淺析房地產項目管理中存在的問題和相應措施

謝懷利

摘要：隨著我國市場經濟的不斷發展和城鎮化進程的不斷加快，房地產業在國民經濟中占的地位越來越重要。房地產業是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業。因此，在房地產行業快速發展的今天，開發企業應該結合項目自身的特點，進一步細化和提升管理中的各項工作，實現對房地產項目的科學管理，促進房地產行業的健康發展。

關鍵詞：房地產項目管理；問題；解決措施

房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。項目管理是房地產開發中的一項重要內容，房地產開發商對其項目的管理水平直接關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取利潤等。如果管理出現問題，將會對整個項目造成影響，這不僅會導致投資者會蒙受經濟損失，而且也會帶來一連串的社會問題，由此可見，做好房地產項目管理意義重大。

一、房地產項目管理的重要意義

房地產項目管理的意義如下：房地產項目在具體建設過程中涉及到的內容較多，并且各項內容十分復雜，并且自身需要具有很好的技術性和專業性。在具體管理過程中，管理工作不僅要具有科學性，而且要具有系統性，只有這樣才能確保整個工程項目建設的最終質量能夠達到相應的要求標準，從而使企業可以得到最大利益[1]。

二、房地產項目管理過程中存在的主要問題

1.市場定位和市場營銷問題。

在激烈的市場競爭中，房地產項目定位決定了一個項目的成敗。銷售目標定位、樓盤品質定位、產品價格定位，是決定房地產項目成敗的重要因素。對房地產項目產品的定位，完全是因項目的區域、品質、需求、檔次、價格等綜合性價比因素而定。項目的市場定位確定以后，若營銷跟不上，產品也將會出現積壓，資金無法收回。房地產市場營銷問題主要體現在：目標市場模糊，導致不能清楚地確定目標客戶群；對社會的消費趨勢和消費能力的分析預測不準，導致定價偏差；迷戀廣告，追求炒作，忽略其他營銷渠道；銷售人員服務意識不強，專業知識匱乏等。這些問題直接影響著房地產企業的發展和市場競爭能力。

2.進度管理問題。

房地產開發在具體施工過程中，對項目的工期有著嚴格限制和明確規定，要確保每個施工項目都要在指定的時間內完成，這也就使施工管理過程中進度管理發揮著作用。但是，從實際情況來看，房地產項目施工管理中受人的因素、技術、資金、材料設備、施工條件、自然環境和社會環境等等因素影響，實施起來具有一定的難度，也就導致管理工作效率偏低，延誤工期[2]。

3.質量管理問題。

房地產項目質量管理對工期的后期應用以及壽命都會造成一定程度影響，可見，施工質量管理是房地產項目管理的中一項重點內容。如果質量管理存在問題，將會導致工程的最終質量達不到要求標準，輕則會對居民的居住環境造成影響，情況嚴重時會對居住者的生命造成威脅，有可能會造成不可估量的損失。從目前我國房地產工程項目管理的實際情況來看，存在的問題較多，因此，管理人員要加強思想認識，及時糾正管理上存在的各種問題，使房地產工程質量能夠得到保證，從而為人們提供安全、舒適的居住環境。

4.安全管理問題。

安全施工需要貫穿房地產開發的整個過程，但是從目前我國房地產項目的實際管理情況來看，存在較多安全問題。安全生產責任落實不到位，僅有制度沒有措施；施工人員素質不高，違反安全生產操作規程；管理人員責任心不強，對安全隱患未能及時發現等等。這些問題直接威脅到建筑工人的生命安全，制約項目工程的順利實施，影響企業的信譽和發展。

5.項目風險問題。

在房地產項目開發中，很多開發商在利潤的誘惑下，忽略了潛在的風險，如因國家政策發生變化影響投資走向的政策風險，因市場供求關系變化帶來的市場風險，因資金周轉出現問題帶來的財務風險，因企業的信譽問題帶來的信用風險，因成本、建設工期、質量、安全出現問題帶來的項目控制風險，因內部管理不善、決策失誤帶來的經營風險等等。這些風險若不能規避，將會對企業造成嚴重的損失。因此要做好相應的分析應對工作，盡可能地規避風險。

三、解決房地產項目管理問題的合理措施

1.做好市場定位和市場營銷 運用正確的定位方法和營銷手段。

做好市場定位是房地產項目開發過程中的一項重要內容，在進行市場定位過程中，首先對項目所在區域、環境、周邊物業、房地產市場進行調查分析，確定地塊適合做什么；其次對相似物業供給狀況、競爭對手作細致分析，了解市場的差異化需求，細分房地產市場；最后，通過在市場調查的基礎上，對消費群體、消費需求、消費能力作出預測和判斷，初步確定項目的目標客戶群和市場需求，為產品定位和價格定位做好基礎工作。在市場營銷方面，一是根據市場調研的結果，從區域、成本、目標客戶群的實際需求和消費能力，科學合理地制定樓盤價格。二是提高房地產廣告的品質，根據自身產品的特點選取打動消費者的賣點，實事求是，避免炒作，積極開拓營銷的新渠道，大膽使用網絡市場營銷、體驗營銷等多種營銷方式。三是加強對營銷人員的專業知識和職業道德培訓，提高營銷人員的素質和責任感，提升開發企業的良好形象。

2.做好進度計劃管理。

要確保項目工程的如期完成，對進度的把控應該從項目管理著手。首先要確定房地產項目的工期總目標，編制合理的施工計劃，并且要落實施工計劃，確保施工能夠依據計劃進行。其次在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，充分考慮到各影響因素對各環節任務完成的影響，確保證各環節計劃的有效實施。最后，在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將責任落實到人，并確保物品、人員和資金到位以后進度的順利進行。

3.做好質量管理。

房地產項目施工中，材料、設備、人員、施工方法都會對工程質量造成一定影響，因此，要針對這些內容做好相應的管理工作。施工材料是影響施工質量的一項最重要的元素，在具體施工過程中，要做好對其的控制，只有這樣才能確保工程的最終質量能夠達到要求標準，在進行材料采購時，采購人員應當要求材料供應商提供相應的合格證書，從源頭上確保材料的質量能夠達到要求標準。施工材料進入施工現場時，要通過抽檢的方式對使用的材料的質量進行檢查，如果抽檢的材料的質量與標準不符，則材料不得進入施工現場，以免出現誤用[3]。施工機械屬于工程中不可或取得一項物質，如果施工機械應用不當，將會對施工人員的人身安全造成威脅，因此參與施工的人員一定要熟練掌握機械設備，嚴格的依據操作規范進行作業，施工前，要對使用的設備性能進行檢測與保養，確保施工的安全性。施工管理人員和操作人員的素質直接關系到工程的質量。凡是從業人員崗位資格不具備的，應馬上撤換。施工管理人員要認真做好施工過程中的跟蹤監控、檢驗和指導糾錯工作，對可能出現質量問題的各個環節的影響因素進行控制，一旦出現問題及早分析原因、及時解決處理，確保工程質量。

4.提高施工安全性。

近幾年，許多農民都進入到建筑行業中，這在一定長度上使施工隊伍變得更加壯大。但是，從實際情況來看，由于農民工文化水平較低，導致了安全生產的基本知識意識不高。因此，要貫徹“安全第一、預防為主、綜合治理”的方針，建立安全生產責任制和獎懲措施，將安全責任落實到每一名從業人員，對安全工作履行不到位的實行嚴厲的懲罰。要加強從業人員的安全教育與技能培訓，提高安全素質。只有從業人員的安全意識和專業技能都得提升后，才能從本質上使施工安全得到保證。除此之外，要加強施工單位管理的人員的安全責任心，加大監管力度，對施工現場的安全情況進行定期和不定期的檢查，發現不符合安全規定以及安全隱患時，督促及時整改。在具體工作中要以身作則，自覺遵守各項安全規定，形成良好的安全氛圍，確保工程施工的安全性。

5.做好項目風險管理。

在房地產項目投資決策中，不僅要考慮利益也要對可能遇到的風險進行全面評估。房地產風險是客觀存在的，但它并不是不可防范，要正確認識房地產項目風險，將風險降低到最小程度。在項目開發前期，對房地產市場進行全面的調查，分析市場對房地產的需求，充分了解國家政策并預測國家未來對房地產政策有何變化，減小政治風險、市場風險帶來的影響；在開發過程中，加強項目管理，控制成本，縮短工期，保證安全、質量，降低項目控制風險、信譽風險；盡可能準確地預測擬開發項目的費用與收益，采用多樣化投資，把資金有選擇地投放到不同時期開發的項目上，以減少未來收益的不確定性，加大預售力度，增加融資渠道，降低經營風險和財務風險。只有我們提高對風險的認識，對做好各種風險的防范工作，才能保證房地項目的順利進行。

四、結束語：

房地產項目管理是一項龐大而復雜的工作，在實際操作過程中，需要結合項目的自身情況，做好可行性研究，進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制，全局統籌，各項兼顧，只有這樣才能做好房地產開發項目管理工作。

參考文獻：

[1]錢惠靜.淺議EPC總承包模式在國內房地產項目管理中的應用[J].招標與投標，2017（09）：37-39.

[2]李月鵬.房地產項目公司成本控制中存在的問題探討[J].住宅與房地產，2017（24）：196.

[3]劉捷.論關于房地產開發項目管理中存在的問題[J].北華航天工業學院學報，2015，25（05）：36-38.