三四線房?jī)r(jià)還要漲？新城控股加碼八座城市

周月明

在近期公布年報(bào)的A股上市房企中，位于上海的新城控股（601155.SH）勢(shì)頭較為迅猛。據(jù)其年報(bào)，2017年?duì)I收為405億元，同比增長(zhǎng)44%，凈利潤(rùn)62億元，同比增長(zhǎng)81%。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，其2017年銷售額排名為13位，比2016年前進(jìn)了兩位。

那么，新城控股2017年的具體經(jīng)營(yíng)狀況如何呢？《投資者報(bào)》記者聯(lián)系到公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，并得到一些答復(fù)。

拿地激進(jìn)與負(fù)債增長(zhǎng)81%

新城控股2017年勢(shì)頭迅猛，與其拿地策略有較大的關(guān)系。據(jù)公司對(duì)《投資者報(bào)》記者的回復(fù)，2017年，新城控股拿地金額800多億元，與此同時(shí)，其銷售金額1265億元、營(yíng)收405億元。新增土地儲(chǔ)備122幅、總建筑面積3392.8萬平方米，樓面均價(jià)3175元/平方米。

對(duì)于一家房地產(chǎn)公司來說，其現(xiàn)金流量表中的采購(gòu)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金這一指標(biāo)，也可以從一個(gè)側(cè)面反映房地產(chǎn)公司的拿地戰(zhàn)略。據(jù)新城控股年報(bào)，其2017年整年購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為594億元，同比增長(zhǎng)175%，同期萬科、招商蛇口的這一指標(biāo)同比增長(zhǎng)為31%、14%。可以看出，新城控股在2017年拿地戰(zhàn)略相對(duì)激進(jìn)。

新城控股為何會(huì)采取激進(jìn)拿地的策略呢？有專家認(rèn)為，這是在房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升的背景下做出的。在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展馬太效應(yīng)的驅(qū)動(dòng)下，不當(dāng)龍頭極難生存，眾多房企無論是追求規(guī)模還是加速拿地都是為爭(zhēng)奪龍頭地位，千億門檻也只是龍頭房企陣營(yíng)的“入場(chǎng)券”。而在沖千億、增業(yè)績(jī)的壓力下，房企搶地速度必然加快，從統(tǒng)計(jì)局公布的今年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額來看，同比累計(jì)增速達(dá)9.9%，創(chuàng)兩年以來新高，這也從側(cè)面折射出房企拿地的熱情。

不過，拿地?zé)崆樵谝欢€、三四線城市并不一樣。新城控股負(fù)責(zé)人對(duì)《投資者報(bào)》記者稱：“目前一二線城市土地溢價(jià)率不高，因?yàn)殇N售端處于政府‘限價(jià)管控之下，項(xiàng)目盈利壓力增大，房企在拿地端的熱情也隨之下降，轉(zhuǎn)向以收購(gòu)等方式獲取項(xiàng)目。同時(shí)，當(dāng)前三四線城市的土地溢價(jià)率較高，主要是市場(chǎng)較好、房企拿地比較積極，土地市場(chǎng)行情也水漲船高。三四線城市土地價(jià)格原本較低，雖然目前溢價(jià)率上升較快，但總體來看，地價(jià)依舊是便宜的，如果項(xiàng)目條件合適，仍舊會(huì)有較好的利潤(rùn)空間。所以，今年，三四線城市市場(chǎng)仍然是房企業(yè)績(jī)的重要支撐。”

就具體城市布局來說，新城控股的布局策略為以上海為中樞，長(zhǎng)三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部重點(diǎn)城市群擴(kuò)張。公司稱：“會(huì)根據(jù)不同區(qū)域和板塊的管理半徑和深耕厚度，進(jìn)行新城市公司的裂變。比如，住宅開發(fā)事業(yè)部的浙江公司，今年裂變?yōu)楹贾莨尽幉ü尽刂莨救齻€(gè)城市公司，圍繞中心城市做進(jìn)一步的下沉拓展。而對(duì)于中西部，公司2017年進(jìn)駐了成都、重慶、西安、鄭州，2018年年初，又新設(shè)立了南昌城市公司。”

投資者可以更多關(guān)注這些城市以及新城控股在一二線、三四線城市的布局、銷售比重。

大量的拿地，也令新城控股囤積了大量的庫存。從2017年存貨來看，新城控股763億元，同比增長(zhǎng)93%，而同期萬科、招商蛇口存貨增長(zhǎng)分別為：27%、43%。

而且，這也令新城控股的負(fù)債攀升。2017年其資產(chǎn)負(fù)債率為85%，萬科為83%、招商蛇口為72%。且新城控股總負(fù)債同比增長(zhǎng)率高達(dá)81%，萬科、招商蛇口分別為：46%、38%。對(duì)此，公司稱：“2017年公司負(fù)債上升主要由于公司處于規(guī)模擴(kuò)張階段，土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)較快，對(duì)于融資的需求也較高。其中有息負(fù)債為395億元，整體平均融資成本5.32%。”

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流緊張

就一家房地產(chǎn)公司來說，賺錢的模式主要有兩種：高周轉(zhuǎn)低毛利率模式和低周轉(zhuǎn)高毛利率模式。其中，高周轉(zhuǎn)低毛利率模式就是快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售，比如萬科提出的5986高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出八成，產(chǎn)品必須六成是住宅。

而新城控股也屬于高周轉(zhuǎn)模式，公司回復(fù)記者稱：“公司操盤的住宅項(xiàng)目從拿地到開盤平均周期為6個(gè)月，一年內(nèi)即可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正，特別是一些三四線城市的項(xiàng)目，開發(fā)速度更快。根據(jù)年報(bào)，2017年，公司操盤項(xiàng)目資金回籠率達(dá)85%，回款速度也比較快。而商業(yè)項(xiàng)目，從拿地到開發(fā)建設(shè)，再到招商運(yùn)營(yíng)，由一個(gè)團(tuán)隊(duì)、一體化管理的優(yōu)勢(shì)，從拿地到開業(yè)平均不超過24個(gè)月。”不過高周轉(zhuǎn)的模式下毛利率會(huì)比同行業(yè)的毛利率略微低一些，新城控股2017年毛利率35%、招商蛇口為37%。高周轉(zhuǎn)的前提是有很多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此高周轉(zhuǎn)模式要求房地產(chǎn)公司必須具有一個(gè)陣容強(qiáng)大的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，能應(yīng)付多地開花、不斷建設(shè)的局面。

不過，新城控股2017年雖然勢(shì)頭迅猛，但從經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~來說，并不理想。其2017年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-104億元，同比減少229%。與此同時(shí)，萬科的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量823億元。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為負(fù)意味著企業(yè)的銷售收入并未都回收為現(xiàn)金。新城控股在2017年應(yīng)付款項(xiàng)和預(yù)收款項(xiàng)都有較大增長(zhǎng)的情況下，還出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為負(fù)的情況，與其存貨的大量增長(zhǎng)有很大關(guān)系。這也意味著，新城控股此前猛增的存貨所在的城市、樓盤是否“押寶”精準(zhǔn)，將對(duì)其后續(xù)經(jīng)營(yíng)起非常關(guān)鍵的作用。

截至2018年4月3日，新城控股的股價(jià)為34.9元，市盈率13倍，年報(bào)發(fā)布以來小幅上漲后又回落。