土地價(jià)格影響因素。根據(jù)政府、房地產(chǎn)商及消費(fèi)者之間的最優(yōu)行為得到模型參數(shù)，根據(jù)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行決定價(jià)格均衡理論，利用供給和需求函數(shù)推導(dǎo)出土地價(jià)格。

（二）模型推導(dǎo)

1. 從需求角度分析

假定土地需求量由土地價(jià)格以及其他相關(guān)因素決定，土地需求函數(shù)寫為：

Qd=α+β1P+β2X（1）

其中，Qd表示土地市場(chǎng)中對(duì)土地的需求數(shù)量；P表示土地市場(chǎng)中土地的價(jià)格；X表示土地市場(chǎng)中對(duì)土地需求數(shù)量的相關(guān)影響因素；α代表常數(shù)項(xiàng)；β1、β2表示相關(guān)系數(shù)。土地需求函數(shù)包括了土地市場(chǎng)中的各相關(guān)因素以及變量之間的特征關(guān)系，包括人均消費(fèi)支出占收入的比例，儲(chǔ)蓄、人口增長(zhǎng)與土地需求之間的關(guān)系，以及消費(fèi)者對(duì)未來工資的預(yù)期，也就是說，在土地市場(chǎng)中，各種經(jīng)濟(jì)變量對(duì)土地需求及價(jià)格都存在影響。

2. 從土地供給角度分析

土地的價(jià)格與土地開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本存在著相對(duì)穩(wěn)定的比例關(guān)系。因此，開發(fā)商的投資決策主要由實(shí)際的土地價(jià)格與土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本決定。土地供給函數(shù)寫為：

Qs=γ（P-C） （2）

其中，Qs表示土地市場(chǎng)中土地的供給數(shù)量；γ表示相關(guān)系數(shù)；P表示土地市場(chǎng)中土地的價(jià)格；C表示開發(fā)商成本。根據(jù)（2）式看，土地供應(yīng)量應(yīng)保證土地價(jià)格與開發(fā)商成本之比在長(zhǎng)期保持穩(wěn)定。因?yàn)椋绻恋貎r(jià)格上升超過均衡價(jià)格時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)土地供給數(shù)量增加，而土地作為稀缺資源是有限的，保證長(zhǎng)期穩(wěn)定有利于土地資源的優(yōu)化配置；反之，如果土地價(jià)格下降，就會(huì)導(dǎo)致供給量的減少。

根據(jù)供需均衡聯(lián)立方程（1）和（2），即Qs=Qd得到P=f（X，C）（3）

其中，變量X由人口、人均可支配收入、房?jī)r(jià)、GDP等因素決定。所以（3）式可改寫為線性函數(shù)：

P=β0+β1POP+β2I+β3HP+β4GDP+β5R+β6EMP+μt（4）

其中，P表示土地市場(chǎng)中土地的價(jià)格；R表示銀行貸款年利率；POP表示人口數(shù)量；I表示人均可支配收入；HP表示房?jī)r(jià)；GDP表示國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值；EMP表示就業(yè)量；β1、β2、β3、β4、β5、β6表示相關(guān)系數(shù)；表示隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

二、從需求層面分析土地價(jià)格的影響因素

（一）數(shù)據(jù)來源與指標(biāo)選取

根據(jù)（4）式，以上海市為例，引入影響上海市土地價(jià)格的變量：上海市每年人口數(shù)量POP、銀行貸款的年利率R；城鎮(zhèn)人均可支配收入I、每年的平均房?jī)r(jià)HP、每年的人均GDP、每年的就業(yè)數(shù)量EMP。根據(jù)選取的上海市1998～2013年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。相關(guān)數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)（2000～2014年統(tǒng)計(jì)年鑒）、上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局官網(wǎng)。

（二）第一次回歸分析

首先對(duì)上海市1998～2013年每年人口數(shù)量POP、銀行貸款的年利率R、城鎮(zhèn)人均可支配收入I、每年的平均房?jī)r(jià)HP、每年的人均GDP、每年的就業(yè)數(shù)量EMP等解釋變量，以及被解釋變量P（上海市土地市場(chǎng)中每年的土地平均價(jià)格）進(jìn)行回歸分析：

根據(jù)（5）式回歸方程分析，發(fā)現(xiàn)解釋變量每年人口數(shù)量POP、銀行貸款的年利率R；城鎮(zhèn)人均可支配收入I、每年的平均房?jī)r(jià)HP、每年的人均GDP、每年的就業(yè)數(shù)量沒有通過T檢驗(yàn)，即變量是不顯著的，回歸方程所得的相關(guān)系數(shù)不能準(zhǔn)確解釋被解釋變量的經(jīng)濟(jì)意義。因此推斷模型中的變量存在序列自相關(guān)。

（三）自相關(guān)檢驗(yàn)和AR模型修正

根據(jù)上述分析可知，（5）式方程的隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)μ之間可能存在序列相關(guān)，如果存在序列相關(guān)，那么最小二乘法與回歸分析的參數(shù)估計(jì)量茁贊不再有效，而OLS得到的參數(shù)估計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)差也是不正確的，從而導(dǎo)致回歸方程參數(shù)估計(jì)量的顯著性檢驗(yàn)不可靠。而D.W檢驗(yàn)只能針對(duì)一階自相關(guān)進(jìn)行判定，對(duì)于高階自相關(guān)無法判定。因此這里采用LM（拉格朗日乘數(shù)—Lagrange Multiplier）檢驗(yàn)方法來判定相關(guān)性，并用AR模型進(jìn)行修正。LM檢驗(yàn)如表1所示。

Obs*R-squared=13.12789，對(duì)應(yīng)的概率值P=0.0107，小于設(shè)定的顯著性水平5%，因此可以拒絕原假設(shè)，及回歸方程直到4階滯后不存在序列相關(guān)性。

建立AR模型并與回歸方程聯(lián)立如下：

P=β0+β1POP+β2I+β3HP+β4GDP+β5R+β6EMP+μ（6）

μt=?1μt-1+?2μt-2+?3μt-3+?4μt-4+εt

得到回歸方程

根據(jù)（7）式可以看出，R銀行貸款年利率的變動(dòng)與土地價(jià)格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，銀行貸款利率的上調(diào)，將增加開發(fā)商的成本，抑制投資，進(jìn)而使土地價(jià)格下降；POP人口數(shù)量的增加會(huì)提高對(duì)住房的需求，進(jìn)而影響土地價(jià)格的上漲；I人均可支配收入的增加，儲(chǔ)蓄降低，大部分資金用來投資或者購(gòu)買增值保值房產(chǎn)等，推動(dòng)土地價(jià)格上漲；HP房?jī)r(jià)的上漲對(duì)土地價(jià)格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，房?jī)r(jià)上升將導(dǎo)致土地價(jià)格下降；GDP的長(zhǎng)期增長(zhǎng)將推動(dòng)土地價(jià)格的上漲；EMP就業(yè)量的增加同樣與土地價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系。endprint