城市化進程及其對房地產發展的影響

孫凌飛 孫永綏

【摘 要】文章對比狹義和廣義城市化概念，并指出人口城鎮化是城市化的基礎但人口結構不是衡量城市化水平的唯一標準。城市化進程常與國民生產收入呈現正相關，然而對于人均國民生產收入卻不總是相關。除此之外，工業化進程以及交通等基礎設施建設對城市化發展有顯著作用。城市化進程是房地產發展的動力；房地產發展是城市化進程的結果。

【關鍵詞】狹義城市化、廣義城市化、城市化進程、房地產發展

Urbanization Process and Effect to Real

Estate Development

Lingfei Sun， Yongsui Sun

Abstract：With comparison of the narrow and broad definition of urbanization， this paper pointed out the population accumulation is the foundation of overall urbanization. Statistically， population construction is the significant quota for the level of urbanization， but should not be the only standard. The urbanization process usually has high correlation with national income level， but it does not always correlate to the income per capita. Besides that， industrialization and transportation infrastructure generates palpable effects to urbanization. The population accumulation due to urbanization progress generated the demand for accommodation， which provided the motivation for real estate； therefore， real estate development is the result of urbanization progress.

Key words： Urbanization， Real Estate， Migration， Industrialization

一、狹義與廣義城市化對比與聯系

一般而言，城市化進程概念有狹義與廣義[1]。狹義城市化只關注人口的遷移，是鄉村居民轉變為城鎮居民的過程。包括居民自主轉移的遷移行動，以及由于鄉村整體轉化為城鎮而導致鄉村居民的轉化。除人口遷移外，廣義城市化還包括土地規劃的城市化和生活方式的城市化。除了用城鎮人口的比例來體現城市化程度，部分學者認為人們生活方式的轉變也是城市化進程的衡量標準[2]總之，城市化是土地和居民向城鎮轉移的進程。人口向城鎮轉移導致城鎮擴展。人口城鎮化是所有城市化進程的基礎，但城市化進程不僅是人口城鎮化。城市化的進程在地理學與社會學中的意義是相輔相成的。

二、影響城市化進程的因素

城市化的進程一般有兩種方式：遷移與擴張。在中世紀，殖民者將城市化的因素從工業化社會帶到殖民地： 新的定居者和新的經濟體系。因此殖民化被外國學者認為是促進城市化進程的行為。

經濟發展與工業化進程是一個區域聚集居民的最主要因素。雖然有學者認為工業化帶來的影響可能會被第三產業的發展所取代，但是有研究顯示旅游業對城市化進程產生的影響比較小。數據表明，大多數國家的城市化水平與國民收入緊密相關。根據周一星對百余國家數據建模得出城市化水平與人均國民收入呈現正相關[3]，但有些學者卻認為兩者間相關性存在不確定性[4]。以美國為例，從1880年到1940年間，城市化進程與人均國民收入增長趨勢呈現高相關，從1940年以后這兩組數據呈現不相關。類似特征也體現在中國：從1960年到1978年，兩組數據很高相關性，而1978年之后就不在相關了。原因可能是中國當時頒布的政治決策使得城市化進程受到影響而非自然發展。

學者Jones認為交通等基礎設施建設對城市化進程有顯著影響[5]。多個研究案例發現，很多城市的發展受益于鐵路樞紐的位置。公路運輸系統也可以影響城市化水平。航空運輸的興起對城市化進程也有巨大影響。對于大都市來說，通過建立與腹地城市的交通對城市化進程有積極作用。

三、城市化進程對房地產業影響

有學者認為，中國的住宅定居受城市化影響分為三個階段：隨著工業發展，居民開始集中居住，城市化開始緩慢發展。工業化進程也促使城市化進入快速發展階段，致使大量人口遷移到城區。當城市化水平提高到70%，居民開始向農村和周邊城鄉結合處轉移[6]。

對于城市化和人群動向的研究發現，在安置居民方面，沿海省份比內陸省份承擔著更大的壓力。不同省份城市化進程的不同，也會對當地房價產生不同的影響。在越來越快的城市進程中，為了安置大量涌入城區的居民，城鄉結合部的鄉村逐漸轉化為城鎮的一部分。

房地產業發展與城市化進程緊密相關。城市化進程是房地產業發展的動力，而房地產業的發展也在一定程度上配合和促進城市化進程的發展。經濟發展和工業化實在一個區域積累人口的主要動力。隨著經濟的發展，工業化的影響可能會被第三產業的發展所取代。因為城市化進程所帶來的大量居住的需求是導致房地產業發展的直接因素。

四、總結

由狹義和廣義城市化的對比可知人口城鎮化是城市化的基礎。然而，城市化的意義不僅局限于人口城鎮化。雖然人口結構是衡量城市化水平的主要指標，但不應該成為其唯一標準：土地使用方式、居民生活方式等也被認為是城市化水平的重要體現。

城市化進程分為遷移與擴張兩種。中世紀殖民地的發展被認為是促進城市化進程的行為，因為這個過程為殖民地帶去新的居民和新的生活方式。城市化進程通常與國民生產收入呈正相關，但與人均平均國民生產收入卻不總是相關。除了工業化進程促進城市化發展，交通等基礎設施建設對城市化進程也有明顯促進作用。

居民遷移時隨工業化的發展而來。隨著城市化發展，城市地區需要安置更多居民，沿海省份比內陸省份承擔更大安置壓力。這種安置需求為房地產發展產生動力。雖然房地產發展在某種程度上也會促進城市化進程，但總體來講，房地產發展是城市化進程的結果。

【參考文獻】

[1]曾賽豐，中國城市化理論專題研究，湖南人民出版社，2004

[2]胡濱，人口城市化，空間城市化與社會風險，社會科學，2012

[3]周一星，城市化與國民生產總值關系的規律性探討，人口與經濟， 1982

[4]Spence etal.Urbanization and growth.World Bank Publications.2009

[5]Jones R.Essays on world urbanization.Philip's， 1975

[6] 蔣達強，大城市人口郊區化與住宅空間分布的效應研究，人口與經濟， 2002