加強土地交易與不動產登記的有效銜接

楊琴

【摘要】本文結合筆者多年來對土地交易和不動產登記等領域知識的研究，探討加強土地交易與不動產登記有效銜接的措施，以供參考。

【關鍵詞】土地交易；不動產登記；有效銜接

土地交易和不動產登記之間有著非常密切的關系，當前的不動產市場交易的確定、變更和轉變等形成都要依據登記基礎來實現效力價值，而交易作為登記的前提，又能對其形成重要的保障。以下對關于加強土地交易與不動產登記的有效銜接問題進行探討。

1、梳理兩者之間的聯系機制

梳理好土地交易和不動產登記兩者之間的聯系機制是做好有效銜接的前提。首先，這兩者之間功能方面有一定的聯系，在土地公有制時代背景下，我國政府擁有土地管理工作的多重身份，所以土地交易和不動產登記在功能不同的情況下依舊有很多共同之處，比如兩者都承擔一些有關聯性的土地管理職能。其次，這兩者之間操作方面也有一定的聯系，比如程序上土地交易和不動產登記聯系緊密，在完成土地交易以后要實現登記的操作，而在土地交易前也需要執行基礎的登記工作。從理論上看，某處的土地只有被登記過才能有明晰的產權，才能進行出讓、轉讓、租賃等功能的使用。再者，這兩者之間法理方面也有一定的聯系。土地交易和不動產登記都包含了權利關系，但這些關系有一定的差別，比如：權含有債權與物權，而利更多地體現于物權。在市場經濟中，物權制度和債權制度都是基礎的組成部分，能夠發揮維護市場安全穩定的作用，從物權方面來看，一級市場需要進行交易設立物權和確保二級市場通過交易轉移物權，才能通過不動產的登記確立物權。從債權方面來看，在土地出讓的合同中對受讓人權利有明確的說明，但也會明確其應履行的如節約用地、環保等義務，才能形成債權的一部分[1]。從載體方面來看，不動產登記管理工作組成的基礎就是登記簿，而土地合同就成為了重要的載體。

2、相關人員重視土地交易和不動產登記的銜接問題

在當前的土地交易和不動產登記工作中出現不少問題，表現突出的有出讓、轉讓及抵押的問題。首先，土地出讓問題主要表現為合同所約定的登記部門審核內容無法進行操作，例如在提高集約利用水平時很多人會提出土地原有的建設、功能、管理、節能和環保等要求，并要求在附欄中進行標記，但在實際執行過程中，很多內容要素過多要求過細，也有不少則過于宏觀甚至量化，標記工作較難，一旦統計不明，那么登記到執行的工作就更難。我國相關的法律政策有明文規定，“未履行合同約定不得辦理初始登記”，但在實際的土地登記工作中，卻還存在履行出讓合同約定，也就是提前辦理土地初始登記的工作。其次是土地轉讓和不動產登記工作的銜接問題，突出表現在一些沒能根據法定程序進行轉讓或與轉讓條件完全不符的，登記不能違規進行辦理，比如根據《城市房地產管理法》的相關規定通過出讓的方法獲取土地使用權，那么在進行房地產的轉讓時就要結合合同具體的約定來支付出讓金，才能獲取土地使用權證書。但不少企業在不具備上述條件時就有擅自轉讓的行為，并且相關的土地登記部門還為其辦理轉讓登記手續。針對一些通過協議方式或是邀標的方式進行供應的土地，通常會在合同中設置轉讓限制的條款，而實際進行操作時卻缺少把關的環節，導致很多擅自轉讓的情況出現。還有一些沒能達到轉讓條件的情況，登記部門也為其辦理了登記，所以在轉讓和登記工作上不少工作人員還沒能形成統一的約束性認識。要解決這一問題，確保土地利用價值得到最大的發揮，在出讓土地時可從投資強度、物業持有比例以及產出效益等方面提出適當的要求，如果沒能達到相關指標要求，那么就不能辦理轉讓和登記。此外還需要相關部門做好把關的工作，杜絕擅自轉讓的情況出現。再者是抵押和登記的銜接問題，比如一些違規登記的土地使用在融資抵押上，虛假的登記辦理、違反土地劃撥而直接用于融資、沒能履行抵押程序而直接融資等，這些都要加以解決。

3、進一步促進土地交易和不動產登記銜接的效能

在促進效能提升的工作上，要堅持以土地交易安全及提高土地利用率為目標，尤其是強化全周期管理，實現土地節約的集約利用，注重標注的內容，以信息技術來推動標注內容的細化工作，同時也為不動產登記制度加大了保障力度，不斷完善內容、優化流程、加強合作等等，最終實現促進效能目的。首先，細化標注的工作要得到高度重視，審核的口徑必須有統一的流程和可操作的調整空間，以《物權法》和《不動產登記暫行條例》的規定為準，做到依法登記，突出重點，側重選擇。具體的重點選擇可結合以下的策略執行：（1）法律所規定的具有具體限制性的要求，如土地轉讓限制非市場化出讓的硬性特征、犯法用地等等；（2）合同中具有提示性的要求，如環保、投入產出等等，此外還要注重標注時拿捏好可操作的調整力度，確保后續工作能夠更順利將其落實。其次是依靠合理的分工與高效的管理，提高銜接的效率，做到不該設置的條件堅決不設置，該設置的條件要明確具體的類別并進行嚴格監管。再者是建立健全相關的法律法規，對當下土地交易和不動產登記不適合的規定進行修訂，比如《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，要明確合同約定的依據，只要沒能履行約定要求堅決不能進行登記，還要明確地建立相應的土地交易備案審核制度。最后是加強信息平臺的建設，將信息化技術大力投入應用，解決銜接信息不暢的問題，并以高新技術提高工作效率[2]。

結語：

綜上所述，我國當前的土地交易和不動產登記的銜接還存在一些問題，必須引起相關部門和工作人員的高度重視。相關部門與工作人員要好好梳理土地交易和不動產登記工作兩者之間的內在機制，對問題與現狀結合實際情況進行深入的研究，不但要確定問題得以解決，還要從兩者銜接的效能上進行突破，此外要將不動產登記與交易信息利用高科技術實現共享與互通，確保業務辦理更為持續、安全和高效，最終達到銜接的目的。

參考文獻：

[1]盧為民，張琳薇.土地交易與不動產登記銜接中的若干問題研究[J].上海土地，2017，2（3）：19-21.

[2]盧為民，張琳薇.加強土地交易與不動產登記的有效銜接[J].中國不動產，2016，11（7）：22-24.