土地儲備中的金融風險與防范策略

曹鳳美

摘要：作為人類社會生活與生存的載體，土地一直都是經濟生活中的重要組成部分，而其對于經濟發展則能夠起到不可估量的意義。正是在這樣的背景下，土地儲備工作便成為了當下的重中之重。但就實際情況來講，土地儲備工作展開的過程中則遇到了諸多的問題，尤其是相關的金融風險，更是成為了當下困擾土地儲備工作的重要問題。基于此，文章將以土地儲備的金融風險特征為切入點，繼而圍繞著其防范展開相關論述。

關鍵詞：土地儲備;金融風險;防范策略

眾所周知，土地儲備具有顯著的復雜性與長期性特征。在土地儲備開展的各個環節都需要依托于大量的資金支持。目前我國土地儲備的資金來源主要為三種：一是財政撥款，此類資金的來源通常不會造成財務上的風險，并且不需要支付本息，但因財力與時間等因素掣肘，所以此類資金極為有限。二是土地信托、土地債券等金融類產品。三是銀行的抵押貸款、授信貸款等信貸資金，一般情況下，此種獲取資金的方法能夠有效的保證土地儲備工作的資金來源，但其受金融市場的因素波及嚴重，所以其風險也更高一些。就當前的情況而言，我國土地儲備資金主要來源為銀行貸款。

一、土地儲備的金融風險特征

不同于其它產業對自己的要求，土地儲備工作的資金要求要更高一些，因為土地與資金之間的聯系，屬于一種相輔相成的關系。歸根結底在于，土地儲備工作的有序開展實際上需要依托于足夠的資金才能展開，兩者一旦剝離，其必然會對土地儲備工作造成不可估量的影響。而土地儲備工作的展開，往往需要依托于銀行貸款展開，這就使得土地儲備工作需要隨市場變化社會變化。所以，土地儲備工作本質上會受到諸多層面的因素影響，而這也就間接造成了一定的金融風險。

（一）融資能力低

目前融資能力低的問題，當下已經成為了我國土地儲備工作的一個重大金融風險問題。這是因為，土地儲備工作的融資主體主要為政府，而銀行貸款則屬于融資的一個手段。所以，只有當銀行提供大量的資金時，才能有效保證土地儲備工作的有效展開。但在這個過程中，因為土地的儲備量與資金量都屬于大體量，所以導致土地儲備工作的耗時增加，并且還使得大量的資金被投入，這就增加了工作的復雜程度。并且，這中間還要考慮到還款的要求等諸多因素，而這又與政府的誠信形象相掛鉤。因此，在土地儲備工作中展開的過程中，多種問題因素始終都處于相互交織的影響，這也就對政府的融資能力造成了潛移默化的影響。

（二）融資主體少

通常的情況下，土地儲備工作展開的效果，主要便與其資本的規模以及資金的渠道有著最為直接的聯系。而就我國土地儲備工作的實際情況來看，其中明顯缺少融資主體較少的問題，這也就對我國土地儲備工作造成了極大地掣肘。首先，城鄉建設本身需要依仗于大規模的資金進行支持。其次，相關政策已經禁止土地儲備的機構利用政府財務抵押融資，并且儲備機構也沒有貸款的權力。這樣的情況下，便只能依靠于政府進行融資，這就導致了融資主體少的問題出現，而土地儲備工作的金融風險便與此時出現。

（三）融資渠道少

我國土地儲備機構籌集資金的主要方式，當今主要為銀行貸款，即銀行貸款為支撐，政府投入為輔助的方式，進行土地籌備工作的展開。但就實際情況來看，因受諸多層面的原因影響，所以其在這過程中，財政上的資金并不能及時到位，這就使得其只能增加貸款。并且，不同于其它資產，土地作為最原始的資產，其形式也歸于單一，這就使得其規避金融風險的能力較弱。最后，如果銀行向土地儲備機構投放一定量的貸款后，遇到一定的波動以及影響的話，會導致資金不能及時回收，這便很容易造成更大地金融風險。

（四）融資風險較大

土地儲備機構在借助貸款的方式儲備土地后，往往能夠有效地擴大投資的收益，但投資的不確定性也于此時成倍數增加，以至于，新增的營業收入極有可能無法償還債務，進而導致預期收益不達標準。通常情況下，儲備的土地在出讓時，往往會出各種因素使得土地的投資與報酬無法完全收回。另外一種類型的風險則是土地的實際承租者與受讓者不能按照約定或者合同要求支付款項，這也會造成入不敷出的情況出現。

（五）不能支配土地出讓金

土地儲備機構的財務管理模式可被劃分為收支兩條，但其并不能任意的支配土地出入金。通常的情況下，實際流程為土地儲備機構取得土地之后在進行出讓，但是在土地出讓后所得的資金必須先經過政府的財政部門就行審核成本，而在審核通過之后才能劃撥土地儲備門以相關的成本資金。這樣的情況下，便使得土地儲備機構長期處于金融風險的臨界點。

二、土地儲備金融風險的防范策略

（一）規范貸款流程降低貸款風險

綜上所述，土地儲備機構本身對于銀行貸款的依賴性較大，并且這一趨勢還將長期持續下去。因此，這中間需要以貸款流程規范化的方式，幫助銀行降低貸款風險，從而有效保障這一層面的融資渠道。這中間的機理在于，因為土地儲備機構的貸款阻力小且資金量較為龐大。這就很容易導致金融風險的出現。所以，規范貸款的流程，力求做到對每個環節的有效把控，便能將可能出現的損失規避并能使損失限制在可以承受的區間之中。

這樣的情況下，銀行方面應依照相關的政策規定，不斷規范完善相關的貸款流程，即做到土地與資金相對應，并保證這中間不會出現紕漏的情況。另外，儲備機構的土地價位可以略微低于正常土地，這將有助于風險出現的情況下，降低一定的損失。這里需要特別指出的是，選擇銀行貸款本息低，并允許長期還款的銀行，對于土地儲備機構而言，有著最為直接的影響。

（二）構建土地儲備融資多元體系

對于土地儲備機構而言，土地自身的資產屬性使得其有很大的融資潛力。因此，這中間便需要高層面頂層設計上的發力，同時也需要土地儲備機構自身不斷探索。從而推動融資多元體系的構建，減少融資壓力并達到拓寬融資途徑的本質目的，這對于防范土地儲備機構的金融風險而言，有著不可估量的意義。