房地產投資項目風險分析

摘要：近幾年來，國民經濟迅速發展帶動了房地產行業的興起。房地產投資不同于其他投資，它是一項高收入高風險的投資項目，且投資金額較大、投資時間較長，為了能減少房地產投資中風險出現的幾率，讓投資者得到最大的經濟效益，在房地產投資之前做好投資項目的風險分析是非常重要的。然而，在目前的房地產投資當中，投資項目風險分析卻又是一個常常被忽視的問題，基于此，本文將對其進行分析，規避防范房地產投資中風險出現的概率。

關鍵詞：房地產投資；項目風險；風險特征；風險分析

房地產市場在近幾年國民經濟發展的推動下得到了極大的發展機遇，呈現出良好的發展態勢。在房地產項目投資當中，存在諸多的投資分析要素，投資的風險控制就是其中之一，開展房地產投資項目的風險評估可以預見投資項目中存在的風險因素，為投資決策以及投資實施過程中的風險控制提供依據，減少因投資風險對房地產投資收益帶來的影響，確保投資商在房地產投資中得到的經濟效益。本文將從房地產投資項目風險的概述，房地產投資項目風險的特征，房地產投資項目風險分析三個方面來進行深入探討，為房地產項目投資工作尋找新思路，明確新方向，獲得新辦法。

一、房地產投資項目風險的概述

房地產投資是一種實體投資，不同于資本投資，它是一項專業性、技術性、綜合性比較強的投資活動，具有投資金額大、投資回收期長等特點，在投資過程中的風險也較高。在房地產投資過程中，既會遇到房地產經營風險和財務風險這種有形風險。也會遇到政策風險和自然風險這些無形風險，無論是哪一種風險，都足以讓房地產的投資遭受到巨大的經濟損失。這些風險的存在會使投資商的每一項投資決策都充滿了不確定性，讓投資決策和投資活動存在著潛在風險。而要想盡可能地規避和減小房地產投資項目中風險，就需要對房地產投資過程中的各種不穩定性因素進行詳細分析，以此來提高房地產投資決策的科學性與合理性，減小投資風險對投資帶來的收益損失，讓投資商得到最大化的經濟效益[1]。目前，我國房地產投資商對房地產投資項目風險分析的認識還不夠深刻，對于房地產風險的分析還處與表面淺顯的階段，房地產投資的政策法規也不夠完善，執行力度不夠大，房地產投資的市場資料和市場經驗也較為缺乏，這些因素在不同程度上影響了對房地產投資項目的分析。

二、房地產投資項目風險的特征

（一）客觀性

在房地產投資中，風險是一個客觀存在，了解房地產投資項目風險特征是開展投資風險預防以及控制的基礎。房地產投資項目是客觀存在的，具有一定的客觀性，不能被否認或者被拒絕接受。房地產投資商要想做到風險的有效預防和控制，就需要正視風險，以積極的態度來應對風險的出現，盡可能的在最小影響范圍內解決風險問題。

（二）不確定性

基于房地產投資的特性及房地產投資過程中的各類不可控風險因素，導致房地產投資項目風險多樣化，并具有很強的不確定性，同時，不同風險之間還具有一定相通性，在房地產投資整個過程中，風險的出現是不能被確定的，它不能在出現的時間、地點、決策上提前被預知，且后續對投資結果造成的影響也不能被提前確定，也不能對風險形成的原因進行事先肯定[2]。

（三）綜合性

房地產投資是一項專業性、技術性、綜合性較強的活動，它在投資過程中涉及到許多投資環境內部和投資環境外部的因素，是投資企業各種財務活動以及經營活動矛盾的綜合反映，在投資過程中一是要考慮到各種投資企業內部資金的情況；二是積極對市場進行分析，了解產品的銷售內部情況；三是要考慮到各種外部環境的投資情況。

（四）結果雙重性

房地產投資項目的風險還具有結果雙重性，在投資過程中，巨大的利益背后會潛藏著風險，而在危險的風險背后卻又會隱藏著誘人的利益，風險和利益在房地產投資中是相互存在并且相互對等的。在房地產投資當中，投資商是愿意冒著巨大的風險去獲取利益還是害怕風險代價過大而對風險采取規避都會對最后的投資結果造成影響，風險和利益在房地產投資過程中同時存在作用，并且相互之間共同抵消矛盾[3]。

（五）可測性

雖然房地產投資項目的風險具有不被確定的本質屬性，但這并不代表風險就不能被完全的預測。在房地產項目投資過程中，投資商可以根據以往的相似的投資情況或者投資經驗進行統計分析，通過分析得到的結果對某種相似決策或相似風險造成的損失程度和發生的概率進行預測、判斷，房地產投資項目的風險分析其實就是投資過程中風險出現概率的預測和衡量過程。

三、房地產投資項目風險分析

（一）房地產市場競爭的風險

國民經濟的迅速發展推動了房地產行業的興起，但也為房地產行業帶來了市場競爭的風險。如果房地產投資商不對市場進行調查分析，了解房地產市場供需變化的客觀規律，就會導致房地產在銷售過程中出現同類項目的競爭，當競爭過于激烈時，可能會使房地產造成滯銷狀態，并會加大房地產銷售的推廣成本，影響投資商的經濟效益收入。任何市場的供求關系都是不確定且多變的，而供給側與需求側兩面的不確定性就會在一定程度上影響到投資商的收入，特別是在房地產投資這一方面，對房地產投資商的經濟效益收入影響比一般投資還要大，因此在房地產投資商投資之前一定要做好對銷售市場的分析了解工作，才能預防因市場競爭而帶來的風險[4]。

（二）消費者購買力的風險

在房地產投資項目中，投資商的經濟效益不僅會受到同類項目競爭的影響，還會在很大程度上受到消費者購買力的影響。也就是在房地產銷售過程中，消費者購買力風險的出現。在物價總水平持續上升但消費者收入水平和購買能力持續下降的情況下時，消費者就會降低對房地產購買的需求，從而使房地產出現滯銷的情況，減少了房地產投資商的房租出售概率，從而使房地產投資商的經濟效益受到影響。

（三）房地產流動性和變現性的風險

房地產投資較其他投資產品最大的差別在于房地產是固定在一個區域之中，房地產之間的交易只能是房地產使用權和所有權的轉移，其實體還是沒有變化的，這一點就決定了房地產流動性和變現性較差，在房地產投資過程中會存在流動性和變現性的風險。房地產的價值量相對來說比較大，在交易過程中會出現交易金額過大且轉權手續繁瑣，交易時間過長等問題。這使得房地產投資商在急需資金時不能及時地將手中的房產進行變現，即使能馬上將手中的房產變現，但也會因為時間過于匆忙，交易價格很難達到合理的價位，從而使房地產投資人的經濟效益受到損失，為房地產投資商帶來變現上的風險。

（四）房地產經營性風險和財務風險

在房地產經營過程中，如果經營不當或在經營中產生失誤，就會對實際經營結果造成影響，導致其同預期期望的經營結果有很大的不同，令房地產投資商陷入經營性的風險當中。造成房地產經營性風險出現的原因有以下幾點：一是房地產投資商沒有對市場信息進行準確的掌握導致房地產銷售決策出錯而造成的經營性風險；二是由于房地產投資商對房地產投資或房地產交易的法律條文和稅負規定等的不了解而造成房地產的投資和交易失敗等；三是因為房地產投資企業的管理效率過低，在最合適的市場銷售機會中沒有及時的把手中的房地產出售而導致房地產空置率過高，增加經營費用，使經營性風險出現[5]。

除去經營過程中產生的風險之外，項目投資財務工作方面出現問題也會造成房地產投資財務風險的產生。造成財務風險出現的主要原因是購房者未能在約定時間內付清房款以及投資者大量使用貸款方式來擴寬融資道路，但卻讓自己陷入負債經營中，這兩種情況都會使房地產投資商陷入財務惡化的情況中，從而導致財務風險的出現。

（五）社會風險以及自然風險

國家經濟和政策的變動都會對房地產的交易價格帶來波動影響，這種影響帶來的經濟收益下降就稱之為社會風險，比如城市規劃帶來的風險、區域發展帶來的風險、社會治安工作帶來的風險等。同時，還有不可抗的自然因素帶來的風險，比如因為地震、洪水、風暴等導致房地產工期延長、房地產受到損傷等，這些都會為投資商的經濟效益帶來影響[6]。

四、結語

在房地產投資過程中，風險同巨大的經濟效益連接在一起，投資商要想提高經濟效益，控制預防風險所帶來的影響就需要在房地產投資整個過程中對其進行風險分析，并根據分析結果采取相應措施，盡最大程度減少風險對經濟效益帶來的影響，從而減少房地產投資成本，增加房地產投資的經濟效益。

參考文獻

[1]吳錫華.房地產投資風險評估與決策——含有風險的收益率計算方法[D].浙江：浙江大學，2002：23-24.

[2]徐曉音.房地產投資風險與防范對策研究[J].商業研究，2002，（9）：146.

[3]賈楠，劉志才.關于房地產投資風險類型的研究[J].建筑管理現代化，2002，（2）：39.

[4]沈明.我國房地產投資風險分析[J].房地產開發，2006.

[5]陳佑啟.房地產投資風險管理及經營決策方法[J].山西經濟出版社，1997.

[6]黃猛.房地產投資項目評估體系研究[D].成都：西南財經大學，2007：1-8.

作者簡介：田志軍（1978.04），男，山西大同人，本科，工程師，首都經濟貿易大學房地產經營與管理專業，主要研究方向：房地產市場開發、房地產運營管理。

（作者單位：中鐵置業集團北京有限公司）