土地管理與房地產開發經濟的內在聯系

楊柳

摘 要 本文結合實際探討土地管理和房地產開發經濟存在的內在聯系，首先闡述相關理論，其次解析土地管理的制度環境變遷要點，最后對兩者的關系進行研究，希望能給相關業內人士提供一些參考。

關鍵詞 土地管理 房地產開發 經濟發展

一、理論基礎

（一）制度環境

制度就是一個企業想要得到發展，就需要達到當地對企業的各種要求，比如對投資商、經營商的要求等等。一般來看，制度可以被分成正式的制度和非正式的制度，當地的法律和政策是正式的制度，外資企業想要獲得一席之地，就要遵守當地的制度。如果制度不能得到有效落實，那么可能會出現很多的問題，在很大程度上反映現狀，包括政治和社會現狀。在制度之下，官員的腐敗和群眾態度都能有一定的體現。

（二）戰略反應方式

如今我國的制度環境變化很大，這給企業的發展帶來很大的影響。因此，企業應該充分考慮應對的措施，接下來如何發展。企業只有明確自身的發展觀念，才能順應時代的發展。依照相關的文獻可以得知，劃分企業的對抗壓力程度，一般就在幾個層面上。

企業對制度的態度還可以被預測，通常可以結合制度觀點和資源依賴觀點，依照分類，明確企業的戰略選擇。企業在發展的過程中，還會遇到很多問題，面臨多方面的壓力。所以在壓力制度來的時候，企業會有反抗，這是一種良性的互動。國外的學者，將企業的壓力制度分為十來種。但是需要注意的是，這數十種反應都是在某一種情況下的。

二、土地管理的制度環境變遷

（一）法律環境

法律不能違背，法律是制度的一個方面，所以企業必須要遵循。我國的土地管理有關法律仍然需要完善。早在2000年，我國就對房地產行業做出了規定，有關法律也初步形成。從那時起，房地產行業就有了規范制度，法律還能對房地產行業進行制約。但在實際的施工過程中，有關法律的不成熟就有所表現，其中最大的問題是取得土地的方式。在那時，房地產商和政府協商后，形成共識就可以使用土地。這也不難看出在里面有很大的風險。房地產商所處的地區，只要官員權力越大，就越有權力出讓土地，并沒有做出詳細的規定，所以不能得知房地產商是不是規范的，這樣的情況還持續了很長的時間。直到2004年，我國地方政府調整了政策，發布了土地出讓的有關政策，經營土地不是通過政府官員和企業私自轉讓了，需要有規范的流程，比如掛牌等等，這樣的改變對房地產開發有很大的意義。國家對相關法律的建設和修改，都體現出了制度的成熟和國家的穩定進步，成熟的目標不會在一夕之間實現，需要緩慢遞進的過程。因此，制度的完善還需要一定的時間。在這個過程中，我國可以多學習和吸收外國的經驗技術，通過多種多樣的渠道來提升自身的實力，積極解決途徑遇到的困難，以更好地完善制度。

（二）政策環境

20世紀90年代末，我國對稅收進行了改革。除了中央的稅收要求，別的經費都被納入了地方經費，地方政府可以通過轉賬土地使用權等方式獲取自身的財政支持，因此地方政府很支持企業的開發事業，這也從側面說明政府與房地產企業需要合作。如今，沿海地區有很多類似的土地政策。

三、土地的管理制度對房地產戰略的影響

（一）遵守

這幾年來，我國的制度逐步完善，有關法律條文也在落實的過程中，比如采購法律和公共工程的要求，企業只能按照規范要求來進行投標。其中，制度化對企業來說，影響最大。房地產企業必須按照目前國家對土地使用的規定，遵循嚴格的法律規范。

（二）隱藏

目前企業從事房地產開發，面對目前國家法律，表面遵循，但經常在背后尋找漏洞，找到牟利的機會，進而走上不正當的道路，所以我國急需建立健全市場規范制度，這也是努力的目標和方向。

（三）入伙

如今的房地產企業在從事開發的過程中，面對國家的許多制度，讓官員或者地方名人在整體開發過程中都獲取到足夠高的利潤。通常，企業成立起教育基金，向別的學校提供足量的獎金，請一些具有影響力的官員或名人加入進來，把這個好的名聲和這些人一塊分享，借用這個機會來拉攏關系；或者在施工期間把沒什么技術含量的工作分給當地的廠商制作，用正當方法出讓利益。而入伙的方式是進入企業內部，但并沒有涉及重大決策的指定。

（四）控制

我國的很多地方官員都是上級分派的，地方政府必須聽命于中央政府。面對目前非正式制度和官場潛規則的時候，企業需要直接和中央接觸，在獲得到支援之后，再讓地方政府配合。中央政府直接命令地方政府配合企業的需要，幫助企業解決在建造中遇到的問題，還要提供經營方面的援助。

四、結語

雖然土地的管理制度已經得到了發展，但是目前還需要不斷完善，完善有關的法律條款，規范市場的運營。房地產企業從事市場開發的時候，應遵循國家的法律。

（作者單位為鹽城市大豐區國土資源局）

參考文獻

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