淺談如何有效控制房屋修繕造價

曾薪龍 田兵權 鄭梓樂 倪博

摘 要：眾所周知，建設項目的全壽命周期是指項目的建設使用以及最后的清理的整個過程，要使建設項目在其全生命周期內的成本達到最低且各項任務完成質量達到合同約定和國家標準，于是乎，很多建設單位將其成本控制重點放在了建設前期和建設期上，而相對工程項目投產運營期的成本則視之為九牛一毛，其實不然，本文將對建設項目竣工后的運營階段的保修、維修、維修后的保修做闡釋，從工程質量和維修后的保修兩方面探討建設項目全壽命周期內的成本控制。

關鍵詞：房屋維修；成本控制；運營階段；建設項目全生命周期

因為建設成本和運營成本構成了建設項目的全過程造價，而這兩部分無論在建設前期投資分析還是在實施過程中極易出現一種情況就是目標相互發生沖突，即是說，建設成本和運營成本的關系是此起彼伏的。因此，作為建設單位，不但要考慮建設階段的成本控制，與此同時還應該注意工程項目在運營階段的成本控制，以達到項目全生命周期中成本達到最低效益達到最大。而運營階段的成本影響因素很多，在眾多的因素中，工程項目的維修是比重較大的因素之一，而現實生活中，很多企業都出現一種情況即是建設之初投入的成本和建設過程中的投資遠大于運營階段的維修和保修費用，又特別是在地價和每平方建設造價如此之高的情況下，不論是施工單位還是建設單位皆認為做好前期的控制意義遠大于后者。而筆者認為施工單位也罷建設單位也好，不會只建設一項工程，那么多套工程的維修費自然就成了一筆可觀的成本。針對工程保修階段，我們都知道建設單位在竣工結算時會扣留一部分質量保證金，在此我們不妨參考某建設單位和施工單位在竣工時簽訂的工程項目保修合同中的幾項保修內容：

由此可見，非結構構件保修年限大抵5年，而工程項目的使用期遠比此要長，那么在此階段內該部分構件出現的缺陷無疑會使成本增加，由此我們不妨從房屋維修的影響因素、維修特點、維修后的保修工作三方面探討建設項目全壽命周期中維修成本。

一、房屋維修的影響因素

房屋維修的影響因素是多方面的，最根本的原因卻在于建設項目質量、運營階段人為因素和自然環境的影響。首先針對人為因素，房屋在使用過程中，房屋的各個構件、裝飾部件等易受到其他物體的碰撞與摩擦、使用者的不當操作使用、住房人員的不當改裝和改修讓房屋各部件損壞而又未及時發現或發現后未取得處理，長此以往在重力荷載或剪應力的作用下造成一定范圍的破壞損傷，給人們生活帶來不便或影響其使用功能，人為因素導致的維修，人們往往是自行處理或物業公司承擔部分費用；其次對于自然環境因素，該因素在房屋外墻防水保溫系統、屋頂的保溫與防水上顯得尤其重要，因為房屋在自然界經常經受風、霜、雨、雪、地震等作用后，部分構件老化或脫落或失去部分功能的情形，如仿古建筑，大多是以木材搭建，而木質材料不論如何讓處理都相對于其他材料在抵抗風荷載、酸雨侵蝕、蛀蟲蛀蝕方面均處弱勢，這種破壞不僅影響了原有風格風貌給人們不適感，在安全上，還會給游客或住戶造成極大威脅。那針對這類因素所致則是由建設單位承擔其維修費用，在維修后的保修期中諸多注意參照第三點工程質量的影響中羅列的辦法；最后歸根結底說到工程質量，作為工程中“鐵三角”之一的質量管理尤為重要，甲乙雙方往往都追求用最少的費用獲得最好的質量，在工程建設中我們常常用價值工程來確定很多細節。而針對在竣工后的保修期中，如上表中提到的屋面防水、外墻面防水保溫、門窗松動、給排水工程等這些普遍存在且頻繁出現問題的部分，對施工單位而言，要控制成本，那就得在施工過程中的施工工藝、建筑材料、施工技術、施工過程管理上嚴格把控，保證其工藝流程、施工機械與人員技術的密切配合以及建筑材料的質量。比如要規避保修期內屋頂漏水的問題，第一，施工前的技術準備，從熟悉圖紙開始；其次，對專業的施工隊伍進行技術交底再施工；第三，施工完后監理做好驗收工作。而從建設單位出發，則除了保修期內的問題還有超過保修期后的維修工作，在保修期內可按照法律法規或者合同約定的進行解決，而要避免保修期外出現的工程質量問題則應從施工階段抓起，也就是上述施工企業施工過程中應注意的，與此同時質量要求還應更高，當然還可采取防范措施或者及時采取補救措施。不論是人為因素還是環境因素還是工程質量原因，這些都是房屋檢修堪檢報告中會明確指出的，為后面編制相應的維修計劃和方案提供必要依據。

二、結論

我們都知道做每件事都要有一定價值和意義，如此，房屋的維修，對建設工程項目成本控制起著一定價值作用，維修成本和建設成本無疑是此起彼伏的關系，其次維修成本影響著運營成本，從而影響建設工程全過程造價、施工單位，建設單位做好相關措施或方案，注重維修階段的管理工作，方可有效降低成本，控制建設項目全生命周期的工程造價。

參考文獻：

[1]來豐剛，田兵權.房地產項目管理信息化建設探討，2007.2.

[2]豐艷萍，鄒坦，馮雨生.工程造價管理.機械工業出版社，2015.4.