論不動產登記錯誤的賠償責任

郭建霞

【摘 要】不動產登記是不動產所有權與他項權利設立、變更、消滅的登記，具有行政行為和私法行為的性質。不動產登記制度是有效保障社會主義市場經濟的交易安全的一項重要制度。不動產登記錯誤的賠償責任的相關制度的設定的完善對于不動產物權登記制度的完善十分重要。當發生不動產登記錯誤時，登記機關要負行政賠償責任，以“違法性”為歸責事由。現今，我國不動產登記錯誤的救濟措施的相關立法仍有不足和不完善之處，文章就此提出幾點建議。

【關鍵詞】不動產登記；登記錯誤；歸責原則；法律救濟

【中圖分類號】D923.2 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2018）02-0264-02

1 不動產登記概述

1.1 不動產登記的基本含義

不動產是一種特殊的地上定著物。定著物，是指附著于土地、具有連續性、不能移動，且社會觀念尤其是社會交易觀念也把它視為具有獨立的經濟價值的物[1]。不動產物權登記指經當事人申請，國家專門機關將有關申請人的不動產物權變動的事實記載于國家設計的專門簿冊上的事實或行為[2]。

1.2 不動產物權登記的性質

關于不動產登記的性質，現今理論界主要存在以下兩種學說。？譹？訛行政行為說。該學說認為，被申請進行不動產物權登記的不動產被不動產物權登記專門機關將其權利狀態進行登記的行為，是國家機關工作人員行使行政職權的體現，應屬行政行為。？譺？訛私法行為說。該學說認為，不動產物權登記的申請人所進行的不動產物權登記的申請行為是一種私法行為，其體現在不動產物權登記的啟動對其申請人的意思表示的依賴性上。

現有如下幾點理由，旨在說明本文所主張的不動產物權登記既是行政行為又具有私法行為的屬性。

（1）不動產物權登記通過國家不動產物權登記專門機關行使行政職權，發生不動產物權變動的效力，對于不動產所有人及其他利害關系人來說，此效力又屬于私法上的效力。因此，不動產物權登記是不動產物權登記專門機關的行政行為與不動產所有人及其他利害關系人私法上的權利義務關系的變化的結合。在民法上存在著一系列以行政行為為發生基礎的事實行為，如國家的征收、征用，其最終引起公民私權利的變化。“登記制度不僅有平等主體的私權關系，而且有縱向的行政關系，其中貫穿著個人目標與國家目標的雙重價值。”[3]不動產物權登記作為不動產物權公示的方法，體著不動產物權登記專門機關維護不動產交易安全、維護社會主義市場經濟秩序的職能。“登記具有維護安全高效的不動產交易秩序、保障不動產資源的權利歸屬、確保國家實現涉及不動產的稅收等公共職能，登記同時又具有給私人利益提供服務的功能。”[4]

（2）相對于不動產物權登記產生的物權變動這一私法上的效力，國家機關行使不動產登記這一行政職權僅是從屬性的，這集中體現在不動產登記申請人依自己的意思表示進行不動產登記申請，其具有不動產物權登記請求權，該請求權具有實體法的性質。如果不動產登記請求權的行使滿足不動產物權登記成立所需的一切要件，難么不動產物權專門登記機關則必須履行其登記職責。

（3）為了將不動產物權變動的狀況加以公示而進行不動產物權登記，該登記不但滿足了不動產登記申請人的個人需求，而且更進一步地通過不動產登記，籌建不動產登記數據庫，為不動產所有人及其他利害關系人提供查閱不動產物權變動的信息平臺，成為國家經濟宏觀調控、不動產稅收政策的制定的重要依據。綜上，不動產物權登記不但滿足了不動產登記申請人的個人需求，同時維護著不動產交易的安全、保障著公共安全。

2 不動產登記錯誤的賠償責任概述

2.1 對不動產登記錯誤的性質的劃分

在我國，不動產物權登記的相關立法未對不動產登記錯誤的性質進行明確劃分。因此，在我國理論界，對其存在著爭議。梁慧星教授主張不動產登記錯誤的賠償責任是國家賠償責任，楊立明教授認為不動產登記錯誤的賠償責任是民事賠償責任。也有學者認為兩者兼有。本文認為不動產登記錯誤的賠償責任應為行政賠償責任。不動產登記的工作人員進行不動產物權登記的行為，是其作為國家機關工作人員，國家賦予其的行政職權，也是其履行行政職責的一種體現，其代表國家為該行政行為，該行政行為之后果應由國家承擔。所以，當不動產物權登記發生錯誤時，應由國家承擔賠償責任，再對造成不動產登記錯誤的為該行政登記行為的責任人員進行追償。

2.2 不動產登記錯誤的賠償責任的歸責原則

關于不動產登記錯誤的歸責原則，有過錯責任原則、無過錯責任原則、過錯推定責任原則3種說法。本文認為不動產登記錯誤的歸責以“違法性”來判斷登記機關是否承擔賠償責任比較好。因為無過錯責任原則、過錯推定責任原則、過錯責任原則都是民事侵權行為的歸責原則。而不動產登記錯誤屬于行政賠償責任，而行政“違法性”作為行政賠償責任的構成要件之一，同樣應該作為不動產登記錯誤的歸責原則。

2.3 關于不動產登記錯誤的賠償金額的設定

我國《物權法》僅規定了不動產物權登記機關可以收取登記費用，而對收費標準未作說明。我國臺灣地區對不動產登記錯誤的賠償金做了專門的規定：地方政府將不動產登記費的10%進行提存，以此作為不動產登記儲備基金，作為不動產登記錯誤的賠償基金，專款專用。不動產登記損害賠償的額度，不得超過因不動產登記錯誤給受害人造成損失時該實際損害的價值，在地方政府拒絕以此對受害人進行賠償時，受害人可向司法機關提起訴訟請求，訴訟時效為2年。該不動產登記損害賠償金的規定，可為我國不動產登記錯誤賠償金的相關立法所借鑒。我國不動產專門登記機關向申請人收取費用采用計件收費的收費模式，且收費金額較不動產本身的價值較低，對此我國可根據被申請不動產的價值按一定比例收取登記費用，適當改變現今不動產登記計件收費的模式。同時，借鑒我國臺灣地區的立法經驗，將收取的登記費按一定比例提存后專門用作不動產物權登記錯誤的賠償金。不但能夠減輕因賠償費用過高，給不動產登記的專門機關帶來的經濟負擔，保證其正常履職，發揮其在維護不動產交易安全上的應有功能，同時可以使不動產申請人之間風險共擔，降低不動產權利人及利害關系人因不動產登記錯誤可能帶來的風險，還能維護不動產權利人及利害關系人的利益，使其損失及時得到有效的補償。同時，還應對不動產登記錯誤損害賠償的請求權的時效做出相應的規定，這有利于不動產申請人及其利害關系人及時行使權力，不動產登記錯誤的損害賠償機關及時對相對人采取相應的賠償措施。

3 不動產登記錯誤的救濟措施及對其完善的立法建議

3.1 不動產登記錯誤的救濟措施

（1）更正登記是通過不動產物權的所有人或其他利害關系人的申請，不動產登記機關對不動產的登記進行更正的登記。不動產更正登記有利于使不動產物權的真實權利狀態得以公示。異議登記記是不動產物權的所有人或其他利害關系人申請對該不動產經行更正登記時，未得不動產登記申請人的同意時，可以向不動產登記專門機關提出異議登記。因異議登記后，第三人在一定時間內不得對該不動產主張權利，從而及時避免因不動產登記錯誤可能給利害關系人帶來的風險，為其主張權利，為不動產真實的權利狀態得到及時確認贏得時間。

（2）行政訴訟是不動產登記錯誤的主要司法救濟措施。

3.2 完善我國的不動產登記錯誤救濟措施

完善我國的不動產登記錯誤救濟的措施的相關立法，本文提出如下建議。

3.2.1 改變現今不動產登記計件收費模式

改變現今不動產登記計件收費的收費模式，可依據不動產的價值，按照一定的比例收取不動產登記費用。

3.2.2 建立不動產登記錯誤的專項賠償基金

由于不動產大多價值高，在進行不動產登記錯誤賠償時，往往需要支付高額的賠償金，如僅靠行政機關進行賠償，無疑會增加行政機關的負擔，繼而影響其正常履職。我國可借鑒臺灣地區的立法經驗，在不動產登記費用中按照一定比例提取資金，作為不動產登記錯誤的專項賠償金。

3.2.3 建立不動產登記錯誤賠償請求權訴訟時效制度

不動產錯誤登記賠償請求權訴訟時效制度有利于促進不動產物權所有人及其他利害關系人及時主張自己的權利，從而及時解決因不動產登記錯誤而帶來的一系列問題。

3.2.4 完善行政救濟的相關制度

當不動產登記專門機關發現不動產登記發生錯誤時，可依職權對該不動產在一定期間內進行異議登記，并及時告知相關權利人及利害關系人及時進行不動產的更正登記。

3.2.5 明確不動產登記發生錯誤措施

明確不動產登記發生錯誤時，不動產登記專門機關工作人員的行為“違法性”的判斷標準。因不動產登記錯誤的賠償責任屬于行政賠償責任，而行政賠償的構成要件之一是行政行為的“違法性”，所以明確不動產登記機關的“違法性”的構成事由尤為必要。

參 考 文 獻

[1]符啟林.房地產法[M].第3版.北京：法律出版社，

2004.

[2]崔建遠.中國房地產法研[M].北京：北京中國法制出版社，1995：34.

[3]王洪亮.不動產物權登記立法研究[J].法律科學，2000

（2）：120.

[4]常鵬翱，王啟鶯.不動產物權登記程序的法律構造[M].北京：法律出版社，2002：586.