房地產企業轉型時期財務風險分析

張書銘　吳小菲

[提要] 在市場經濟條件下，各行各業都存在財務風險問題，房地產企業也不例外。當下，房地產企業面臨著局部地區投資過熱甚至泡沫化、大量建房閑置、結構化矛盾突出等問題。隨著國家出臺限購、限貸以及稅收政策等不斷更新，并且在供給側改革的推力下，我國房地產企業面臨著前所未有的考驗，發展進入利潤瓶頸期和轉型期。本文探討房地產企業在轉型時面臨的財務風險問題，初步給出應對措施。

關鍵詞：財務風險；企業轉型；風險應對

本文系廣西財經學院校級研究生創新項目：“房地產企業轉型時期財務風險研究”研究成果

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年5月2日

一、房地產企業轉型時期財務風險介紹

（一）房地產企業轉型的外部因素分析。房地產行業與其他行業相比，具有開發周期和資金周轉周期更長的特點，一個項目從資金投入到資金全部收回短則兩三年，長則八九年，甚至更久。難免受經濟周期波動和政策影響，保持充足的現金流更是壓力重重，房地產企業單憑一己之力同時進行幾個上百億的大項目十分困難。房地產企業從獲取土地使用權到完成竣工周期長，同時會受當前我國經濟的影響，導致房地產企業承受更大的資金壓力，迫使房地產企業進行轉型。

房地產企業發展到如今規模，單純依靠自有資金運轉已不再現實，必須要通過各種途徑向外部籌借資金。由于我國的金融市場尚不是自由開放的市場，對房地產企業的支持主要以地產經營貸款、房地產抵押貸款、房地產信托等方式為主，其中我國房地產企業項目開發資金主要來源渠道有：國內銀行貸款、利用外資、自籌資金及其他資金。隨著我國房地產企業進入白銀時代，周期性波動更加明顯，銷售按揭受國家信貸政策不確定影響壓力越來越大，房企的現金流將更加依賴外部融資。當房地產企業發展到一定規模或風險聚集到一定水平之后，企業開發運營所需資金將無法通過單一渠道來滿足，這也就預示著我國房地產企業到了必須轉型的時刻。

我國房地產企業發展至今土地已經成為其最主要的生產要素之一，如果缺少土地將無法從銀行獲得充足的貸款資金，但隨著城鎮化的持續推進和土地供應的人為調節造成土地供需結構性矛盾。土地的出讓和掛牌根據政府自身的判斷來進行，有時甚至人為選擇出讓條件，在我國當前土地區域稀缺性和供應有限性的現狀下說明我國土地市場不是一個完整的市場，房地產企業在獲取土地資源時會出現隨機性和偶發性，因此造成房地產企業存在大量的潛在風險。然而，隨著放貸規模的擴大，國內經濟投資拉動模式下，帶動房價高速上漲，房地產企業對土地資源需求不穩定性增長，助推了土地資源成本的增加。在房地產企業融資成本和費用較高的情形之下，儲藏越多的土地資產就意味著消耗了大量的資金，大量資金需求又需要更多的成本。這種壓力的相互傳遞讓房地產企業難以承受，高成本的結構或許因為市場的波動而造成蝴蝶效應，導致部分房地產企業無力消耗甚至倒閉。同時，在我國各個行業都會受到稅負的影響，其中我國房地產稅負對企業的影響是巨大的，主要包括土地增值稅和企業所得稅。

我國房地產自房改年之后，可以說是高速發展的黃金期，行業利潤豐厚，各行各業的企業紛紛進駐房地產行業，截至2017年大小型房地產企業的數量達到十幾萬家，可謂盛況空前。在激烈的市場競爭環境下，我國經濟發展水平不斷提高，市場主動開放和被動開放的程度都在加大，國外品牌房企同樣大舉進入我國國內市場，然而這些品牌基于強大的資金實力和融資能力、豐富的開發運營經驗、優秀的管理能力，迅速搶占國內部分市場，使得我國房地產行業利潤強行分攤，加速了國內本土房地產企業的出局。

（二）房地產企業財務風險介紹及特點。從狹義上看，舉債籌資風險是我國房地產企業所面臨的主要財務風險。從廣義上來看，由于房地產企業財務工作的不確定性，導致企業的收益存在誤差。從而加大企業的損失，具體的風險表現在：投資風險、籌資風險以及資金回收風險等。

對我國近幾年房地產企業轉型時期的財務風險狀況進行統計分析，具體歸納如下：

1、按期償債風險。現階段大部分房地產企業項目的開發資金來源與企業貸款有關，其中也包含一部分自由資金，但其所占比例較低。房地產企業資金的特點就是投入大、回收期長，加之房地產企業的預算利潤會受到國家政策、經濟、市場等因素影響，使得房地產企業面臨較為嚴重的財務風險。

2、利率變動風險。由于房地產企業的大部分資金來源于銀行貸款，在市場經濟條件下利率會隨著市場的變化而波動，因此房地產企業會受到利率變動的影響。

3、籌資風險。當房地產企業面臨較高的資產負債率時，企業在各個融資渠道上的融資困難度隨之增加，房地產企業難以融資成功，最終會影響房地產企業的正常經營。

二、房地產企業轉型時期財務風險成因

（一）資金結構不合理。金融機構貸款、自由資金、預收款以及其他收入是房地產企業的資金來源，如果資金結構不合理，那么房地產企業將無法管控財務風險。同時，我國很多房地產企業都是負債式經營，雖然合理負債有利于房地產企業發展，但是如果企業管理者出現決策失誤，加之受到政治、經濟、市場等多方因素影響，將會導致房地產企業因為負債過度而產生的財務風險加大。

（二）業務拓展快，投資不合理。近年來，各類房地產行業發展迅猛，許多人在這一行業中獲得了豐厚的利潤，導致很多人在沒有完全了解房地產行業的情況下盲目跟風參與投資。另外，部分房地產企業在進行業務拓展時沒有進行充分的市場調查，管理者依據自身喜好進行產業投資，沒有仔細研究和分析相關的法律法規、市場特點、經濟政策，導致投資不合理，增加了房地產企業的財務風險。

（三）經營者財務風險管理意識薄弱。在房地產企業中重大的財務決策權掌握在少數管理者手中，如果某位管理者判斷失誤做出錯誤的決策，就會影響企業的經營成果。此外，在部分房地產企業中對非重大財務事項的風險管理不夠重視，導致財務管理工作不細致，較少地進行財務風險預警測試，財務報表無法全面反映房地產企業的財務現狀，決策者無法獲得全面準確的信息，最終導致決策失誤，帶來財務風險。

（四）國家經濟政策調控。隨著市場經濟的發展和企業的不斷壯大，以及房地產企業庫存積壓嚴重，我國政府針對上述問題并結合實際情況出臺了“供給側”改革和一系列土地政策，要求房地產企業去產能、降成本。此外，銀行貸款是房地產企業的主要資金來源，國家宏觀經濟政策調控必然會對房地產企業的資金產生影響，例如，銀行融資政策收緊，那么企業將承擔的利息越來越多，這就增加了房地產企業轉型的財務風險。

三、房地產企業轉型時期財務風險應對策略

（一）合理利用市場資源進行建造成本的分配。充分利用市場資源、優化財務資本結構、合理分配建造成本，以此來把控房地產企業成本。例如，可以將房地產企業中的項目進行外包，房地產企業可以委托外部專業的機構對房地產公司專業性、事務性、業務性比較強的成本管理工作進行管理。另外，房地產企業要隨時關注市場變化，以市場需求為導向進行項目建設投資，充分把握客戶的實際需求，對建造成本進行合理有效的分配。

（二）建立健全財務風險管理制度。利用互聯網技術，結合企業自身情況，建立適合本企業的財務管理制度。用該制度識別和評估企業在運營過程中產生的財務風險，并制定相應的應對措施。即根據收集的企業財務報表及相關信息資料，及時發現潛在的風險，根據行業和國家政策，制定合理的風險應對措施。同時，在實際工作中檢查已有的財務風險管理制度是否存在漏洞，以此保證財務風險管理制度的落實。

（三）提升房地產企業管理者的財務風險管理意識。在任何企業的發展中，企業管理者都占據了非常重要的位置，企業管理者的決策直接影響著整個企業的發展。房地產企業管理者需要定期接受財務風險管理知識的培訓，不斷提升其財務決策能力和風險應對能力，對企業財務報表中存在的問題進行查找，防止錯誤信息干擾財務決策。此外，房地產企業管理者要重視財務管理和風險管理工作，要求企業相關人員嚴格按照相關規定做好財務工作，以此加強財務風險控制。

（四）密切關注國家政策的變化。房地產企業要時刻關注國家政策，掌握市場動態，這樣才能夠避免企業決策與國家相關政策相違背，導致由于企業決策錯誤而造成的嚴重損失，同時還能在順應國家方針政策的基礎上適當降低企業成本投入產生的風險，增加房地產企業的經濟效應。隨著綠色經濟政策的出臺，房地產企業應當根據國家政策適當開拓綠色建筑市場，建造綠色低碳建筑，以此順應國家倡導的綠色建筑的方針政策。這樣不僅能夠有效地降低企業的財務風險，還能夠在一定程度上降低企業能耗成本，保證房地產企業健康持續發展。

四、結論

綜上所述，隨著社會經濟的快速發展和房地產企業的不斷壯大，在國家新政策的背景下，房地產企業的財務風險制約了企業的轉型與發展。本文主要對房地產企業轉型時期會出現的財務風險問題進行研究，根據問題提出了相應的風險應對措施。以外部因素為基礎，結合房地產企業已有的財務風險問題，總結特點并進行概述，同時分析財務風險成因，提出了具體應對措施。希望通過以上的分析能夠有效控制房地產企業轉型時期的財務風險，為房地產企業的健康可持續發展提供強有力的支撐。

主要參考文獻：

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