我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)況與對(duì)策建議

高爽　陳建印

[摘要]房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融之間聯(lián)系密切，近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)繁榮發(fā)展階段，是支撐我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的產(chǎn)業(yè)之一。隨之而來(lái)，房地產(chǎn)金融也發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有著深刻的影響，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起著支持與保障作用，所以對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行研究，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有指導(dǎo)作用。首先，本文解釋房地產(chǎn)金融的特征；其次，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)況進(jìn)行分析，進(jìn)而探討目前房地產(chǎn)金融發(fā)展中所存在的問(wèn)題；最后，本文對(duì)如何解決我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展中所出現(xiàn)的問(wèn)題提出了幾條對(duì)策建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 金融發(fā)展現(xiàn)況 對(duì)策建議

一、緒論

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)并不是一個(gè)很成熟的產(chǎn)業(yè)，并且房地產(chǎn)金融的實(shí)踐也只是萌芽。很多房地產(chǎn)金融的書(shū)籍僅局限于介紹現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，以及只對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的問(wèn)題的一般闡述及應(yīng)對(duì)方法。但房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融之間密切的相關(guān)性，使得房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，給房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供強(qiáng)有力的平臺(tái)與機(jī)會(huì)。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繁榮的關(guān)鍵在于我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融政策是否完善。因此，本文對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融發(fā)展中所存在的問(wèn)題進(jìn)行研究，并提出相應(yīng)的對(duì)策建議。如果我國(guó)的房地產(chǎn)金融機(jī)制能更加完善那么我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的前景將會(huì)越加美好。

二、房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)況

房地產(chǎn)金融是指當(dāng)你在進(jìn)行有關(guān)于房地產(chǎn)的生產(chǎn)、建設(shè)以消費(fèi)以及流通的行為時(shí)，通過(guò)一部分金融手段所進(jìn)行的籌集融通資金和提供一系列金融服務(wù)的金融活動(dòng)。房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是一個(gè)較為特殊的存在，主要有有以下幾個(gè)特征：一是資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，因此在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，建設(shè)過(guò)程中可能會(huì)發(fā)生許多不確定因素。因而導(dǎo)致資金的使用周期延長(zhǎng)。二是房地產(chǎn)金融融資金額大。拿到土地的開(kāi)發(fā)權(quán)需要大量的資金投入，得到政府的審批也需一大筆經(jīng)費(fèi)；三是區(qū)域性強(qiáng)。每個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)金融發(fā)展情況都不相同，需要因地制宜；四是房地產(chǎn)金融債權(quán)可靠。對(duì)于房地產(chǎn)這類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其防止價(jià)值縮水和抵擋通貨膨脹的能力是其他商品無(wú)法達(dá)到的。伴隨著房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展，有以下問(wèn)題也逐漸浮現(xiàn)出來(lái)：

（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)高度集中，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)突出

與其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)金融還不是很成熟，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類(lèi)單一，主要的融資方式依賴于銀行信貸，融資能力較弱。而在其他發(fā)達(dá)國(guó)家中，除了運(yùn)用常見(jiàn)的銀行信貸，房地產(chǎn)企業(yè)還通過(guò)各種房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，例如抵押債券、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券、房地產(chǎn)信托投資基金等等。由于我國(guó)房地產(chǎn)融資方式主要以銀行信貸為主，導(dǎo)致商業(yè)銀行承擔(dān)了各個(gè)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但商品房長(zhǎng)期的供大于求現(xiàn)象，使得大多數(shù)商品房空閑賣(mài)不出去，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以獲利，缺乏資金，也無(wú)力償還貸款，隨著房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的加劇，越來(lái)越多的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行身上。

（二）相關(guān)法律法規(guī)待完善

任何行業(yè)的興起都會(huì)伴隨著相應(yīng)的法律法規(guī)，由于我國(guó)的房地產(chǎn)金融興起不久，所以比起其他金融市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律監(jiān)管中還需要一個(gè)探索與總結(jié)的過(guò)程。就目前來(lái)看，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)金融的法制建設(shè)與房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展速度相比還是較為遲緩，就目前為止，只有《商業(yè)銀行法》對(duì)有關(guān)銀行的設(shè)立和資金運(yùn)作有少許規(guī)定外，并沒(méi)有設(shè)立相對(duì)應(yīng)的專(zhuān)門(mén)監(jiān)管的法律法規(guī)。并且由于地區(qū)性差異等多種因素的影響，監(jiān)管部門(mén)也無(wú)法做到有效的監(jiān)督和統(tǒng)一的管理。另一方面，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的迅猛發(fā)展與金融業(yè)的開(kāi)放程度，在一定程度上加大了政府的監(jiān)管與調(diào)控。

（三）沒(méi)有有效的房地產(chǎn)金融服務(wù)支持體系

總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)的金融服務(wù)支持體系并不完善。國(guó)外有著成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融體系完備，組織結(jié)構(gòu)體系也相對(duì)國(guó)內(nèi)要完善很多。完善的金融服務(wù)體系主要包含兩個(gè)方面，一是政府的強(qiáng)有力監(jiān)管，二是金融中介服務(wù)，這在我國(guó)還是缺乏一定的可控性。目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管的部門(mén)比較分散，主要有中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)，保監(jiān)會(huì)以及較為重要的國(guó)有發(fā)展改革委員會(huì)。各個(gè)部門(mén)的相互監(jiān)督與管理，形成了國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融支持體系。不過(guò)，如此分散且多方面的監(jiān)管模式，存在著許多潛在的問(wèn)題，比如管理效率差，信息傳遞速率慢，不僅不能及時(shí)的反映市場(chǎng)的變動(dòng)情況，而且往往要在事后才能監(jiān)管到問(wèn)題，會(huì)有一定的延遲性。這種監(jiān)管模式還體現(xiàn)在人民銀行跟銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)以及證監(jiān)會(huì)之間，由于我國(guó)的傳統(tǒng)模式便是分業(yè)管理，所以每個(gè)機(jī)構(gòu)之間信息不能及時(shí)傳遞，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)也不能及時(shí)的溝通以及管理，這會(huì)使得監(jiān)管的方向不明確，效率低。與此同時(shí)，證監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)。保監(jiān)會(huì)各自都有監(jiān)管的分支機(jī)構(gòu)，雖然相對(duì)來(lái)說(shuō)比較獨(dú)立，各自有著自己的職責(zé)，但是他們之間欠缺一定的協(xié)調(diào)性，未受到一個(gè)統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)來(lái)監(jiān)管，難免也會(huì)出現(xiàn)監(jiān)管效率低的情況。另外，機(jī)構(gòu)內(nèi)部的監(jiān)管人員也是房地產(chǎn)金融服務(wù)一個(gè)重要的組成部分。如果監(jiān)管人員經(jīng)驗(yàn)不足，素質(zhì)不高，那么會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)金融服務(wù)的形象。同時(shí)部分新的金融監(jiān)管人員未受到專(zhuān)業(yè)的職業(yè)培訓(xùn)，也沒(méi)進(jìn)行過(guò)一定的監(jiān)管工作，缺少監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，使得不少機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度受到影響。所以我國(guó)要想跟上房地產(chǎn)金融全球化的步伐，必須提高對(duì)房地產(chǎn)金融監(jiān)管人員的素質(zhì)要求，慢慢的加大金融監(jiān)管的力度，加深投資者對(duì)房地產(chǎn)金融的理解，營(yíng)造一個(gè)公平、公正、公開(kāi)的良好金融環(huán)境。

三、如何解決我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況相對(duì)特殊，如果國(guó)內(nèi)的金融政策不支持，行業(yè)的金融產(chǎn)品不創(chuàng)新，那么該市場(chǎng)是不可能得到快速的發(fā)展與繁榮的。與此同時(shí)，房地產(chǎn)金融的發(fā)展方向又與房地產(chǎn)互相影響，互相依存。因此要想解決我國(guó)的房地產(chǎn)金融問(wèn)題，需要通過(guò)分析我國(guó)的房地產(chǎn)政策支持，從而為建設(shè)適合我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展道路。以我國(guó)的基本國(guó)情為原則，此文章對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)金融發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題提出以下幾個(gè)對(duì)策。

（一）堅(jiān)持我國(guó)政府為主。市場(chǎng)為輔的雙線并行房地產(chǎn)政策

雙線并行的房地產(chǎn)政策是指一方面由政府主導(dǎo)，為低收入的困難群眾提供解決居住問(wèn)題的保障房，另一方面由市場(chǎng)解決其他高、中等收入群體的住房問(wèn)題。具體的實(shí)施措施是，對(duì)于普遍的中等收入家庭，政府在調(diào)控市場(chǎng)多樣化需求的同時(shí)，通過(guò)金融支付方式來(lái)提高這些家庭的支付能力。對(duì)于高等的收人家庭，政府用貨幣政策來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)的波動(dòng)，由市場(chǎng)來(lái)提供住房。雙線并行的房地產(chǎn)政策將使我國(guó)形成穩(wěn)定的保障性房地產(chǎn)住房體系。

（二）堅(jiān)持房地產(chǎn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向

房地產(chǎn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是指在生產(chǎn)勞務(wù)中直接用生產(chǎn)制造物質(zhì)產(chǎn)品或提供服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而虛擬經(jīng)濟(jì)卻與之相反，事實(shí)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影子部分，核心是資本運(yùn)作。房地產(chǎn)不僅是維持我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)十分重要的行業(yè)，也是與我國(guó)人民生活密切聯(lián)系的國(guó)民產(chǎn)業(yè)。如果我國(guó)政府想要房地產(chǎn)金融走上繁榮發(fā)展之路，那么我們必須借鑒國(guó)外的創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)，更好的運(yùn)用于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中去。但是我們必須拿捏好實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的分寸，如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)完全替代了虛擬經(jīng)濟(jì)，或是虛擬經(jīng)濟(jì)完全擺脫了實(shí)體經(jīng)濟(jì)獨(dú)自運(yùn)作，那么房地產(chǎn)金融將會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)的次貸危機(jī)與歐債危機(jī)給了我們很好的借鑒機(jī)會(huì)，讓政府知道即便是經(jīng)濟(jì)實(shí)力再雄厚的發(fā)達(dá)國(guó)家也不能完全的擺脫實(shí)體經(jīng)濟(jì)而獨(dú)立運(yùn)行虛擬經(jīng)濟(jì)。我國(guó)的房地產(chǎn)金融在發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)該積極升級(jí)并調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在創(chuàng)新的過(guò)程中不能脫離金融二字，那么我們終將會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)金融的繁榮發(fā)展。

（三）改革房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。創(chuàng)新金融工具。建設(shè)多元化的融資渠道

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個(gè)過(guò)渡階段，由以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的傳統(tǒng)方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)基金管理與房地產(chǎn)投資為核心的新興模式。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要來(lái)自于銀行貸款，而現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金來(lái)源必須向多元化、全方面、多層次發(fā)展，創(chuàng)建新的金融工具，尋找更多的融資渠道。不僅要有直接融資的銀行借貸市場(chǎng)，還應(yīng)建設(shè)間接融資的資本市場(chǎng)以便平衡當(dāng)前直接融資與間接融資兩者之間的結(jié)構(gòu)。當(dāng)然，我們不能僅局限于直接提供融資的一級(jí)市場(chǎng)，還應(yīng)開(kāi)發(fā)出二級(jí)市場(chǎng)來(lái)分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)出發(fā)達(dá)的二級(jí)證券化市場(chǎng)。此外創(chuàng)建出新型的金融工具也是改革房地產(chǎn)金融市場(chǎng)必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)，主要工具可以包括信托基金、證券化資產(chǎn)、投資信托等。這主要能解決房地產(chǎn)資金流動(dòng)性與交易規(guī)模等問(wèn)題。新興的金融市場(chǎng)，不同的金融工具，多元化的融資渠道，可以滿足日后房地產(chǎn)金融市場(chǎng)多層次的住房融資需要。

（四）加強(qiáng)宏觀管理，完善金融法律體系和監(jiān)管機(jī)制，防范金融風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)正處于初級(jí)發(fā)展階段，政府必須通過(guò)完善房地產(chǎn)金融法律體系來(lái)明確界定市場(chǎng)的功能界限，不僅要加大執(zhí)法力度，更要加快立法的建設(shè)。但同時(shí)必須結(jié)合我國(guó)國(guó)情和遵循市場(chǎng)的一般規(guī)律來(lái)完善房地產(chǎn)金融法律體系和監(jiān)管機(jī)制。房地產(chǎn)金融法律體系主要包括住房公積金、住房?jī)?chǔ)蓄、房地產(chǎn)擔(dān)保管理等幾個(gè)方面。強(qiáng)化房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)管理，完善房地產(chǎn)金融體系與監(jiān)管機(jī)制，可以保護(hù)到各個(gè)參與者的合法權(quán)益。

（五）建立專(zhuān)業(yè)、誠(chéng)信的房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)

政府應(yīng)鼓勵(lì)建立專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)，形成良性的競(jìng)爭(zhēng)格局，促進(jìn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。在明確房地產(chǎn)金融市場(chǎng)需求與規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)要求的前提下，推出經(jīng)濟(jì)主體多元化，服務(wù)專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)。與此同時(shí)，從需求與供給兩方面著手，帶動(dòng)金融體質(zhì)的創(chuàng)新，促進(jìn)多樣化得到分工，努力激勵(lì)房地產(chǎn)金融中介服務(wù)業(yè)。在建設(shè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的同時(shí)，要明確其責(zé)任與義務(wù)，幫助廣大的投資者了解各個(gè)金融中介機(jī)構(gòu)的作用，確保投資者能知道自己所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)，選擇最適合自己的投資方式。政府應(yīng)加強(qiáng)金融中介機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信與道德建設(shè)，維護(hù)房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定。

四、結(jié)論

本文認(rèn)為造成房地產(chǎn)金融出現(xiàn)發(fā)展問(wèn)題的因素有以下幾點(diǎn)：一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)高度集中，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)突出；二、相關(guān)法律法規(guī)薄弱；三、我國(guó)尚未形成專(zhuān)業(yè)且獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融服務(wù)支持體系；要想解決房地產(chǎn)金融的問(wèn)題，急于一時(shí)是不行的，需要政府與金融機(jī)構(gòu)一起努力。

房地產(chǎn)作為一個(gè)既維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展又是與我國(guó)人民生活密切聯(lián)系的熱門(mén)產(chǎn)業(yè)，保障其繁榮與穩(wěn)定發(fā)展是十分重要的任務(wù)。在當(dāng)前金融全球化的環(huán)境下，我們必須加快對(duì)房地產(chǎn)金融的改革步伐，建設(shè)多層次的房地產(chǎn)金融體系。堅(jiān)持我國(guó)以政府為主，市場(chǎng)為輔的雙線并行房地產(chǎn)政策，加強(qiáng)宏觀管理，完善金融法律體系和監(jiān)管機(jī)制，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)金融實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展下，引導(dǎo)一個(gè)良性的多層次化、專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，是人們生活的更加幸福。