房地產市場新觀察

李薇薇

摘 要 由于對金融市場的限制，所有產業特別是房地產業都在為銀行打工。毫無疑問，如果我們不開放金融市場，那房地產怎么能叫做一個完整市場呢？房地產市場和金融市場是唇齒相依的市場，但又相容不夠。由于對金融市場的限制，所有產業特別是房地產業都在為銀行打工。毫無疑問，如果我們不開放金融市場，那房地產不能叫做一個完整市場。

關鍵詞 房地產 金融市場 開放

“所有在國外有融資條件的企業，我們從報表里都可以看到，他們的上市公司在資金成本這一項上，遠遠低于國內的上市公司和非上市公司的資金成本。”在9月17日“2014中國房地產企業品牌價值測評成果發布會”上，華遠地產董事長任志強表示。

政府喊話放松信貸，能否落實尚需觀察。

任志強認為，去年開始出現的房地產交易量下滑，很大的一個原因就是銀行大大提高了個人消費信貸利率。實際上，各地最近開始的第二輪救市也偏重于信貸支持，例如9月15日湖北方面公布的“鄂六條”就規定，居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍。

有分析也指出，貨幣信貸政策推動樓市變化作用正日益顯著，無論是新增貸款變化或是利率調整均對近年來的房地產市場起到了重要影響，市場的量價變化與信貸政策的松緊方向緊密相關，貨幣信貸政策正在扮演越來越重要的角色。一方面通過利率變化和信貸投放額度變化，來刺激市場需求，另一方面差別化原則的執行也能更好地貫徹落實中央“有保有壓”、鼓勵消費抑制投資的主導思想。預計未來，若樓市呈現進一步下行壓力，可能會有更多的城市及省份出臺救市文件加強信貸支持力度。但值得注意的是，在金融體系市場化程度日益提高的背景下，信貸能否放松取決于各商業銀行的自身判斷，而非地方政府喊話便可解決。

而對于房地產證券化，任志強表示，“由于沒有公開的消費市場，沒有證券化，人們只能買房子去獲得城市化發展過程中房地產升值獲得紅利，而如果有證券化基金，人們就可以通過買基金分享，讓沒有首付能力的人也可以獲得這些紅利。”

此外，當天發布的《2014中國房地產企業品牌價值測評研究報告》顯示，中海以319.39億元的品牌價值繼續占據首位，連續四年蟬聯榜首，恒大和萬科以291.86億元和271.10億元分列第二、三位。保利、綠地、龍湖、世茂和富力五家企業的品牌價值排名與上年保持一致，分列4至8位。碧桂園和融創排名較去年提升至9、10位，其中，融創是歷史上首次躋身前十。

測評報告顯示，2014年，20強和10強入圍門檻分別為96.80億元和147.08億元，較上年分別提升了10.21億元和2.58億元。第一梯隊依然是中海、恒大、萬科和保利4家企業，品牌優勢穩步積累，品牌價值超過200億元；品牌價值在100億元和200億元之間的第二梯隊繼續擴容，增加至14家；品牌價值在門檻值和100億元之間的第三梯隊品牌房企則有3家。

報告還指出，品牌作為企業與消費者購買行為間相互磨合衍生出的產物，所承載的更多是對其產品以及服務的認可。目前，我國房地產行業品牌表現出與其它行業不同的特征：首先，房地產品牌認知度較高，但企業間美譽度及忠誠度差距較大；其次，房地產品牌年齡相對較短，且房地產高價值的產品屬性使得品牌對銷售的影響力度相對較低；再次，房地產品牌由企業品牌、項目品牌、聯合品牌及企業家個人品牌等多項組合協同方式打造，但拼圖式的品牌形象存在負面消息損害整體品牌的風險；最后，房地產品牌存在著企業影響力不夠，但所在企業的企業家知名度高的偏差，如有很多公眾知道任志強不知道華遠，很多人知道馮侖不知道萬通。因此，企業家要拿出更大的勇氣和投入，強化企業品牌，培養“百年老店”，將企業、企業信用與社會公眾的認知度和口碑結合起來。

中國的房地產市場蓬蓬勃勃的發展了這么多年，金融改革依舊舉步維艱。任志強說，房企投資在持續下滑，且仍會繼續。從供應量看，加上保障房，今年真正的供應總量不低于去年的13億平方米，可能遠遠高于這個數字。“更可怕的是房地產開發資金到位情況。”

根據國家統計局統計，1-8月，全國房地產開發企業到位資金79062億元，同比增長2.7%，增速比1-7月回落0.5個百分點。事實上，今年房地產到位資金增速一直繼續著去年下半年以來的下降趨勢。今年到位資金增速高點在年初，1-2月的同比增速為12.4%。此后整體下滑。到了8月，跌破3%。今年非房地產行業進入到房地產的資金是大幅度減少。這是一個信心問題和整個市場的能力問題。希望政府讓房地產更加市場化，如果有更多市場化條件，我們不認為會出現大的問題問題。”因此房地產市場和金融市場密切相關。