新形勢下我國房地產泡沫的成因分析及對策研究

張恒

【摘要】改革開放以來，我國經濟迅速發展，人民的生活水平不斷提高，房地產的發展越來越受到重視，房地產的發展也促進了我國經濟實力的提高。但是，隨著房地產業的不斷發展，房地產業出現了過熱的現象，房地產泡沫隨時有破裂的風險。房地產業涉及各個方面，其發展狀況對整個經濟又很大的影響，因此必須高度重視新形勢下我國房地產的發展動向，對房地產業泡沫現象進行合理的分析，采取一些有效的防范措施避免泡沫破滅的。

【關鍵詞】房地產泡沫；新形勢；對策研究

1房地產泡沫產生的原因

1.1我國土地資源的相對稀缺是推高房價的根本原因

我國雖然有著廣袤的國土面積，同時也擁有龐大的人口數量，我國努力滿足經濟社會發展的同時，還需保住18億畝耕地面積這個紅線以滿足十幾億人口的基本農產品需求。這就使得我國的土地資源較世界其他國家來說更為稀缺。房地產市場價格以土地價格為基礎，國土地資源的稀缺性決定了我國的房地產價格相較于經濟發展水平差不多的國家和地區相對更高。我國房地產價格的持續上漲乃至泡沫化問題的存在正是我國人地矛盾尖銳化的反映，從根本上來說由我國人多地少的基本國情決定的。只不過，這種基本國情經由房地產市場的發酵被人為放大并最終反映到房地產價格上，于是便出現了房地產泡沫化的經濟現象。

1.2過度投機是泡沫產生的直接原因

投機是一種通過預期來賺取利益的行為，在投資者投資行為中，預期的價格變動與實際的價格變動間的比值就反映了其投資行為的投機度。合理的利用投機度這一概念，并據此對房地產業的投資行為進行測度，對了解、防范和控制房地產泡沫的產生具有重要意義。房地產具有建設周期長、自然壽命和經濟壽命長以及土地供給有限等特點，這決定了房地產市場短期供給彈性較小。由此可以認為，供給條件的改變不是價格預期形成的主要決定因素，而過度投機導致的地價飛漲則是房地產泡沫產生的最直接原因。

同股票市場一樣，房產市場也存在著大量的買者和賣者，房產價格也是持續上下振蕩，這就意味著在每一個時刻，對應著每一個價格，都同時存在著交易雙方，而每一方買入和出售房產的時間存在間隔，這就使得房地產價格投機成為可能。房產投機者利用低價買進高價賣出獲得資產收益。投機者正是由于預期房產市場短期供給缺乏彈性才會采取這種投機方式。正是因為大量投資者都采取這種投機方式，就會造成房地產市場上買者多賣者少，從而打破供求均衡，當出現供不應求時，追求利潤最大化的投資者為獲得更高的資本收益就會爭相抬高出售價格，最終形成房地產價格投機。

1.3房地產金融體制的不完善性

房地產業需要金融。一方面，房地產開發需要大量的資金投入，另一方面，住房信貸在支持住房消費方面也發揮著重要作用。一個完善的房產金融制度應該具有開放性的住房信貸市場、較高的抵押貸款證券化程度，多樣化的融資工具，適度的政府干預等一系列有利于房地產業穩定健康發展的融資制度。在一個完善的金融支持體制下，由于信貸資金是自由流動的，并且信貸資金的收益和風險是對等的，市場決定的信貸資金價格就會自動調節信貸資金流向房地產業的規模和速度，控制房產金融的適度發展，而在一個不完善的金融體制下，行政指派的、壟斷住房信貸業務的金融機構，非市場化而是政府或機構決定的利率水平和貸款比例都會為房地產泡沫的膨脹推波助瀾。

2有效防范房地產泡沫的對策研究

2.1規范房地產金融信貸、加大金融監管力度

必須加強銀行等金融機構房地產信貸管理，控制其對房地產的信貸比例，對開發貸款從嚴審批。金融機構應嚴格對房地產開發企業的信貸管理，發放貸款時，應根據保守、確實、安全的原則來評估，并嚴格審查避免呆帳、壞帳損失與信貸膨脹。

政府應加強利用貨幣金融政策調控房地產市場。當房產市場出現過熱時，政府可以通過提高利率，緊縮信貸額、提高購房首付款比率等貨幣政策來調整房地產投資總額與投資結構，以保證房地產市場穩定發展。今年為了控制上海、杭州等地房地產業過熱狀況，我國政府提高了部分城市的購房首付和貸款利率，這樣可以很好的抑止了個別城市房產泡沫的膨脹。

2.2發揮政府指導調節作用

政府可以利用自己的指導調節作用緩沖泡沫破滅帶來的沖擊，使經濟得到最大的緩解。政府在發布房地產政策時，應該協調政府的貨幣政策、財政政策和一般行政政策，做到循序漸進。政策一般都會出現時滯性問題，所以應做好持久迎戰的心理準備，不要過度的希望政策可以很快帶來平衡穩定的狀況。當發生房地產危機時，政府應盡量使政策傾斜，使金融資金傾斜到民生真正需要的房地產項目中。政府應協調金融稅收政策，適時提高投入到別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商業寫字樓及個人非白住房的貸款利率，使房地產真正向中低收入者傾斜，減少社會不安定因素的產生。

2.3優化住房供給結構，房產市場實行分類管理和規劃

將房地產市場按照廉價租房、經濟適用房、高檔住房分類管理和調控。首先保證廉價租房的供給。其次.以經濟適用房為供給主體的經濟適用房要面向中產階級而不僅僅是中低收入人群。地方各級政府必須改變長期實行的土地高價拍賣的供給模式，確保“小型戶”、經濟房、政策性住房的土地供給。最后，在定額用地計劃和杜絕金融貸款的情況下完全放開豪宅、大戶型、別墅、外銷住房的房產價格，確保有足夠購買力的人在占用社會資金的情況下買到適合自己需要的房產和服務。

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