三四線房價還要漲？新城控股加碼八座城市

周月明

在近期公布年報的A股上市房企中，位于上海的新城控股（601155.SH）勢頭較為迅猛。據其年報，2017年營收為405億元，同比增長44%，凈利潤62億元，同比增長81%。據克而瑞統計，其2017年銷售額排名為13位，比2016年前進了兩位。

那么，新城控股2017年的具體經營狀況如何呢？《投資者報》記者聯系到公司相關負責人，并得到一些答復。

拿地激進與負債增長81%

新城控股2017年勢頭迅猛，與其拿地策略有較大的關系。據公司對《投資者報》記者的回復，2017年，新城控股拿地金額800多億元，與此同時，其銷售金額1265億元、營收405億元。新增土地儲備122幅、總建筑面積3392.8萬平方米，樓面均價3175元/平方米。

對于一家房地產公司來說，其現金流量表中的采購商品、接受勞務支付的現金這一指標，也可以從一個側面反映房地產公司的拿地戰略。據新城控股年報，其2017年整年購買商品、接受勞務支付的現金為594億元，同比增長175%，同期萬科、招商蛇口的這一指標同比增長為31%、14%。可以看出，新城控股在2017年拿地戰略相對激進。

新城控股為何會采取激進拿地的策略呢？有專家認為，這是在房地產行業集中度加速提升的背景下做出的。在當前房地產發展馬太效應的驅動下，不當龍頭極難生存，眾多房企無論是追求規模還是加速拿地都是為爭奪龍頭地位，千億門檻也只是龍頭房企陣營的“入場券”。而在沖千億、增業績的壓力下，房企搶地速度必然加快，從統計局公布的今年1-2月全國房地產開發投資額來看，同比累計增速達9.9%，創兩年以來新高，這也從側面折射出房企拿地的熱情。

不過，拿地熱情在一二線、三四線城市并不一樣。新城控股負責人對《投資者報》記者稱：“目前一二線城市土地溢價率不高，因為銷售端處于政府‘限價管控之下，項目盈利壓力增大，房企在拿地端的熱情也隨之下降，轉向以收購等方式獲取項目。同時，當前三四線城市的土地溢價率較高，主要是市場較好、房企拿地比較積極，土地市場行情也水漲船高。三四線城市土地價格原本較低，雖然目前溢價率上升較快，但總體來看，地價依舊是便宜的，如果項目條件合適，仍舊會有較好的利潤空間。所以，今年，三四線城市市場仍然是房企業績的重要支撐。”

就具體城市布局來說，新城控股的布局策略為以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環渤海和中西部重點城市群擴張。公司稱：“會根據不同區域和板塊的管理半徑和深耕厚度，進行新城市公司的裂變。比如，住宅開發事業部的浙江公司，今年裂變為杭州公司、寧波公司、溫州公司三個城市公司，圍繞中心城市做進一步的下沉拓展。而對于中西部，公司2017年進駐了成都、重慶、西安、鄭州，2018年年初，又新設立了南昌城市公司。”

投資者可以更多關注這些城市以及新城控股在一二線、三四線城市的布局、銷售比重。

大量的拿地，也令新城控股囤積了大量的庫存。從2017年存貨來看，新城控股763億元，同比增長93%，而同期萬科、招商蛇口存貨增長分別為：27%、43%。

而且，這也令新城控股的負債攀升。2017年其資產負債率為85%，萬科為83%、招商蛇口為72%。且新城控股總負債同比增長率高達81%，萬科、招商蛇口分別為：46%、38%。對此，公司稱：“2017年公司負債上升主要由于公司處于規模擴張階段，土地儲備增長較快，對于融資的需求也較高。其中有息負債為395億元，整體平均融資成本5.32%。”

經營現金流緊張

就一家房地產公司來說，賺錢的模式主要有兩種：高周轉低毛利率模式和低周轉高毛利率模式。其中，高周轉低毛利率模式就是快速拿地、快速開發、快速銷售，比如萬科提出的5986高周轉模式，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成，產品必須六成是住宅。

而新城控股也屬于高周轉模式，公司回復記者稱：“公司操盤的住宅項目從拿地到開盤平均周期為6個月，一年內即可實現現金流回正，特別是一些三四線城市的項目，開發速度更快。根據年報，2017年，公司操盤項目資金回籠率達85%，回款速度也比較快。而商業項目，從拿地到開發建設，再到招商運營，由一個團隊、一體化管理的優勢，從拿地到開業平均不超過24個月。”不過高周轉的模式下毛利率會比同行業的毛利率略微低一些，新城控股2017年毛利率35%、招商蛇口為37%。高周轉的前提是有很多的房地產開發項目，因此高周轉模式要求房地產公司必須具有一個陣容強大的職業經理人團隊，能應付多地開花、不斷建設的局面。

不過，新城控股2017年雖然勢頭迅猛，但從經營現金流量凈額來說，并不理想。其2017年經營現金流量凈額為-104億元，同比減少229%。與此同時，萬科的經營現金流量823億元。經營現金流凈額為負意味著企業的銷售收入并未都回收為現金。新城控股在2017年應付款項和預收款項都有較大增長的情況下，還出現經營現金流凈額為負的情況，與其存貨的大量增長有很大關系。這也意味著，新城控股此前猛增的存貨所在的城市、樓盤是否“押寶”精準，將對其后續經營起非常關鍵的作用。

截至2018年4月3日，新城控股的股價為34.9元，市盈率13倍，年報發布以來小幅上漲后又回落。