綠色公租房可持續發展模式研究

南錦順

[摘要]“兩房”并軌后公租房作為保障房的主要形式并且執行綠色建筑標準成為其主要發展方向。本文分析了我國綠色公租房的發展現狀及制約因素，從經濟、環境、社會和制度四個角度構建綠色公租房可持續發展模式，以期完善我國公租房的運行機制，促進綠色公租房的長效發展。

[關鍵詞]公租房 綠色建筑 可持續發展 模式

一、引言

我國中低收入家庭眾多，保障房建設是國家確定的民生工程。2014年起我國廉租房和公租房并軌運行，統稱公租房。公租房作為我國保障房發展的大方向，由政府主導建設，率先執行綠色建筑標準，是實現建筑降耗的突破口。然而，由于公租房建設利潤甚微且投資回收期長，國家激勵政策又不足，導致開發商積極性較低，公租房執行綠色建筑標準存在很多制約因素。因此，分析我國綠色公租房發展現狀及制約因素，指出存在的問題并提出改善對策使其可持續發展，是當前公租房應關注的最大問題。

二、綠色公租房發展現狀分析

（一）綠色公租房發展現狀

隨著公租房成為保障房的主要形式，《綠色建筑行動方案》要求2014年起本年度和以后新立項的政府投資集中興建且規模在2萬平方米以上的公租房應率先實施綠色建筑行動，至少達到一星級標準，以此來帶動全國建筑。2014年《綠色保障性住房技術導則》制定了衡量綠色保障房建設標準的指標體系。以吉林省為例，“十二五”期間吉林省重點推動保障房率先執行綠色建筑標準，開展綠色保障房試點工程。《吉林省綠色建筑行動方案》要求2015年末全省新建保障房綠色建筑標準執行率不低于20%。然而國家注重了公租房的建設數量而忽略了綠色建筑行動。各地雖有一些探索，但專門針對公租房實行綠色建筑行動的方案并沒有形成。

（二）綠色公租房發展的制約因素

1.激勵政策支持不足。國家雖然專門針對公租房提出率先實施綠色建筑行動，大力推行并且出臺政策，但綠色公租房發展時間不長，尚處于初步階段。并且，已有政策均側重于對執行綠色建筑標準的要求，沒有形成包括激勵政策在內的一整套專門針對綠色公租房的法律體系。

2.建設融資更加緊張。公租房主要針對中低收入群體，回收投資通過低于市場化的租金收益來實現，導致單純由市場主導進行建設融資十分艱難。而公租房執行綠色建筑標準會使用一些先進的適宜技術，增加建設成本，資金問題更為凸顯。民間資本的投資意愿并不強烈，公租房主要由政府投資建設。因此，融資困難是綠色公租房發展的根本性制約因素。

3.綠色建筑技術沒有普及。綠色建筑技術應用于我國保障房，室外在綠化、外墻保溫等方面；室內在防噪、采光和通風等方面。公租房執行綠色建筑標準必然對公租房的設計、建造和運營要求更高，技術上面臨很大挑戰。但是，與先進國家相比，我國綠色適宜技術和節能材料還不成熟，熟悉綠色建筑技術的人員也并不普遍，建設過程易出現問題。同時，公租房發展時間不長，綠色建筑技術應用于公租房還有待不斷探索。

4.社會實施過程易出現問題。當前房地產供給和需求的不匹配導致市場出現各種問題。“兩房”并軌后，公租房針對中低收入人群，范圍更加廣泛。而每個承租人對公租房的各方面需求不同，執行綠色建筑標準后對綠色技術帶來效益的需求也不統一。即使通過完善達到需求較統一，但是公租房租賃期長，導致運營維護期間易出現各種問題。

三、綠色公租房可持續發展模式

針對綠色公租房發展現狀和制約因素，從經濟、環境、社會和制度四個角度構建綠色公租房可持續發展模式：

（一）經濟可持續

從經濟角度分析綠色公租房的發展。我國現有融資模式以政府投資為主，且相當部分的政府投資缺乏長期統籌規劃，難以形成可持續現金流。在民間資本閑散的形勢下，構建地方政府融資平臺，主要引入國外PPP、ABS或REITS等融資模式，設立綠色公租房專項基金，輔以政策性銀行支持，從而構建多元化融資模式。同時嘗試將過剩住房轉化為公租房，使其可持續供應。該模式由政府主導、多種渠道融合，通過資本市場重點吸引民間資本投資，形成可持續現金流及供應體系，以緩解綠色公租房融資困境，使其在經濟上可持續發展。

（二）環境可持續

從環境角度分析綠色公租房的發展。新加坡綠色組屋最顯著特點是大量的綠化設計。包括柱和墻面的垂直綠化、屋頂綠化等。其次是節能設計，主要是資源合理利用和能源回收利用。但并不是現代化、高科技就是綠色，中國不同地域式、季節式，適用技術式的發展道路，才是綠色建筑發展的必經之路。借鑒國外綠色建筑與環境和諧相處的成熟經驗，結合我國進行細致調研和反復實踐，確定綠色公租房綜合評價指標體系，構建綜合評價模型，得出公租房低成本綠色適宜關鍵技術進行集成推廣和應用，加快綠色公租房可持續發展。

（三）社會可持續

從社會角度分析綠色公租房的發展。2016年國家提倡供給側改革，可調查分析綠色公租房的需求，從需求側引出供給側。對我國不同地區通過互聯網為主實地為輔的問卷調查方式分析出影響綠色公租房居民滿意度的關鍵因素并針對性提出合理化建議。按此過程建立動態評價機制，為政府和居民提供交流的網絡平臺。同時注重社區多元化及和諧度，改良規劃設計，加強社區服務等，注重綠色公租房長期運營維護。使綠色公租房在社會上可持續發展。

（四）制度可持續

將經濟、環境和社會三方面相結合使綠色公租房綜合發展，一方面要建立并完善專門的制度體系。在融資、綠色適宜技術應用、社會問題解決等方面輔以政策扶持，營造良好的制度環境。例如在貸款和稅收方面提供激勵政策、居住滿一定年限允許承租者低于市場價格購買、開辟審批“綠色通道”等。另一方面，應建立完善專業人才培養機制。一是可通過校企合作完善高校綠色建筑相關專業和課程的建設，培養復合型人才；二是可定期組織綠色建筑相關培訓，培養專業人員的綠色建筑意識和技能。

四、結論

本文分析了綠色公租房的發展現狀及制約因素，有針對性地從經濟、環境、社會和制度四個角度構建綠色公租房可持續發展模式，期望為綠色公租房的長效發展提供有益借鑒。模式的具體實施以及可能出現的后續問題在今后還要進一步研究。