對企業物業管理模式的幾點思考

田紅

【摘要】現代物業經過20多年的發展，無論是從運營方式還是管理模式上都呈現出高要求化的標準，這使得居民的居住安全得到有力保障，本文從企業物業管理模式談及我國現代物流企業管理的現狀，以及相對于物業管理出現種種問題的解決策略，希望借閱者能給予寶貴意見。

【關鍵詞】企業；物業模式；思考；現狀；策略

現代化物業管理服務的質量追隨時代經濟發展在不斷提升，從初始的專項服務到后來的綜合性服務，以及現代物業管理對其規范性、標準性提出的多元化資產管理要求，創新在業界成為服務發展的新趨勢，并且被廣泛認可和關注。

一、我國物業管理現狀

（一）物業管理服務理念高度不夠。物業管理企業隸屬于服務行業的下屬企業，質量、管理和運營理念以及現實化產品性質，物業管理服務的思想價值和最高行為準則又受到業主、發展商、相關專業公司以及行政機構的認可和關注。服務理念應該是一個企業立身和發展的根本標桿，而隨著經濟技術水平的不斷發展和進步，各位業主的維權意識水平又在不斷提高，形勢和社會經濟水平促使物業管理公司的服務態度、服務項目、服務內容以及服務水平不斷進步和改進，更符合人們的心理，并且更人性化。

（二）業主與物業管理公司溝通不暢。現實中除了物業管理公司的服務態度等問題外，業主和物管公司溝通不到位也成了主要問題。現代的大部分居民享受分房租房以及福利房等，對物管的消費觀念還沒有形成，物管公司雖然談及向政府的賬目總是虧損不斷，卻也遲遲不愿公布賬目詳情，這使業主不得不對物管的誠信度產生質疑，因此，又激化了一層矛盾。這也說明物業管理和業主之間建立溝通渠道是很有必要的。

（三）物業管理人員素質高低不等。“有市無價，供需無序”的現狀激化了現代物業管理市場矛盾，面對消費者，物管人員不知該以何種態度來對待，物業管理公司導致的產地房質量和其價格不相符，無法做到把各方利益統籌兼顧，這就要求物管公司要提高服務意識和服務理念，以及服務質量的優化等等。

（四）我國現行物業管理模式呈現數量型。其行業主要特征為量大、廣布、規模小、效益差、發展力不足等等。

（五）現代物業管理整體呈現低水平的重建現象導致最終資源分配浪費、不合理的后果。一些小型物業管理企業運作成本太高，面對激烈的市場競爭，出現一系列例如技術人員工作量不飽和，設施、設備等專業化維修不能自理，低效高耗成為企業運營的一大障礙，麻雀雖小五臟俱全，規模小本身盈利模式就小，但競爭趨勢使得小型物管公司除了要靠高成本薄利潤的運作模式養活技術人員以及公司設備、場地等等，還有其他行政管理的稅費等，這讓不少物管公司面臨巨大財力挑戰，甚至不少物業管理公司面臨倒閉、破產等問題。另外，還有一些物業管理公司管理的觀念比較落后，這些問題都成為阻礙我國企業物業管理發展進步的絆腳石。

二、國內外相關物業管理模式分析借鑒

（一）新加坡物業法治管理。新加坡現行物業管理模式實行法制化管理模式，從1967年《土地所有權法案》的多次修訂，158章規定對從內部裝修到管理，以及業主的隱私權及公共空間，私搭亂建需要接受懲罰，并且規定內各項都要遵照法律法規嚴格執行等等，把共管式治理落到實處。

（二）香港物業分類管理。香港的物業管理模式積極吸收了國外的許多先進經驗，可以說香港的物業管理模式基本呈現成熟的管理方式，在香港，其住宅所有權分為公營房屋，公私合營房屋和私營房屋。其三者的區別在于不同類型的房屋承建單位和機構都不同，公私合營房屋以及私營房屋是由業主或業主委員會委托物業服務公司管理。香港物業管理收費比較實際化，并且收繳率也很高，能保證物業管理公司的基本運行。

（三）南京公共平臺管理。南京社區推行物業公共平臺管理。南京市政府堅決實行為新建商品房小區實行公投招標建管分離制度，并且為業主提供信息招標服務平臺。其“公共管理決策平臺”系統綜合社區物業管理信息欠缺透明問題，業主大會監管效率低下以及投票真實性容易受到質疑等問題，實現平臺線上綜合管理，方便廣大業主和群眾。

三、我國企業物業管理經營發展的對策

（一）全程物業管理服務策劃。全程物業管理服務把物業前期介入和介入房地產規劃、設計、施工、營銷策劃、銷售及售后服務的全過程綜合在一起，要求其二者之間具有相互關聯的關系，使得物業管理系統化、體系化，根據我國現代物業管理模式的現狀看來，這種管理服務模式是我國物業管理發展的一項必然趨勢。它的實施實際上高維度地維護開發商的聲譽，并且管理更方便，為業主減少后顧之憂。這種管理服務以一種新的管理模式呈現出來，它的本質目標是針對開發商和置業業主的，最終實施目標和價值，是符合和滿足客戶實際需求，適應物業管理市場的運營。

（二）貫徹落實《物業管理條例》，科學管理。完善的物業管理必須依照《物業管理條例》法律體系積極落實，使其與國家規定的層次化法律體系之間相互協調相向而行，從而完善物業管理各個領域中的各項體系，使得物業管理活動有法可依，并且依法管理，另外依據該條例完善物業管理人才的配置，全面實現科學化管理。

四、結語

紀伯倫曾說，這世上有三種人：智者，先知先覺；庸者，后知后覺；愚者，不知不覺。面對現代數據劃時代和信息科技化時代的物業鼎盛時期，三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳順，你又是當今時代發展的哪個人群呢？

【參考文獻】

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