論中國物權法規定的不動產征收制度

李昊冉

[摘要]公共權力的財產征收和人們擁有的財產所有權及其他財產權的利益之間的關系也越來越緊張，矛盾日益顯現。解決這一沖突的基本思路應當是在從司法的角度正確認識不動產征收行為的法律性質，在正確認識財產征收和征用關系的基礎之上，對房地產征收制度的理論進行反思與回顧，重新設計一個具有法律制約的不動產征收制度體系。文章以不動產和動產的劃分為線索，系統探討不動產對于物權體系的決定性作用，并對兩者的同化趨勢進行了評析。

[關鍵詞]物權法；不動產；征收制度；法律

[DOI]1013939/jcnkizgsc201821182

1引言

現如今，經濟不斷向前發展，對房屋和土地等征收不動產已經成為常見現象。相關信息和數據顯示，我國2016年前四個月固定資產投資增長速度驚人，其中國企以及其他經濟型企業實現固資投資5464億元，相較于2015年前四個月增長了271%。而房地產領域實現投資高達14675億元，提高388%，與同期相比增加16個百分點，已經成了投資增長的重要助推力。因此，從發展角度進行分析能夠看出，信貸消費、銀行降低利息、減免稅費、居住面積小以及其他因素影響下，房地產投資將繼續呈現出大好趨勢。另外從國民經濟這個大環境角度分析能夠看出，房地產投資已成為中國經濟增長中一個關鍵指標，作為我國基建中與房地產開發相輔相成的不動產征收，其與民眾私權保護間的利益沖突越來越受到法學領域專家的重視。因此，非常有必要針對不動產征收制度在理念以及制度規范重新構建兩個方面展開詳細分析。本文只將不動產征收作為研究和探討的目標。

2不動產征收制度引發的變革

21拆遷糾紛主體發生變化

開發商進行拆遷工作主要是因為各地政府出讓“毛地”并收取可觀的出讓金，從而把土地開發事宜交給開發商全權負責，并由他們面對因為拆遷問題而產生的一系列糾紛。如今國家規定的是“凈地”出讓，并通過土地儲備部門做好房屋拆遷以及通水電這些一級開發工作，而由市級以及縣級國土資源部統一進行供地，然后在交易市場通過競價出讓出去，開發商能夠獲得產權明確、配套齊全、土地平整的“凈地”，如此便可降低初期階段用地糾紛，還可縮減開發周期。

22補償將成為征收糾紛重點

如果強行拆遷無法抵抗，那么征收的焦點便會轉變成安置補償的競爭，根據無數實際案例就能夠發現，拆遷之爭主要也是因為安置補償而導致。安置補償之爭主要表現為：①如何落實公開市場價？市場比較法可以實現與公開市場價相符，但是采取政府發布的基準房價和地價卻很難體現這一點，通過幾年前制定的基準價來評估目前的房價，更是與市場機制相違背；②如何認定違法建筑？在多數人看來，《城市規劃法》頒布執行以后，沒有獲得規劃許可證或者與此規定相違背開展建設的、臨時建筑使用期滿而沒有拆除的違法建筑（除城市規劃外的建筑）怎樣來認定需要我們認真思考；③住改商如何進行補償？獲得營業執照同時繳稅的房屋、沒有辦理相關證件照但是長久以來一直從事經營活動的房屋應怎樣補償存在很大爭議；④如何保障居住條件？居住條件只是特指建筑面積和樓層，還是除此之外依然包含地理優勢、交通設施、讀書醫療以及街坊關系這些條件；⑤集體土地上的房屋怎樣補償。集體土地征收以后成為國有土地，在其上面的房屋也應該屬于國有房屋，因此補償時應該與城市標準一樣，然而現如今進行補償時通常依據《土地管理法》，并按照省級規定予以補償，所以集體土地上的房屋補償同樣應該重新考慮。

3我國不動產征收制度的現狀分析

如果程序有失正義，那么便沒有實質正義，在房地產方面更是如此。公民的私權是必須擁有的，且必須有完善的法律程序和嚴格的執行。目前我國對財產征收所使用的程序法相對粗糙，且缺乏公開性，具體表現為下列幾點。

第一，缺乏房地產的程序規范。對私有財產征收時必須根據法律規定程序來實施，但是，對不動產進行征收時，一般都沒有注意程序問題。而現階段，中國依然找不出一部相對統一的法律來規范房地產征收程序。

第二，沒有有效的參與機制。目前使用的所有征收法中，都沒有體現被征收人利益的條款，這些人群在被征收時不能表達出個人意見，使得一直處于比較被動的地位。在收集方案的批準方案中，一方有權批準不動產的管理和另一方獲得土地征收權的愿望。被征收人沒有任何發言權，征收機關或部門只是將決定和公文以公示形式告知他們。除此之外，不動產征收補償標準都是由行政機關來決定，而這恰恰體現了行政命令性，通過公共這種形式進行，直接導致被征收人沒有了質疑補償標準的法律途徑。

4我國不動產征收制度的重構

41完善不動產征收立法

法治基礎必須是有合理的法律規范，目前國內有關不動產征收法律依然存在很多不足之處，現存的法律文件也比較混亂，同時規范間存在矛盾的地方也有很多。所以，當務之急就是要對不動產征收相關法律予以完善，并對其中具有矛盾之處給予修正。如若完成這個目標途徑很多，筆者進行了概括和總結，具體如下：第一，制定專門的不動產征收法，將其實體性以及程序性等方面的規范全部歸納到一部法律中；第二，利用制定全新法律規定來填補以往法律中存在的漏斗和不足，并改進以往不科學、缺乏合理性的地方；第三，給予之前法律規范存在不合理之處進行修改或者補充，當時機比較成熟時再開展相應立法工作。在本人看來最后一種更為可行，主要是因為如果馬上制定專門的不動產征收法比較脫離實際，但是如果沒有一部專門法律給予指導，那些現存的各種法律勢必會存在很多沖突之處，所以，采取第三種方案以便修補以便做好相應準備，這樣才能最終完成不動產征收法律制度的專門化、系統化以及合理化。

42完善公共利益的界定標準

所謂公共利益就是某一社會共同體所有或者大部分成員的共同利益，然而從行政管理實際運用時遇到的具有代表性的案例以及經驗能夠發現，公共利益屬于非常抽象，而且容易出現曲解的概念，若不給予嚴格界定，便會出現濫用現象。所以，若要使這一原則切實發揮功能，避免被濫用，需要制定非常嚴格的評定標準。如今國內很多專家和學者正在集中精力努力研究這個問題，而且已經獲得一些碩果。

對我國以及其他國家學術領域以及實務界達成的一致意見以及總結的經驗，我們認為對公共利益進行理解與應用時應該堅持公眾參與標準，這樣能夠確保公共利益界定更加公平；堅持公共性標準，正確區別公益利益和眾人之益，從而保證征收活動更加正當；堅持效益性標準，確保征收以后財產利用率要比征收以前高，因為如果征收行為效率低就無法表明這種做法具有公益性。

5結論

不動產征收是造成不動產物權變化其中一個重要原因。因為不動產征收導致物權改變與其他原因造成物權改變具有顯著不同，所以要求我們針對物權變動制度給予足夠重視。根據我國法律文化背景、理念、立法與實務的具體情況，要求在不動產征收制度設計方面必須加強法律制約。

參考文獻：

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