芻議不動產繼承中的登記安全

摘 要 我國當前階段已經開始逐步的深入實施強登記主義的不動產登記制度，在這個過程中，不動產的繼承安全登記問題是非常重要的，也是最不容忽視的關鍵所在。在當前現階段中，一定要積極結合我國的實際情況和歷史發展背景來進行進一步的研究，從立法角度上來明確繼承不動產的等級安全制度以及程序，從而為不動產的繼承安全性提供保障。本文主要對不動產繼承中的登記安全進行了分析，希望能為財產安全提供更多的幫助。

關鍵詞 不動產 繼承 登記安全

作者簡介：張熙悅，鄭州大學法學院，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.5 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.100

不動產是重要的財產種類之一，與其他的財產一樣，不動產是具有一定自然使用價值和附加價值的。近年來我國已經實施了強制性的不動產等級制度，這對于不動產的繼承來說是具有重要意義的。在該項工作開展和實施的過程中會面臨著一定的安全問題，對此還需要格外的加以重視，能夠認識到不動產繼承當中的登記安全重要性，并采取全面的措施進行優化調整，從而達到保障效果。下面將對不動產繼承當中的登記安全進行詳細的論述和分析。

一、不動產登記安全的意義

不動產是財產當中的重要組成部分之一，主要表示的是一些不能移動或者是移動了就會發生性質上改變或者有損價值的一些財產，例如土地和房產等等。我國在不動產的等級條例當中有所規定：這個條例中包含的不動產，具體值得是樹木、房屋建筑、海域以及土地等物。和其它常見財產形式相同，不動產在兩個層面對于個體和權利主體有著針對性意義。首先，不動產可以說是財產的自然面向，例如一塊土地的大小和土壤的肥沃程度等等，決定了這塊土地的自然使用價值。其次，不動產的法律面向，也就是法律體系當中的對于財產的自然屬性的確認以及相關的保護等，所以說影響著權利人和相關主體之間的義務和權利關系 。在當今的社會發展時期中，社會主體之間的聯系以及互動關系比較顯著，在使用和擁有自身財產時基本采取主動方式進行保護，因此在財產的法律面向上體現的并不明顯。隨著社會的進步和發展，當前階段人們對于財產的本身屬性以及人和人之間的特別關系得到明確，同時財產的法律面向獲得了特別關注。所謂法律安全，指的是在合理的法律體系以及范圍中，可以獲得有效保護，這就是財產價值的主要因素。

如今背景下，許多國家都實施了等級制度，這是為了規范不動產，也就是由國家方面來進行關于不動產的產權保護和各項事宜的歸屬以及變動。在德國對于不動產的登記是十分嚴格的，并給予了登記相應的推定力和公信力。當中推定力表示的是只要登記了，那么就能確定真實的權利所在。從法律上來將不動產的登記能得到確認，排除有有效相關證據推翻的情況，登記具有較強公信力，在僅僅擁有權力外觀卻沒有權利的狀況下，仍然可以來獲得相應的權利。

二、我國不動產繼承中的登記安全分析

不動產的集成主要指的是在產權人死亡之后，導致其本身享有的各種不動產的集成和轉換引發的不動產變動。對于這種情況，我國物權法中沒有實施針對性的等級制度，而是采取了特別處理的方式。在我國法律中包含這樣的內容：因為受遺贈或者繼承獲得物權的情況，在受遺贈和繼承開始的時候發生效力。我國物權法中包含這樣的內容，享有不動產物權的，在實際處分物權過程中，根據法律要求應該辦理登記的，如果沒有登記，就不會發生物權效力。這就是說如果繼承在物權方面發生了變動，而后進行交易行為，那么仍然需要按照相關的程序和規定來進行進一步的登記處理。這當中所發生的相關安全問題最為根本的原因就是登記中這樣規定，出讓人必須屬于物權的完全享有人，這樣可以確保順利進行交易。和一般的交易相比，在實際的不動產繼承中，為了確保登記的安全系數，相應的出讓人需要具備物權享有人資格，這樣才能有效解決相關問題。主要是因為在繼承的過程中是會涉及到一定的客觀事實，同時當中也有著感情和民訴的相關內容，需要結合社會實際發展情況和基本情況等來進行綜合性的考慮。當中主要問題的相關點為：（1）確定被繼承人已經死亡的事實。（2）明確被繼承人是否在生前確定過有法律效應的相關遺產處理的內容。（3）對繼承人的狀況進行明確，包括關系和人數等等。（4）是否具有法律規定的其他可以分得遺產的主體人存在。（5）明確繼承人是否具有繼承能力和行為等等 。可以從上述的內容當中看出，繼承當中所涉及到的問題是十分復雜的。即便不考慮到當中的安全性問題，在正常的社會法律體制環境下也需要來進行必要的不動產登記制度。我國當前階段并沒有完善的統一的不動產繼承登記安全制度，在立法層面上不動產登記部門只能通過經驗來找尋辦法進行解決，當中主要有兩種方法：一是繼承訴訟，二是繼承公證。我國從大的方向上來看，在繼承公證當中主要傾向于查明繼承事實，這主要是因為我國民事訴訟當中正在逐步的由職權主義向當事人主義方向轉換，繼承糾紛的解決也應當從明確繼承事實的角度出發來進行處理。為了能夠達到這樣的目的，在公證處需要結合自身的實際情況和特點來進行相應的手段明確，從而達到科學并且合理的繼承保護。

三、不動產繼承中財產沖突和登記安全的矛盾

在不動產的繼承登記當中我們不僅需要看到登記安全的一面，還需要看到當中所存在的另外的社會價值使用的便捷性，在財產權利人在重視財產能獲得法律保護的同時，也希望自己對于財產使用能夠盡量的便捷化，并且能減少使用當中的成本，這一價值也就是財產效率。在等級安全和財產效率之間并沒有完全的沖突所在，大部分的不動產登記和安全都能夠在一定程度上提升財產效率。主要是因為等級當中增加的交易成本對于出讓方來說是信息公布成本，其節省了受讓方的信息收集成本。同時節省的是潛在的訴訟成本費用，從整體上來講還是整體降低了交易成本的。但在一些特殊的情況下，也的確會形成權利人以及制度價值選擇上的矛盾問題。也就是登記安全和財產效率之間不能并行不悖，因此當中將出現各種不同的選擇性的問題。當前階段對于這兩者之間的沖突問題可以體現于等級安全成本高和效率低方面。例如我國當前的社會發展是處于一種制度限制狀態下的，申請人在繼承公證當中需要對此來付出比較高的舉證費用和成本費用，這一點整體社會當中都是體現的較為明顯的。有人說“房子要過戶，那么雙方在洽談了以后只要簽署一個承諾函我就給你過戶。或者說當你欺詐了別人的權利的時候，可以廢除之前所簽署的手續，等打完官司以后再來進行相應的修改，可是為什么房管局卻要將所有的責任都包攬到自己身上呢，完全是沒有必要的。”但事實上這里還需要進行強調，不動產登記安全重要性是不容忽視的。只有你進行了不動產的等級才能促使權利人的收益得到真正的保障，促使其不會受到損失。例如在上海和北京等一線城市當中房價是十分高的，如果出現了虛假證明并將房產進行登記和銷售，那么真正的權利人的權益是無法得到根本保障的，當他真正的受到了損失的時候，這樣的損失也是無法進行挽回的，這時候的代價將遠遠的高于登記過程中所造成的成本。美國等西方發達國家當中是有著保險公司的，并且當中信息資料十分的龐大，在決定買保險之前，保險公司將對權利人和所有權進行分析調查，并且會給出相應的建議，對于一些不安全的不動產是不會給予擔保的。而一旦進行了不動產的擔保，那么當事人則不需要再來擔心會自己的財產會被人所剝奪，一旦發生了各種權利追究和賠償性的問題，會由保險公司方面給予解決，從而達到通過保險制度來解決不動產登記當中的安全性問題的目的。

我國對于這樣的問題也應當更加重視，在關于不動產的登記和財產效率方面的問題上，不能片面性的強調當中的內容，而是應當進行進一步的協調，保證在足夠的登記安全的情況下才能更好的來進行安全成本的控制以及制度效率問題的控制，保證二者之間能夠協調進行，保證不動產繼承的安全性。

四、不動產繼承中登記安全保障制度的優化思路

從上述的問題當中我們可以看出不動產繼承當中的安全問題是不容忽視的，但我國目前為止并沒有對此形成相對完善化的安全保障體系，因此才造成了各種各樣的問題發生，對于這樣的問題當前還需要積極的做好不動產繼承當中的安全保障制度優化調整，保證能為不動產的繼承安全性提供更加可靠的保障。

首先，當前階段我國沒有在立法層面上確定不動產登記安全保障性制度，因此大部分的不動產登記部門需要依靠自身的經驗和條件來尋找辦法解決這樣的問題，這些辦法當中是缺少法律依據的，因此也會在一定程度上受到質疑。以繼承公證為例進行分析，在2015年的時候繼承公證發生懷疑風潮之前，就已經出現了很多次類似的懷疑事件，嚴重的影響了不動產繼承安全性。

其次，當前階段缺少統一化的繼承信息系統，導致在登記的過程中會出現比較高的成本問題。我國當前階段在辦理各項事宜的時候都需要到各個部門當中去，并沒有形成統一化的信息控制系統，同時各個單位之間也沒有相應的共享信息渠道，因此在信息的掌握上是比較困難的，要想進一步明確繼承的事實真相則會面臨兩難的境地。要么是以形式主義的方式進行查找，保證能夠上交相關信息資料，但并不能保證當中的信息內容的可靠性和真實性。要么就需要挨個部門進行核查，這樣的方式既浪費時間，也將導致成本上支出更高。從我國的歷史發展當中可以看出，公證單位的人事檔案系統建立還是能夠起到一定作用的，但隨著社會的發展和進步，目前來說這樣的系統還是很難達到發展需求，因此積極的建立起統一的、全國性的繼承信息統計系統將是十分必要的，從而更好的提升繼承信息當中的可靠性和安全性，避免其他的替代者出現。

我國當前階段所實施的安全保障系統當中是有著一定弊端的，在進行信息查找的過程中需要各個部門來進行逐項的查抄然后才能進行繼承訴訟和公證。當中繼承訴訟并不是完全意義上的繼承確認程序，其在立法上與其他的一般的民事糾紛之間是有著一定區別的，因此還需要將重點放在查明繼承事實上，從這個方面來看這并不是一項好的安全的保障方式。而在繼承公證方面更是如此，雖然在制度目的是為了能查明繼承的實施，但是由于法律上的不健全性而導致在各項工作的開展當中都受到了不良的影響和阻礙。其實有些時候不得不讓當事人來進行配合和核查，以便于保證繼承的安全性和可靠性。

五、結論

綜上所述，在我國的不動產繼承安全保障當中，一定要格外的加以重視。一方面要結合國家的實際情況和社會發展情況進行實施，另一方面也要在立法層面基礎上來進行不動產繼承安全保障制度的建立，從而為不動產的安全保障做出貢獻，為社會的和諧發展創造更好的條件。

注釋：

董巍.不動產登記錯誤的防范與救濟.產業與科技論壇.2015，（11）.150-160.

高文祥.民事訴訟解決不動產登記交叉問題之構想.廣西社會主義學院學報.2011（6）.41.

參考文獻：

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[2]葉飛.不動產登記中的民行交叉問題.法制與社會.2011（32）.