不動產登記機構錯誤登記賠償責任的性質與形態

周宓

【摘要】不動產登記行為的主要效果表現為物權變動，本質上乃私法行為。因不動產登記機構登記錯誤產生的損害賠償責任應為民事責任，并應采用過錯責任原則。損害產生的原因不同，其責任形態也不同。本文認為在申請登記人和登記機構構成混合侵權時，二者之間的責任形態宜確定為不真正連帶責任。

【關鍵詞】不動產登記；登記機構；責任形態

一、不動產登記機構賠償責任的性質

（1）不動產登記是不動產物權變動行為之重要構成。不動產物權變動的行為由當事人申請登記的行為與登記機構的審核登記行為構成。不動產登記機構的審核登記行為是不動產物權變動行為中不可或缺的一部分，從功能上看乃一種輔助性的法律行為。登記是我國不動產物權變動的公示方法，若抽離了登記，不動產物權變動將無從實現。

（2）不動產登記的功能主要在于民事方面。不動產登記制度的功能主要包括：確定物權歸屬；保護交易安全；提高交易效率；對不動產交易進行宏觀調控。其中，僅第四個方面的功能才間接具備行政管理的因素。不動產登記機構雖可通過不予登記、更正登記等措施對違法的物權變動行為予以規范，但其并無行政處罰的權力，只是為其他行政機關的宏觀調控提供依據和資料。

（3）保護對象是受害人的民事權益。不動產登記機構錯誤登記給真正權利人造成的損害是對民事權利方面的損害，即對不動產的物權造成損害。相關法律法規中關于登記機構錯誤登記賠償責任的規定，其目的是解決民事賠償問題，保護對象是受害人的民事權益。既然侵害的是民事權利，其應承擔的當然是民事責任，且為民事責任中的侵權責任。該責任性質不會因責任主體是登記機關而發生變化。

（4）行政責任不利于對受害人的保護。采用行政責任不利于受害人實現充分救濟。其一，目前我國對申請國家賠償設置了諸多條件和程序要求；其二，依照國家賠償的違法歸責原則，受害人只有在不動產登記機構及其工作人員因違法行為造成損害時才可申請國家賠償；其三，行政機關較行政相對人處于優勢地位，認定其行政行為違法較為困難，受害人獲得賠償的難度也因此加大；其四，《國家賠償法》對國家賠償責任做了數額限制，原則上只賠償直接損失，不賠償間接損失，導致受害人得不到充分的賠償。

二、不動產登記機構賠償責任的形態

責任形態，即責任由誰承擔，如何承擔。損害產生的原因不同，其責任形態亦不同。例如：A 無權處分人通過偽造虛假材料將B的房屋出賣給不知情的C，而登記機構沒有盡到審查職責，為其辦理了過戶登記。此時C 已取得房屋的所有權，B無權請求C 返還房屋，只能請求A 和登記機關賠償其損失。二者應如何承擔責任，學界觀點不一。理由如下。

（1）二者之間不是連帶責任。連帶責任屬于較重的共同責任，只在法律有明確規定時才適用。從侵權責任法來看，連帶責任要求加害人之間有共同故意，構成共同侵權行為。如上述例子，A 和登記機關之間不存在共同故意，造成損害的直接原因是A 實施的故意、積極的侵權行為，而登記機構僅未盡到合理的審查職責，該過失、消極的行為僅為造成損害的間接原因。并且從中獲利的是提供虛假材料申請登記的A，而非登記機構。

（2）二者之間不是按份責任。實踐中相對較多采用此種做法，由法院依自由裁量權，根據案件具體情況確定雙方各自應承擔的責任份額。采用按份責任存在如下不妥：其一，若將登記機構的賠償數額全交法院自由裁量，但目前我國缺乏詳細的相關法規以及具體的裁量標準，加上當前司法公信力不足，法院恐難以擔此重任。其二，由于登記機關和司法機關之間存在更為密切的關系，使登記機關處于優勢地位，容易導致司法不公。其三，按份責任不利于對受害人的保護。隨著房價的上升，不動產的價值往往較為巨大。若申請人賠償能力不足，而登記機構只按其過錯承擔部分責任的話，受害人就無法得到實質性救濟，有違民法“有損害就有救濟”的精神。

（3）二者之間是不真正連帶責任

符合不真正連帶責任的基本構成。首先，申請人提供虛假材料申請不動產登記與登記機構未盡合理審查義務錯誤登記的行為，都侵害了受害人的同一不動產物權，符合基于不同的發生原因和同一損害事實的基本構成條件。其次，符合不真正連帶責任的基本特征。受害人對登記機構申請人和登記機構都享有損害賠償請求權，可根據自己的利益選擇其一或全部承擔賠償責任；救濟目的都相同，即為了彌補受害人不動產物權所受的損害。通常登記機構非最終責任者，在其承擔全部賠償責任后可向最終責任者，即登記申請人或第三人追償。

由登記申請人承擔終局責任的正當性。對于不真正連帶責任，其追償是單向的，且為全額追償，而非按比例追償。對此，主張按份責任的學者認為由申請人承擔終局責任，而登記機關只承擔中間責任的做法不合理，會導致登記機關逃脫其過錯行為所應承擔的責任，從而違背了侵權責任法，根據各自過錯程度及原因力大小承擔賠償責任的原則，以登記機構承擔間接責任與其不承擔任何法律責任并不能劃等號。一般情況下，申請人提供虛假材料申請登記的行為才是登記錯誤發生的根本原因，而登記機構的過失行為僅為損害發生的間接原因，申請人的責任理所應當為最終的本位責任。

在登記機構與登記申請人構成混合侵權，登記機構應承擔補充責任的情況下，登記機構所支出的賠償額，既可以向登記申請人追償，也可以向有過錯的工作人員追償。不過，就追償中的責任承擔問題而言，因行為性質、過錯程度、造成損害的原因不同，應使提供虛假材料故意實施侵權行為的登記申請人承擔第一順位的責任，而對于有過失的工作人員，則宜使其負補充責任。

參考文獻

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