綠色建筑與商業地產成本控制的關系

楊瑾怡

摘 要：隨著我國經濟的發展，房地產在國民經濟中占據著越來越重要的位置，逐漸成為推動我國經濟發展的支柱性行業。但根據數據研究發現，我國建筑業的能耗在社會總能耗中占據的比例越來越大，造成的環境污染現狀也無法忽視。在環境資源、能源有限的前提下，為了高效地利用各種資源，減少環境污染，為人們營造舒適安全的工作生活環境，實現可持續發展，推動綠色建筑的發展理念便刻不容緩。因此，探究綠色建筑和商業地產的成本控制關系，實現兩者的有機結合，不僅能實現節能減排的環保理念，還能有效地促進房地產的可持續發展，推動建筑業的轉型升級。本文從建筑行業的現狀出發，詳細闡述了綠色建筑的定義和內涵，以及怎樣實現綠色建筑和商業地產的有機結合，減少環境污染，實現可持續發展。

關鍵詞：綠色建筑；商業地產；成本控制；節能減排

1 綠色建筑的定義和成本控制內涵

綠色建筑是在建造和使用的整個生命周期，如前期的選址、設計、材料選用，后期的維護、翻新等各階段重視對環境和生態系統的友好性，減輕對于周邊環境的破壞，利用先進技術降低能源浪費，為居民提供安全、環保、舒適的生活空間的建筑。在建筑建造和使用的全生命周期內，貫徹節能、節地、節水、節財和環境保護的“四節—環保”的理念。其主要的要點是：（1）積極應用綠色新能源，合理規劃建筑的能源使用，提高能源的使用效率，減少不必要浪費。（2）在建筑選址和設計過程中，合理設計土地的使用方案，提高土地的集約利用程度。建造過程中，在達到建筑容積率要求，符合衛生要求和節能標準的前提下，適當降低建筑密度，減少對土地的占用。（3）強化用水管道的質量，減少漏損率。建立科學的用水系統，提高水資源的循環使用率，制定科學的節水標準和措施，建設完善的污水處理設備。（4）在建筑的材料選用上，使用高性能、低能耗、可循環利用的建筑材料。提高建筑品質，延長使用壽命，降低建筑材料的消耗。

綠色建筑的成本控制是影響綠色建筑在商業地產領域發展的一個重要因素。對于商業地產而言，在建筑質量和后期維護符合國家相關標準的前提下，嚴格控制開發成本，實現項目的低成本開發和運營，有利于提高資金回報率。傳統的商業地產成本管理通過設置目標成本，用單一封閉的方法去管理每一開發環節的成本，數據顯示大多數房地產企業的動態成本和目標成本的差距在5%以上。將商業地產從傳統型底成本粗放管理模式轉型為規范性的綠色可持續的全新開發經營模式，制定適應綠色建筑建造理念的成本控制方案對于綠色建筑的發展尤為重要。從開發商的角度考慮，綠色建筑的成本包括房地產開發項目的建造必要開支以及為了實現綠色建筑理念而額外增加的開支，在開發過程中，通過建立基于項目的全生命周期管理，將成本管理“自上而下，逐級分解”，規范成本核算和分配，提高前期的開發質量，減少后期維護成本。以此引導房地產商從目前的低成本開發高成本維護的模式，轉向高質量開發和低成本維護的模式，推動綠色建筑的健康發展。

2 而在商業地產中對綠色建筑的成本展開有效控制，主要著力點就在于 “四節—環保”

商業地產成本控制的重要性。

隨著現代建筑的在建筑構造、建筑功能、建筑材料等方面的不斷擴展，建筑的復雜度和工程量也日趨加大，所需投入的資金規模也越來越多。這就要求在商業地產中進行有效的成本控制。建筑行業的成本控制是指對工程成本中的各項費用開支進行控制，對項目所涉及的人力、物力、資金等要素的使用進行規劃，指導。從而把工程的各項支出控制在開發商和建筑商的預算范圍之內。商業地產開發的首要目標就是盈利，如果不進行成本控制，就會加大地產開發各階段的不可控性，降低開發商對項目開發的控制力度，導致項目開發成本偏離既定計劃，增大開發商的經濟負擔。成本控制的目的是降低開發和運營成本，提高經濟效益。對于綠色建筑而言，在融入到商業地產的開發過程中，由于與傳統建筑擁有不同的技術標準和建造理念，導致開發商從前期設計到后期維護可能面臨著巨大的資金開支，降低綠色建筑的經濟效益。因此，商業地產開發綠色建筑項目時，需要配合其特點，制定相應的成本控制計劃，這樣才能有效提高資金利用率，規范綠色建筑開發模式，有利于進一步推動房地產企業將綠色建筑應用到商業地產的開發中。

3 影響綠色建筑成本的因素

（1）技術因素。為了實現節能要求，可以使用太陽能，地熱能、風能等可再生能源利用技術，采用喬、灌、草結合的復層綠化、設置屋頂綠化等來控制熱島效應。利用節能電燈的自熄控制技術、群控樓宇智能管理技術；使用節能電梯，利用其轎廂無人自動關燈技術、驅動器休眠技術等節省電能；為了實現節約用地目標，可以采用地下空間利用技術、廢地再利用技術；為了實現節水目的，可以采用中水回用系統，雨水收集技術、下凹式綠地等，為了實現節材和材料回收目標，可以使用裝配式建筑、玻璃幕墻、金屬板幕墻、輕質板墻，預拌混凝土、預拌砂漿、高強度建筑結構材料，耐久性裝飾材料等。

建筑標準不同。和傳統的建筑相比，由于綠色建筑的設計理念不同，采用的建筑標準不同，因此對于應用的建筑材料的材質和數量、施工時的建筑技術等都會不同。例如在使用智能化電梯時，為了實現變頻感應啟動等技術，必須要使用許多智能化的電子元件，加大了建筑成本。

4 綠色建筑成本控制方式

（1）制定科學的成本控制規劃。由于綠色建筑具有工程量大，工程周期長，建筑結構復雜等特點，為了更好地進行成本控制，必須在工程項目開始前制定詳細而全面的成本控制計劃。針對工程的具體施工進程，將成本控制細分到每一個施工階段。若項目在施工過程中與原計劃出現偏差，則適當地調整該階段對應的成本控制細則，保證成本控制體系能正常發揮作用，將費用誤差控制在合理范圍內。

（2）加強綠色建筑建材的科學管理。綠色建筑由于運用了很多現代化的建筑技術，因此所需的建材種類和數量都非常多，不同種類的建材其使用維護方式，保存方式都有差異，為了減少損耗，應該針對建材的特性進行專門保管。例如金屬材料易被腐蝕，應保管到干燥的地方；電子傳感器等微型原件造價高，易損壞，應該進行保護性包裝，安全碼放。砂土、石灰、木材等在建筑工地就近堆放，以減少頻繁搬運過程中的損耗。

（3）加強工程造價管理。樹立全生命周期的造價管理理念，積極的去適應工程造價行業的發展潮流，不斷學習新的工程造價管理手段，通過和項目參與各方進行全面有效的溝通，更好地進行工程造價管理。建立完善的工程造價管理體系，豐富和發展綠色建筑需要的投資預算、項目成本預算等，將符合綠色建筑發展理念的新技術，新材料積極地應用到工程項目中，提高項目參與各方的信息交流水平。

5 結語

綠色建筑是建筑業未來的發展方向之一，隨著時代的發展，越來越多的綠色建筑項目被納入到商業地產的開發之中。由于綠色建筑的技術理念和建造方式和傳統建筑存在一些差異，因此在開發過程中很容易造成成本失控，影響工程項目的開發進程，降低經濟效益，減少企業收益。因此，科學的成本控制有利于企業減少資源浪費，降低開發成本，從綠色建筑的角度來看，也能促進該建筑模式的廣泛應用和后續發展。

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